Els governs han posat, per fi, l’habitatge al centre de les seves polítiques econòmiques, ateses les dificultats per trobar un habitatge assequible. Però han escoltat molt poc el sector i han legislat amb control de preus, que, segons les estadístiques, estan reduint l’oferta allà on més en cal. Montserrat Junyent (Barcelona, 1955), presidenta de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) i del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona (COAPI) fa gairebé 40 anys que està al sector i denuncia que els polítics els consulten poc i tard, mentre fan mesures que veu “irresponsables”.
El mercat de l'habitatge viu el seu pitjor moment?
Si ho mirem amb perspectiva històrica, probablement trobaríem altres moments que també han sigut difícils. Però sí que és veritat que estem en un moment claríssimament complex, i que l'accés a l'habitatge ha esdevingut realment molt difícil. Per tant, sí, estem en un moment greu.
Com hem arribat a aquesta situació?
Quan va esclatar la bombolla, l'any 2008, i es va tancar l’accés al crèdit, la gent va haver de buscar refugi en el mercat de lloguer. A partir d'aquell moment, el flux de necessitats d'habitatge passa al mercat de lloguer i es comença a tensionar. I a partir del 2012 això s’accelera, perquè es comencen a produir les primeres modificacions de la llei d’arrendaments urbans. Passem de 5 anys de durada mínima de l'arrendament a 3, i això ens porta ja a una situació difícil, perquè estem reduint el temps de l'arrendament. El 2020, la Covid agreuja encara més el problema de l'habitatge i a Catalunya ens trobem el primer dels grans esculls, que és la llei 11-2020, que va posar el primer límit als lloguers. Sense analitzar si el topall és bo o dolent, es fa amb una llei exclusivament autonòmica, i els que tenim coneixements jurídics vèiem clarament que era una norma que estava ferida de mort per possible inconstitucionalitat. I així va ser. El Tribunal Constitucional va acabar determinant que part d'aquell articulat anava contra la Constitució. En aquell període de temps es van firmar una sèrie de contractes, vigents. I ja el 2023, acaba sortint la llei estatal, que era el paraigua que el Tribunal Constitucional demanava perquè els topalls fossin realment aplicables en matèria d’arrendaments urbans. Però entre el 2020 i el 2023 ja comença la incertesa.
I inseguretat jurídica?
El gran problema que tenim és la claríssima inseguretat jurídica. No que un propietari estigui buscant major rendibilitat, no que un propietari tingui una tendència exclusivament rendista, com es diu. Senzillament, hem de tenir clar que hi ha d'haver unes normes transparents, fàcils d'interpretar i que un sàpiga les regles de joc a les que s'ha d’atenir. Això no es produeix. Des de l'any 2023 fins al dia d'ara, ha sigut infinita la hiperactivitat legislativa que hem tingut, i hem tingut decrets llei que després no són convalidats pel Parlament, també a nivell estatal, i crea un escenari d'imprevisió per part d'aquell que té la capacitat de posar al mercat els habitatges que la ciutadania pugui necessitar, que ara per ara és el sector privat, no l'administració. No hem construït i l’administració no ha fet els deures per crear un parc d'habitatges assequibles, estem a la cua d'Europa. I el flux d'habitatge que tenies en el mercat residencial es retreu. Primer, per l'expectativa de què passarà, que no ajuda ni de bon tros a què aquells que tenen habitatges, que en principi són porucs, no especuladors, són porucs perquè volen estabilitat, sobretot quan acaba el contracte. Perquè quan acaba el contracte et pots trobar amb una situació d'un ocupant que ha vingut amb una vulnerabilitat que d'inici no tenia, i aquesta vulnerabilitat se la carrega el sector privat sense que el sector públic faci cap esforç per compensar aquesta situació. Per tant, jo et diria que ens situem en un marc difícil de revertir, com a mínim a curt termini.
Què és més perjudicial per al mercat de lloguer, la incertesa i inseguretat jurídica de què parla o el topall dels lloguers?
El topall dels lloguers no és en si mateix una limitació; la inseguretat jurídica, sí que ho és. El propietari el que vol és tranquil·litat, saber que li pagaran a final de mes, saber que li cuidaran l'habitatge i saber que quan acabi el contracte el podrà recuperar. Aquests són els tres puntals que busca aquell que posa habitatge de lloguer residencial al mercat. Si no posem habitatge al mercat perquè no es construeix, si a sobre els propietaris, davant d'aquesta inestabilitat que veuen, decideixen treure aquests habitatges del mercat i destinar-los a la venda, que és el que fan molts propietaris, l'oferta clarament es restringeix. Això fa que anem en la direcció contrària.
El mercat lloguer a Catalunya, i concretament a Barcelona i la seva àrea metropolitana, està desapareixent?
