La derogación del real decreto ley que establecía la prórroga automática de dos años de los contratos de alquiler y limitaba al 2% la subida de los alquileres en la renovación ha sumido tanto a inquilinos como a propietarios en la incertidumbre. Como si el problema de la vivienda no fuera suficientemente grave, la falta de apoyos del Gobierno, que aprobó el decreto a sabiendas de que su convalidación sería más que difícil, genera aún más dificultades en el acceso a la vivienda.
El Consejo de Ministros aprobó a finales de marzo el real decreto ley y tenía un mes para convalidarlo en el Congreso, algo que intentó sin éxito este martes. La norma cae, pero como entró en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado, muchos inquilinos recurrieron a ella para solicitar la prórroga obligatoria. ¿Qué pasa ahora con estos contratos? La mayoría de los abogados se inclina por defender su vigencia, pero advierten que puede dispararse la litigiosidad.
El Ministerio de Consumo estima que más de un millón de contratos de alquiler en España vencen antes de fin de 2027, cifra que un estudio de Intermón Oxfam eleva a 1,2 millones, de los cuales 630.000 terminan este mismo año. Los datos son previos a la aprobación de la prórroga, que ahora ha decaído, y se desconoce cuántas de estas 1,2 millones de personas y familias han solicitado la prórroga en este mes de vigencia del decreto.
“El problema que genera es grave. No solo por la inseguridad jurídica que provoca que haya normativa aprobada sabiendo que no tendrá una vigencia duradera, dado que lo aprobaron sin tener todos los apoyos. También por su propio contenido. Es una normativa sin una técnica jurídica correcta, lo que da lugar a muchas interpretaciones y, por tanto, a conflicto entre las partes y litigiosidad”, pronostica Arantxa Goenaga Llorca, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis.
“La no convalidación es funcionalmente equiparable a una derogación normativa ordinaria, que, como regla general, preserva la validez de los efectos producidos durante la vigencia de la norma. En consecuencia, el real decreto-ley no desaparece retroactivamente del ordenamiento, sino que cesa en su eficacia hacia el futuro, manteniéndose los efectos jurídicos ya generados”, explican desde Espinet Advocats.
En Garabana Abogados lo tienen claro: “Desde un punto de vista jurídico, si tú solicitas la prórroga mientras la ley está vigente, ese derecho se puede hacer valer, a pesar de su derogación. Tu prórroga ya firmada o solicitada bajo la vigencia del decreto debería ser respetada como un derecho adquirido”.
“La doctrina mayoritaria entiende que los actos realizados durante la vigencia de la norma son válidos, pero la falta de consolidación de determinadas situaciones puede dar lugar a controversias judiciales”, advierten desde Iuris Estudio Jurídico, y añaden que “este escenario obliga a las partes a actuar con especial cautela y a documentar adecuadamente cualquier actuación”.
Más confrontación e inseguridad jurídica
Los expertos advierten, también, del crecimiento de la inseguridad jurídica, que puede generar más incertidumbre en los propietarios y, por tanto, reducir todavía más una oferta ya a la baja: “Los propietarios tienen miedo de alquilar porque la normativa cada vez es más restrictiva para ellos. Se les imponen más obligaciones y se les considera especuladores, cuando un gran porcentaje no lo es; alquilan simplemente para completar sus ingresos. El efecto de esta nefasta normativa es lógico: cada vez hay menos viviendas en alquiler y el mercado se tensa aún más”, asegura Goenaga.
“A corto plazo, va a generar más fricciones. Es avivar la llama de confrontación que parece existir entre propietarios e inquilinos, además de hacerlo por una decisión política que no va a ningún lado”, asegura Carles Ribes, CEO y fundador de The Barrio.
La derogación afecta a la prórroga obligatoria aprobada hace un mes por el Consejo de Ministros, pero no a las prórrogas establecidas en la ley de vivienda desde 2024, de tres años, en zonas tensionadas. Por tanto, todos aquellos inquilinos que vivan en pisos en estas zonas, como es Barcelona y una parte importante de Catalunya, podrán continuar solicitando la prórroga en virtud de esta ley.