La derogació del reial decret llei que establia la pròrroga automàtica de dos anys dels contractes de lloguer i limitava al 2% la pujada dels lloguers en la renovació ha sumit tant llogaters com propietaris en la incertesa. Com si el problema de l'habitatge no fos prou greu, la manca de suports del govern espanyol, que va aprovar el decret sabent que la seva convalidació seria més que difícil, genera encara més dificultats en l'accés a l'habitatge.
El Consell de Ministres va aprovar a finals de març el reial decret llei i tenia un mes per convalidar-lo al Congrés, cosa que va intentar sense èxit aquest dimarts. La norma cau, però com que va entrar en vigor després de publicar-se al Butlletí Oficial de l'Estat, molts inquilins hi van recórrer per sol·licitar la pròrroga obligatòria. Què passa ara amb aquests contractes? La majoria dels advocats s'inclinen per defensar la seva vigència, però adverteixen que pot disparar-se la litigiositat.
El Ministeri de Consum estima que més d'un milió de contractes de lloguer a Espanya vencen abans de finals del 2027, xifra que un estudi d'Intermón Oxfam eleva a 1,2 milions, dels quals 630.000 acaben aquest mateix any. Les dades són prèvies a l'aprovació de la pròrroga, que ara ha decaigut, i es desconeix quantes d'aquests 1,2 milions de persones i famílies han sol·licitat la pròrroga en aquest mes de vigència del decret.
“El problema que genera és greu. No només per la inseguretat jurídica que provoca que hi hagi normativa aprovada sabent que no tindrà una vigència duradora, atès que la van aprovar sense tenir tots els suports. També pel seu mateix contingut. És una normativa sense una tècnica jurídica correcta, cosa que dona lloc a moltes interpretacions i, per tant, a conflicte entre les parts i litigiositat”, pronostica Arantxa Goenaga Llorca, advocada especialitzada en dret immobiliari i sòcia d'AF Legis.
“La no convalidació és funcionalment equiparable a una derogació normativa ordinària, que, com a regla general, preserva la validesa dels efectes produïts durant la vigència de la norma. En conseqüència, el reial decret llei no desapareix retroactivament de l'ordenament, sinó que cessa en la seva eficàcia cap al futur, i se'n mantenen els efectes jurídics ja generats”, expliquen des d'Espinet Advocats.
A Garabana Abogados ho tenen clar: “Des d'un punt de vista jurídic, si tu sol·licites la pròrroga mentre la llei està vigent, aquest dret es pot fer valer, malgrat la seva derogació. La teva pròrroga ja signada o sol·licitada sota la vigència del decret hauria de ser respectada com un dret adquirit”.
“La doctrina majoritària entén que els actes realitzats durant la vigència de la norma són vàlids, però la manca de consolidació de determinades situacions pot donar lloc a controvèrsies judicials”, adverteixen des de Iuris Estudio Jurídico, i afegeixen que “aquest escenari obliga les parts a actuar amb especial cautela i a documentar adequadament qualsevol actuació”.
Més confrontació i inseguretat jurídica
Els experts adverteixen, també, del creixement de la inseguretat jurídica, que pot generar més incertesa en els propietaris i, per tant, reduir encara més una oferta ja a la baixa: “Els propietaris tenen por de llogar perquè la normativa cada vegada és més restrictiva per a ells. Se'ls imposen més obligacions i se'ls considera especuladors, quan un gran percentatge no ho és, lloguen simplement per completar els seus ingressos. L'efecte d'aquesta nefasta normativa és lògic: cada vegada hi ha menys habitatges de lloguer i el mercat es tensa encara més”, assegura Goenaga.
“A curt termini, generarà més friccions. És avivar la flama de confrontació que sembla haver-hi entre propietaris i inquilins, a més de fer-ho per una decisió política que no va enlloc”, assegura Carles Ribes, CEO i fundador de The Barrio.
La derogació afecta la pròrroga obligatòria aprovada fa un mes pel Consell de Ministres, però no les pròrrogues establertes en la llei d'habitatge des del 2024, de tres anys, en zones tensionades. Per tant, tots aquells inquilins que visquin en pisos en aquestes zones, com és Barcelona i una part important de Catalunya, podran continuar sol·licitant la pròrroga en virtut d'aquesta llei.