Està desapareixent claríssimament. Hem de ser conscients que el greu problema és la manca d'oferta: tenim un creixement demogràfic, tenim una disminució d'ocupació d'habitatge, no construïm, i les mesures que marquen el mercat de lloguer són d'aquestes característiques. Doncs està cantada la restricció. A més a més, estem creant una distància abismal amb aquell que pot accedir a l'habitatge. Hem afavorit aquells que podien pagar determinat nivell de lloguer. Perquè quan hi ha algun habitatge, que ja no surten publicats, les agències tenen unes llistes de persones que poden cobrir aquesta oferta, i dins d'aquesta llista agafen el perfil que més garantia els ofereix. Lamentablement, estem fent un càsting entre aspirants a llogar un habitatge. I per això dic que anem en sentit contrari al que necessitem.
S'acaba perjudicant potser aquells que més necessiten l'accés a l'habitatge?
Efectivament. Queden perjudicats aquells que tenen aquesta dificultat o que no poden acreditar la solvència que poden acreditar els que realment podien pagar un lloguer molt més alt, que de fet ja l'estaven pagant, i que ara es veuen afavorits per aquestes rebaixes. En canvi, aquell realment pot pagar, però no pot oferir el mateix perfil de solvència, queda exclòs. Sap greu dir-ho d'aquesta manera, però estem convertint l'habitatge en una contraprestació ideològica, un intercanvi de vots amb l'habitatge, no pot ser. No és un debat ideològic. El dret de propietat està qüestionat, cada vegada el reduïm més. Són aspectes que, com a mínim, hauríem de debatre tots. No pot ser que normes que afecten un habitatge, que és un dret protegit per la Constitució, igual que el dret de propietat, pugui ser objecte d'una norma per decret llei i a lectura única. No, els debats es tenen al Congrés, al Parlament, que allà hi ha totes les forces polítiques representades, totes les tendències de la societat, i tothom pot dir el seu parer i arribar als consensos, que per això és una democràcia. I, en canvi, tot això s'està fent a base de normatives, de decrets llei, que moltes vegades sabem que seran declarades inconstitucionals o que no gaudiran del suport de les altres forces polítiques, com ho hem vist ara recentment amb el tema de les pròrrogues. Jo crec que la qualitat democràtica està a debat, també.
Un dels relats ideològics imperant és la presència important i rellevant en el mercat, per restringir-lo, dels grans tenidors i de suposats especuladors. Què en pensa?
Mesurar pel nombre de propietats que algú pugui haver acumulat o pugui tenir em sembla equivocat. Perquè podem trobar, i els trobem, tenidors que tinguin molts habitatges i tinguin aquest vessant de compliment de la funció social i, per tant, s'estiguin comportant adequadament amb les seves propietats i destinant-les al que ha de ser, per viure les famílies. I, en canvi, ens podem trobar petits tenidors que no tinguin aquest comportament. Per tant, el número no ha de ser el mecanisme per determinar quina política s'aplica a uns o als altres.
Se'ls pot culpar dels alts preus, com s'està fent des d'alguns sectors polítics?
No, perquè el perfil majoritari del propietari, especialment a Catalunya, on és una evidència, és petit. Quan les normes comencen a parlar de gran tenidor amb 15 propietats, després amb 10, i aquí ho rebaixem a 5, per què? Ningú es pregunta per què hem rebaixat a 5? Hem rebaixat a 5 perquè no en trobàvem tants que en tinguessin 10 i necessitàvem baixar aquest llindar per poder aplicar les normes que volien. I en aquests 5 incorporar-hi la primera i segona residència, és un greu error. Si ens emmirallem en la resta d'Europa, els grans tenidors són tenidors d'un volum importantíssim d'habitatges. L'únic que demanem és seguretat i sobretot diàleg, perquè no se’ns ha demanat opinió al sector privat.
"S'ha afavorit aquell que podia pagar determinat nivell de lloguer i s'ha perjudicat els que tenen més dificultats"
No?
Nosaltres tenim un coneixement del mercat perquè tenim una xarxa territorial i el primer contacte amb el ciutadà que necessita un habitatge, que vol llogar, comprar o vendre. Però hi ha molts altres operadors que estan en el mercat que també han de dir la seva: els administradors de finques, els promotors, constructors, tots els col·legis professionals, arquitectes, aparelladors... Tots aquests que tenim aquest coneixement, el posem a disposició i ens hem ofert a col·laborar. Però col·laborar no vol dir que només parlem nosaltres. Volem seure amb totes les entitats socials, però cal crear aquest marc adequat. Per això demanem un pacte transversal per a l'habitatge i, a partir d’aquí, buscar consensos. Soc molt defensora del diàleg i, sobretot, la mediació.
La setmana passada vam conèixer una enquesta del Parlament Europeu que deia que la majoria de catalans creu que la principal solució a la manca d’habitatge és la construcció. Facilitar la construcció hauria de ser un dels consensos que reclama?
Efectivament. La construcció és bàsica i fonamental per eixamplar aquesta oferta, això és evident. El problema és que la construcció no la farem d'avui per demà. Necessitem una planificació i per molt que reduïm tots els terminis, sempre serà dos o tres anys com a mínim fins que posem els habitatges en el mercat.
Perquè anem deu anys tard, però si no ens hi posem...
