Los gobiernos han puesto, por fin, la vivienda en el centro de sus políticas económicas, dadas las dificultades para encontrar una vivienda asequible. Pero han escuchado muy poco al sector y han legislado con control de precios, que, según las estadísticas, están reduciendo la oferta allí donde más se necesita. Montserrat Junyent (Barcelona, 1955), presidenta de la Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) y del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona (COAPI), lleva casi 40 años en el sector y denuncia que los políticos les consultan poco y tarde, mientras toman medidas que ve "irresponsables".

¿El mercado de la vivienda vive su peor momento?
Si lo miramos con perspectiva histórica, probablemente encontraríamos otros momentos que también han sido difíciles. Pero sí que es verdad que estamos en un momento clarísimamente complejo, y que el acceso a la vivienda se ha vuelto realmente muy difícil. Por lo tanto, sí, estamos en un momento grave.

¿Cómo hemos llegado a esta situación?
Cuando estalló la burbuja, en 2008, y se cerró el acceso al crédito, la gente tuvo que buscar refugio en el mercado de alquiler. A partir de aquel momento, el flujo de necesidades de vivienda pasa al mercado de alquiler y se empieza a tensionar. Y a partir de 2012 esto se acelera, porque se empiezan a producir las primeras modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pasamos de 5 años de duración mínima a 3, y esto nos lleva ya a una situación difícil, porque estamos reduciendo el tiempo del arrendamiento. En 2020, la Covid agrava aún más el problema de la vivienda y en Catalunya nos encontramos el primero de los grandes escollos, que es la ley 11-2020, que puso el primer límite a los alquileres. Sin analizar si el tope es bueno o malo, se hace con una ley exclusivamente autonómica, y los que tenemos conocimientos jurídicos veíamos claramente que era una norma que estaba herida de muerte por posible inconstitucionalidad. Y así fue. El Tribunal Constitucional acabó determinando que parte de aquel articulado iba contra la Constitución. En aquel período de tiempo se firmaron una serie de contratos, vigentes. Y ya en 2023, acaba saliendo la ley estatal, que era el paraguas que el Tribunal Constitucional pedía para que los topes fueran realmente aplicables en materia de arrendamientos urbanos. Pero entre 2020 y 2023 ya empieza la incertidumbre.

¿Y la inseguridad jurídica?
El gran problema que tenemos es la clarísima inseguridad jurídica. No que un propietario esté buscando mayor rentabilidad, ni que tenga una tendencia exclusivamente rentista, como se dice. Sencillamente, tenemos que tener claro que debe haber unas normas transparentes, fáciles de interpretar y que uno sepa las reglas de juego a las que atenerse. Esto no se produce. Desde 2023 hasta el día de hoy, ha sido infinita la hiperactividad legislativa que hemos tenido, y hemos tenido decretos ley que después no son convalidados por el parlamento, y crea un escenario de imprevisión por parte de aquel que tiene la capacidad de poner en el mercado las viviendas que la ciudadanía pueda necesitar, que hoy por hoy es el sector privado, no la administración. No hemos construido y la administración no ha hecho los deberes para crear un parque de viviendas asequibles; estamos a la cola de Europa. Y el flujo de vivienda que tenías en el mercado residencial se retrae. Primero, por la expectativa de qué pasará, que no ayuda ni mucho menos a que aquellos que tienen viviendas, que en principio son miedosos, no especuladores, son miedosos porque quieren estabilidad, sobre todo cuando termina el contrato. Porque cuando termina el contrato, te puedes encontrar con una situación de un ocupante que ha venido con una vulnerabilidad que de inicio no tenía, y esta vulnerabilidad se la carga el sector privado sin que el sector público haga ningún esfuerzo para compensar esta situación. Por lo tanto, nos situamos en un marco difícil de revertir, como mínimo a corto plazo.


¿Qué es más perjudicial para el mercado de alquiler, la incerteza e inseguridad jurídica de la que habla o el tope de los alquileres?
El tope de los alquileres no es en sí mismo una limitación; la inseguridad jurídica sí que lo es. El propietario lo que quiere es tranquilidad, saber que le pagarán a final de mes, saber que le cuidarán la vivienda y saber que cuando termine el contrato la podrá recuperar. Estos son los tres puntales que busca aquel que pone vivienda de alquiler residencial en el mercado. Si no ponemos vivienda en el mercado porque no se construye, si encima los propietarios, ante esta inestabilidad, deciden sacar estas viviendas del mercado y destinarlas a la venta, que es lo que hacen muchos propietarios, la oferta claramente se restringe. Esto hace que vayamos en la dirección contraria.


¿El mercado de alquiler en Catalunya, y concretamente en Barcelona y su área metropolitana, está desapareciendo?
Está desapareciendo clarísimamente. Debemos ser conscientes de que el grave problema es la falta de oferta: tenemos crecimiento demográfico, disminución de ocupación de vivienda, no construimos, y las medidas que marcan el mercado de alquiler son de estas características. Pues la restricción está cantada. Además, estamos creando una distancia abismal con aquel que puede acceder a la vivienda. Hemos favorecido a aquellos que podían pagar determinado nivel de alquiler. Porque cuando hay alguna vivienda, que ya no sale publicada, las agencias tienen unas listas de personas que pueden cubrir esta oferta, y dentro de esta lista cogen el perfil que más garantía les ofrece. Lamentablemente, estamos haciendo un casting entre aspirantes a alquilar una vivienda. Y por eso digo que vamos en sentido contrario a lo que necesitamos.

¿Se acaba perjudicando quizás a aquellos que más necesitan el acceso a la vivienda?
Efectivamente. Quedan perjudicados aquellos que tienen esta dificultad o que no pueden acreditar la solvencia que pueden acreditar los que realmente podían pagar un alquiler mucho más alto, que de hecho ya lo estaban pagando, y que ahora se ven favorecidos por estas rebajas. En cambio, aquel que realmente puede pagar, pero no puede ofrecer el mismo perfil de solvencia, queda excluido. Sabe mal decirlo de esta manera, pero estamos convirtiendo la vivienda en una contraprestación ideológica, un intercambio de votos con la vivienda; no puede ser. No es un debate ideológico. El derecho de propiedad está cuestionado; cada vez lo reducimos más. Son aspectos que, como mínimo, deberíamos debatir todos. No puede ser que normas que afectan a una vivienda, que es un derecho protegido por la Constitución, igual que el derecho de propiedad, puedan ser objeto de una norma por decreto ley y a lectura única. No, los debates se tienen en el Congreso, en el Parlament, que allí hay todas las fuerzas políticas representadas, todas las tendencias de la sociedad, y todo el mundo puede decir su parecer y llegar a los consensos, que por eso es una democracia. Y, en cambio, todo esto se está haciendo a base de normativas, de decretos ley, que muchas veces sabemos que serán declaradas inconstitucionales o que no gozarán del apoyo de las otras fuerzas políticas, como lo hemos visto ahora recientemente con el tema de las prórrogas. Yo creo que la calidad democrática está a debate, también.


Uno de los relatos ideológicos imperantes es la presencia importante y relevante en el mercado, para restringirlo, de los grandes tenedores y de supuestos especuladores. ¿Cómo lo ve?
Medir por el número de propiedades que alguien pueda haber acumulado o pueda tener me parece equivocado. Porque podemos encontrar, y los encontramos, tenedores que tengan muchas viviendas y tengan esta vertiente de cumplimiento de la función social y, por lo tanto, se estén comportando adecuadamente con sus propiedades y destinándolas a lo que debe ser, para vivir las familias. Y, en cambio, nos podemos encontrar pequeños tenedores que no tengan este comportamiento. Por lo tanto, el número no debe ser el mecanismo para determinar qué política se aplica a unos o a otros.

¿Se les puede culpar de los altos precios, como se está haciendo desde algunos sectores políticos?
No, porque el perfil mayoritario del propietario, especialmente en Catalunya, donde es una evidencia, es pequeño. Cuando las normas comienzan a hablar de gran tenedor con 15 propiedades, después con 10, y aquí lo rebajamos a 5, ¿por qué? ¿Nadie se pregunta por qué hemos rebajado a 5? Hemos rebajado a 5 porque no encontrábamos tantos que tuvieran 10 y necesitábamos bajar este umbral para poder aplicar las normas que querían. Y en estos 5 incorporar la primera y segunda residencia es un grave error. Si nos reflejamos en el resto de Europa, los grandes tenedores son tenedores de un volumen importantísimo de viviendas. Lo único que pedimos es seguridad y, sobre todo, diálogo, porque no se nos ha pedido opinión al sector privado.

"Se ha favorecido a aquel que podía pagar determinado nivel de alquiler y se ha perjudicado a los que tienen más dificultades"

¿No?
Nosotros tenemos un conocimiento del mercado porque tenemos una red territorial y el primer contacto con el ciudadano que necesita una vivienda, que quiere alquilar, comprar o vender. Pero hay muchos otros operadores que están en el mercado que también tienen algo que decir: los administradores de fincas, los promotores, constructores, todos los colegios profesionales, arquitectos, aparejadores... Todos los que tenemos este conocimiento lo ponemos a disposición y nos hemos ofrecido a colaborar. Pero colaborar no quiere decir que solo hablemos nosotros. Queremos sentarnos con todas las entidades sociales, pero es necesario crear el marco adecuado. Por eso pedimos un pacto transversal para la vivienda y, a partir de ahí, buscar consensos. Soy muy defensora del diálogo y, sobre todo, de la mediación.

La semana pasada conocimos una encuesta del Parlamento Europeo que decía que la mayoría de catalanes cree que la principal solución a la falta de vivienda es la construcción. ¿Facilitar la construcción debería ser uno de los consensos que reclama?
Efectivamente. La construcción es básica y fundamental para ampliar esta oferta, es evidente. El problema es que la construcción no la haremos de hoy para mañana. Necesitamos una planificación y, por mucho que reduzcamos todos los plazos, siempre serán dos o tres años como mínimo hasta que pongamos las viviendas en el mercado.


Porque vamos diez años tarde, pero si no nos ponemos a ello...
Exactamente, porque no hemos hecho los deberes. Cuanto antes nos pongamos a ello, mucho mejor. Pero precisamente esta encuesta del Parlamento Europeo es muy reveladora, porque te da la visión de que el relato que tenemos instaurado no es la realidad; la realidad es otra. Hemos querido hacer creer hasta ahora a la ciudadanía que aquí había unos culpables, que eran especuladores, rentistas, y que, por lo tanto, teníamos que limitar este tipo de operaciones. Por suerte, la ciudadanía tiene criterio y se da cuenta de que el problema es que no hay oferta, que no hay suficiente vivienda para todos, y se tiene que construir. Podemos tener medidas a corto plazo; algunos ayuntamientos ya trabajan en ello, al permitir incrementar las densidades o, aunque nos traiga malos recuerdos, las remontas, que permitían ocupar un poco más de espacio hacia arriba, porque Barcelona físicamente tiene sus limitaciones. Transformaciones de uso: hay muchos locales y oficinas en Barcelona que lo permitirían. Por eso decimos que estamos en un momento complejo, que la solución no puede ser exclusivamente el sector privado, que la colaboración público-privada es básica, pero dialogada, no impuesta.

Hablaba de la inseguridad jurídica, también de las medidas que se aprueban por real decreto o que se aprueban y después decaen. Una de estas fue la prórroga obligatoria de los contratos, que se aprobó en el Consejo de Ministros, pero después no pasó el trámite del Congreso y decayó. ¿Ha generado conflictos entre propietarios e inquilinos?
Esta situación ha sido extremadamente caótica, porque los mensajes, creo que inadecuados, del Gobierno incentivando a los inquilinos a notificar estas peticiones de prórroga eran un disparate. Primero, porque una vez que la norma decae, y todos teníamos claro —era el mensaje político que llegaba— que no se convalidaría en el Congreso, en el momento en que se aplique, que quizás será dentro de siete u ocho meses porque la petición se ha hecho ahora, pero la finalización del contrato era a futuro, la norma ya no está vigente. Por lo tanto, para mí estas peticiones no tienen posibilidades de prosperar. Pero, sea como sea, aquel que la pedía podrá ir a un tribunal a ver cómo se pronuncia. Por lo tanto, se incentivaron inadecuadamente estas peticiones, sabiendo que estábamos generando no solamente inseguridad, sino conflictividad. Que un gobierno, que lo que tiene que hacer es gobernar para todos e intentar dar unas instrucciones claras, hiciera todo lo contrario, que incluso podía llegar a perjudicar a inquilinos que podían tener derecho a tres años y no a dos, sinceramente, me parece irresponsable.

¿Cómo está influyendo en el trabajo de los API?
Nos lo está complicando, porque en la institución lo que queremos es darles las interpretaciones tan claras como sea posible, pero ni nosotros mismos lo acabábamos de interpretar, cosa que ya pone de manifiesto la deficiencia a la hora de legislar. Pedimos los criterios a la administración y tardaron más de un año en contestarnos. Pero los contratos que se han hecho, ya se han hecho. Esto nos lleva a que en 2025 atendimos más de 9.000 consultas telefónicas, más unas 3.500 o 4.000 por correo electrónico; esto es un nivel de consultas espectacular. Demuestra que queremos hacer bien las cosas y dar seguridad a los clientes. Por eso estamos reivindicando diálogo, porque tenemos datos lo suficientemente significativos para que la administración al menos nos escuche. Se hace muy difícil entender por qué, cuando tienen que planificar las políticas, no cuentan con los profesionales que podemos dar esta información. Nadie dice que se nos tenga que hacer caso 100%, pero tampoco se puede hacer caso 100% a los que dicen lo contrario, porque después vemos lo que está pasando.

¿El Govern de Illa no les ha llamado?
Sí que nos hemos reunido, pero porque lo hemos reivindicado, y tarde, porque las medidas ya estaban aprobadas.

"Que el Gobierno incentivara la prórroga de los contratos, que generarán inseguridad y conflictividad, fue irresponsable"

¿Confía en que el Govern lleve a cabo las medidas anunciadas en la línea de incrementar la oferta?
Se hace muy difícil pensar que un cambio de escenario político puede permitir retroceder todo lo que llevamos ya hecho y aprobado, pero sí que es verdad que se percibe como mínimo un interés en tener un poco más de aproximación. Nosotros pedimos esta aproximación con carácter previo, no a posteriori, porque si no, se instauran normas como la prohibición de la venta especulativa.

¿Ve recorrido a esta norma?
Jurídicamente lo veo muy complicado. Sé que se ha justificado, conozco el informe, pero yo creo que nos estamos equivocando mucho con esta normativa. Porque estamos interviniendo incluso en la libertad individual de las personas. Nos están diciendo incluso cómo tenemos que vivir, es decir, no podremos comprar más de una vivienda; si la heredamos, la tendremos que poner en alquiler... medidas que afectan mis decisiones personales. Creo que nos lo tenemos que replantear. Que una vivienda tiene que cumplir una función social, nadie lo niega. Pero también tenemos que ser conscientes de que en estos momentos quien tiene la opción de poner vivienda en el mercado es el sector privado. El sector público llega tarde, pues qué menos que sentarnos todos y dialogar con voluntad de arreglar el problema.

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