El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas sociales en España. Ante el alto precio de los alquileres y la dificultad de comprar una casa, muchos padres optan por ceder una vivienda a sus hijos para que vivan en ella sin pagar alquiler o pagando una cantidad simbólica. Sin embargo, como explica el abogado Xavier Abat, esta práctica puede tener consecuencias fiscales importantes: Hacienda puede considerar que existe una donación encubierta y exigir el pago del impuesto de donaciones si no se cobra un alquiler real.
Cómo funciona el impuesto de donaciones en España
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) grava la transmisión gratuita de bienes y derechos entre personas vivas. Es decir, cuando alguien recibe dinero, una vivienda o el uso de un inmueble sin pagar nada a cambio, Hacienda lo considera una donación. Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas, por lo que el importe a pagar varía mucho según la región, con grandes diferencias entre unas y otras.
Si unos padres permiten que su hijo viva gratis en una vivienda de su propiedad, la Agencia Tributaria puede interpretar que están donando el uso del inmueble, lo que genera la obligación de tributar. En estos casos, el hijo sería el obligado a pagar el impuesto, aunque en la práctica muchas familias desconocen esta obligación hasta que reciben una notificación.
Por qué Hacienda obliga a cobrar alquiler a los hijos
La base legal de esta interpretación se encuentra en la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en la normativa del IRPF. Hacienda entiende que, si un inmueble no es la vivienda habitual del propietario y se cede gratuitamente, se está produciendo un enriquecimiento sin contraprestación, equiparable a una donación.
Para evitarlo, la única vía clara es formalizar un contrato de alquiler y cobrar una renta real, aunque sea inferior al precio de mercado. De este modo, no hay donación, sino una relación arrendaticia, y los padres tributan en el IRPF por los ingresos del alquiler, mientras que el hijo paga una renta, aunque más baja que en el mercado libre.
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Xavier Abat explica que el error más común es pensar que, al tratarse de familiares, Hacienda no intervendrá. Sin embargo, la Agencia Tributaria cruza datos y puede regularizar la situación, reclamando el impuesto de donaciones e incluso sanciones si considera que hubo ocultación.
Qué opciones tienen los hijos ante el alto coste de la vivienda
Ante este escenario, los hijos y las familias tienen varias alternativas legales:
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Alquiler con contrato, aunque sea a precio reducido, para evitar la donación.
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Donación formal, asumiendo el pago del impuesto si la comunidad autónoma lo permite con bonificaciones.
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Cesión de uso regulada, declarando correctamente la operación para evitar problemas futuros.
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Compartir vivienda o retrasar la emancipación, una opción cada vez más común por el elevado coste del alquiler.
En conclusión, ayudar a un hijo con una vivienda es un gesto habitual y comprensible, pero mal planteado puede tener un alto coste fiscal. La advertencia es clara: si no se cobra alquiler, Hacienda puede considerar que existe una donación. Por ello, informarse y regularizar la situación es clave para evitar sorpresas desagradables en un contexto donde la vivienda ya es, de por sí, un problema difícil de afrontar.