Exactament, perquè no hem fet els deures. Com més aviat ens hi posem, molt millor. Però precisament aquesta enquesta del Parlament Europeu és molt reveladora, perquè et dona la visió que el relat que tenim instaurat no és la realitat, la realitat és una altra. Hem volgut fer creure fins ara a la ciutadania que aquí hi havia uns culpables, que eren especuladors, rendistes, i que, per tant, havíem de limitar aquest tipus d'operacions. Per sort, la ciutadania té criteri i s'adona que el problema és que realment no hi ha oferta, que no hi ha prou habitatge per a tothom, i s’ha de construir. Podem tenir mesures a curt termini, alguns ajuntaments ja hi treballen, en permetre incrementar les densitats, o, encara que ens porti mals records, les remuntes, que permetien ocupar una mica més d'espai cap amunt, perquè Barcelona físicament també té les seves limitacions. Transformacions d'ús: hi ha molts locals i oficines a Barcelona que ho permetrien. Per això diem que estem en un moment complex, que la solució no pot ser exclusivament el sector privat, que la col·laboració publicoprivada és bàsica, però dialogada, no imposada.
Parlava de la inseguretat jurídica, també de les mesures que s'aproven per reial decret o que s'aproven i després decauen. Una d'aquestes va ser les pròrrogues obligatòries dels contractes, que es va aprovar al Consell de Ministres, però després no va passar el tràmit del Congrés i va decaure. Ha generat conflictes entre propietaris i llogaters?
Aquesta situació ha estat extremadament caòtica, perquè els missatges, crec que inadequats, del govern central incentivant els llogaters a notificar aquestes peticions de pròrroga eren un disbarat. Primer, perquè un cop la norma decau, i tots teníem clar –era el missatge polític que arribava– que no es convalidaria al Congrés dels Diputats, en el moment en què s'apliqui, que potser serà d'aquí set o vuit mesos perquè la petició s'ha fet ara, però la finalització del contracte era a futur, la norma ja no és vigent. Per tant, per a mi aquestes peticions no tenen possibilitats de prosperar. Però, sigui com sigui, aquell que la demanava podrà anar a un tribunal a veure com es pronuncia. Per tant, es va incentivar inadequadament aquestes peticions sabent que estàvem generant no solament inseguretat, sinó conflictivitat. Que un govern, que el que ha de fer és governar per a tothom i intentar donar unes instruccions clares, fes tot el contrari, que fins i tot podia arribar a perjudicar llogaters que podien tenir dret a tres anys i no a dos, sincerament, em sembla irresponsable.
Com està influint en la feina dels API?
Ens l’està complicant, perquè a la institució el que volem és donar-los les interpretacions tan clares com sigui possible, però ni nosaltres mateixos ho acabàvem d'interpretar, cosa que ja posa de manifest la deficiència a l'hora de legislar. Vam demanar els criteris a l'administració i van trigar més d'un any a contestar-nos. Però els contractes que s'han fet, ja s'han fet. Això el que ens porta és que el 2025 vam atendre més de 9.000 consultes telefòniques, més unes 3.500 o 4.000 per correu electrònic; això és un nivell de consultes espectacular. Demostra que volem fer bé les coses i donar seguretat als clients. Per això estem reivindicant diàleg, perquè tenim dades prou significatives perquè l'administració almenys ens escolti. Es fa molt difícil d'entendre per què, quan han de planificar les polítiques, no comptin amb els professionals que podem donar aquesta informació. Ningú diu que se'ns hagi de fer cas 100%, però també diem que no es pot fer cas 100% als que diuen el contrari perquè després veiem el que està passant.
El Govern d’Illa no els ha trucat?
Sí que ens hi hem reunit, però perquè ho hem reivindicat, i tard, perquè les mesures ja estaven aprovades.
"Que el govern espanyol incentivés la pròrroga dels contractes, que generaran inseguretat i conflictivitat, va ser irresponsable"
Confia que el Govern porti a terme les mesures anunciades en la línia d’incrementar l’oferta?
Es fa molt difícil pensar que un canvi d'escenari polític pot permetre retrocedir tot el que portem ja fet i aprovat, però sí que és veritat que es percep com a mínim un interès en tenir una mica més d'aproximació. Nosaltres demanem aquesta aproximació amb caràcter previ, no a posteriori, perquè si no, s’instauren normes com la prohibició de la venda especulativa.
Veu recorregut a aquesta norma?
Jurídicament ho veig molt complicat. Sé que s'ha justificat, conec l'informe, però jo crec que ens estem equivocant molt amb aquesta normativa. Perquè estem intervenint fins i tot en la llibertat individual de les persones. Ens estan dient fins i tot com hem de viure, és a dir, no podrem comprar més d'un habitatge, si l'heretem l'haurem de posar en lloguer... mesures que afecten les meves decisions personals. Crec que ens ho hem de replantejar. Que un habitatge ha que complir una funció social, ningú ho nega. Però també hem de ser conscients que en aquests moments qui té l'opció de posar habitatge al mercat és el sector privat. El sector públic arriba tard, doncs què menys que asseure’ns tots i dialogar amb voluntat d’arreglar el problema.
Pot veure l'entrevista sencera a continuació: