Joan Clos (Parets del Vallès, 1949), es conocido sobre todo por su pasado político, ya que entre 1997 y 2006 fue alcalde de Barcelona, cargo que dejó para ser ministro de Industria, Comercio y Turismo. Pero ya hace seis años que está vinculado al sector inmobiliario, primero como presidente de la Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler (Asval), y ahora en la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci). Por lo tanto, por su experiencia tanto en el mundo público como privado, su mirada del problema de la vivienda es muy valiosa.
Un informe del Banco de España cifra en 750.000 las viviendas que faltan en España. Hay movimientos y partidos que dicen que las viviendas están y que solo se tienen que poner a disposición de la ciudadanía. ¿Cómo lo ve?
Es una pretensión difícil de llevar a cabo porque casi todas las viviendas que podrían ser utilizadas son privadas. Por lo tanto, si las tuvieras que aprovechar para una función pública de vivienda protegida, o las tendrías que expropiar o tendrías que entrar en una dinámica social que en el contexto de la Unión Europea es muy impensable. Por lo tanto, encuentro poco realista la pretensión de ir persiguiendo a los propietarios de vivienda a base de amenazarlos y expropiarlos. En el País Vasco lo hacen de otra manera, poniendo más recursos y pidiendo a los propietarios que cedan los pisos voluntariamente, y a cambio el gobierno vasco los rehabilita y los devuelve al cabo de unos años al propietario en buen estado de revisión. Esto no es que tenga mucho éxito; han conseguido dos o tres mil pisos, pero ya se ve por las cifras que tampoco es un gran tema. Se tienen que buscar maneras más realistas para resolver el problema de la accesibilidad a la vivienda.
Este jueves, un informe de la Cambra de Comerç decía que en los últimos 5 años se han creado 200.000 hogares en Catalunya, pero solo se han construido 60.000 viviendas. ¿Por qué se ha construido tan poco en los últimos años?
Porque no hay un ambiente predispuesto a la inversión en el inmobiliario. Más bien se ha tendido a acusar a todo inversor inmobiliario como un especulador sin alma. Después ha habido regulaciones, como los controles de alquileres. Y además, las cifras para un pequeño inversor en vivienda no son muy brillantes: a un pequeño propietario de tres o cuatro pisos que alquile, le saldrá un rendimiento de su inversión, si todo va bien y no tiene ningún accidente, de un 3, un 4, un 5%. Entonces muchas de estas familias optan por vender la vivienda o las viviendas y destinar el dinero a otras maneras de invertir, en bolsa, bonos u otras inversiones que dan tanto o más que residencial y no tienen los quebraderos de cabeza ni el desgaste de reputación que representa ser etiquetado de buitre, de especulador, de incívico, etc.
¿No existen esos especuladores?
No, porque el rendimiento es pequeño. En un mercado grande como el de la vivienda, siempre hay unos cuantos que hacen algunas operaciones con rentabilidades altas, del 7, 8, 10 o hasta el 15%, algunas veces, pero siempre son operaciones muy concretas. La media de la inversión inmobiliaria de ninguna de las maneras da esas rentabilidades. Por eso los fondos de inversión se están marchando de este sector.
¿El Estado y las administraciones deben construir vivienda social y protegida?
El Estado y las autonomías deben preocuparse de tener una política realista que consiga tener vivienda asequible, entendiendo por vivienda asequible aquella que se puede alquilar con menos del 30% de los ingresos familiares.
¿Los promotores quieren hacer vivienda?
Los promotores harán la vivienda cuando les salgan los números, y si no les salen los números o si el sector público no les garantiza una rentabilidad mínima, no la harán. Siempre que ha habido inversión en el sector inmobiliario es porque había expectativas de un rendimiento, con una horquilla muy amplia: cuando había las grandes burbujas inmobiliarias, unos cuantos se hacían muy ricos, pero si no eran muy hábiles en detectar el final de la burbuja, entonces quiebran. En Barcelona, muchas compañías de construcción de viviendas han quebrado, y algunos nombres muy famosos. Es un negocio muy complicado porque hace subidas y bajadas muy bruscas y hay muchos accidentes.
¿Y cree que el Govern, que ha anunciado 50.000 pisos protegidos y que intentará que se construyan 200.000 pisos más, lo entiende y hará que los promotores puedan ganar dinero con ello?
El Govern en Catalunya por primera vez se está interesando por este tema de una forma explícita y han anunciado primero los 50.000 y después la vocación de hacer 200.000 más. El problema es que todavía estamos construyendo el modelo para hacerlo. Y diseñar el modelo para hacerlo es muy importante en el caso de España y de Catalunya, porque existe esta visión un poco naïf de decir "esto lo haremos con presupuesto público". Pero España no se puede lanzar a hacer una inversión inmobiliaria muy importante porque nuestras cifras de deuda pública son demasiado elevadas e incumpliríamos el pacto de disciplina presupuestaria de la Unión Europea. Por lo tanto, tenemos que conseguir un modelo de construcción de la vivienda protegida que no compute como deuda pública, aunque sea financiado con recursos públicos. España necesita urgentemente encontrar este mecanismo.
¿Y hay suelo?
La edificabilidad, que es lo que interesa, se crea por regulación urbanística. Por lo tanto, no cuesta ni un duro crear suelo; es cuestión de que lo apruebe el Parlament, sin ni una peseta de gasto. Lo que no se puede hacer es legislar contra el promotor. Por ejemplo, el famoso 30% que se implantó en el caso del gobierno Colau en Barcelona, donde se impuso un incremento de los gastos urbanísticos a los promotores, en forma de obligarlos a vender un porcentaje de pisos a precio de protegido, sin compensar de ninguna manera este incremento de gasto urbanístico.
¿Cómo?
Incrementando la edificabilidad: Si queremos que el 30% se haga de VPO (vivienda de protección oficial), yo le autorizaré en estos casos que incremente usted un 30% la edificabilidad en su edificio. Mira si era fácil. En la legislación urbanística española, cuando se inicia un proceso de urbanización de una zona rural o industrial, y se convierte en vivienda, se pide al promotor las cargas y beneficios urbanísticos. Pero en los últimos años, se han aumentado mucho las cargas de urbanización; cada vez los ayuntamientos pedimos más a los promotores, pero no aumentamos los beneficios, que es la edificabilidad, entonces no les salen los números. ¿Qué hace un promotor cuando no le salen los números? Para de invertir. Es lo que está pasando en Catalunya. Nadie invierte en inmobiliario. A excepción de los que tienen suelo y pueden hacer pisos de gran valor porque los venden a extranjeros y sí que tienen un rendimiento que está en el 10 o el 12%, pero son pisos que valen dos millones de euros. Tenemos que volver a un cierto realismo.
"Si no garantizamos vivienda protegida en Barcelona, todo acabará en manos de extranjeros"
¿Los ayuntamientos están interesados en que se haga vivienda pública en su municipio?
Hay de todo. Hay gente que no quiere vivienda protegida en su pueblo porque cree que a sus votantes no les gusta, pero hay muchos otros que sí, que estarían dispuestos a hacerlo. En California, el ahora muy famoso gobernador, Gavin Newsom, que se postula como uno de los posibles candidatos demócratas para las próximas presidenciales, aprobó una ley que obliga a los ayuntamientos a hacer vivienda en el entorno de las estaciones de tren. Allí el problema del precio de la vivienda es horroroso y han tenido que optar por esta medida, que es ciertamente radical, pero seguramente en nuestro caso ya casi tendríamos que empezar a hacer esto, a obligar a los ayuntamientos a hacer vivienda protegida, a hacerla alrededor de los nudos de transporte colectivo y luego garantizar que los números salgan, porque el coste de construcción es el que es.
¿Qué le parece el tope a los alquileres, que es la medida estrella hasta ahora del Govern?
El Banco de España ya lo dijo, todos lo hemos dicho, los topes de los alquileres funcionan una pequeña temporada, en el caso de una burbuja especulativa porque ha habido un accidente, por ejemplo, en el caso de la DANA en València. Lo que no se puede convertir es en una situación habitual, porque entonces distorsiona el mercado y el mercado busca otras soluciones que normalmente acaban siendo para los pobres, infravivienda: alquiler de habitaciones, engañar en la cantidad de personas que hay dentro de un piso. Es decir, volver un poco a falsear la realidad.
Otra de las medidas anunciadas, pero que todavía no se aplica, es el llamado veto a la compra especulativa.
Esto no es especulación. Especulación en términos económicos es enriquecerse cuando tienes un bien, un activo, y no inviertes en este activo, esperando que el mercado te lo revalorice. Pero comprar tres o cuatro pisos es una inversión, no es una especulación. Empezar a hablar de especulación inadecuadamente es introducir confusión, y es malo para nuestra sociedad. Deberíamos hacer un poco de pedagogía: no confundamos especulación con inversión.
En todo caso, el hecho de vetar la compra por parte, por ejemplo, de extranjeros o grandes tenedores, ¿cómo lo ve?
El problema no es este, el problema es que no se construye, es que no hay oferta. Cuando yo estaba en el Gobierno, estuvimos mirando lo que hacían en Francia, e hicieron una regulación que llamaban la ley de los dentistas, supongo que porque eran gente que en aquellos momentos tenía dinero, y se les favorecía que invirtieran en tres, cuatro o cinco pisos, y ayudó mucho en la oferta de vivienda en Francia. Ahora ya no se podría hacer porque, con el ambiente que tenemos, esto sería etiquetado de escandaloso, pecaminoso y horroroso, equivocadamente.
Ha dicho hace poco que se ha legislado de forma ingenua porque no se entiende el problema. ¿No se entiende el problema realmente o hay populismo?
No, yo creo que en el fondo hay un problema de no entender bien cuál es el problema. Ahora, en cuanto tenemos un problema, los políticos se sienten impelidos a contestar preguntas de los periodistas y decir qué harán y cómo lo arreglarán. Entonces empiezas a decir cosas. Pero el problema de la vivienda es un problema, en primer lugar, político. Se tiene que querer hacer vivienda protegida y no todo el mundo quiere hacer vivienda protegida porque hay mucha gente que no quiere un edificio de vivienda protegida al lado de su casa, y no me refiero tan solo a los políticos. Hay muchos vecinos a los que no les gusta tener vivienda protegida cerca de su casa. Por lo tanto, los alcaldes, que son gente muy espabilada y que tiene que velar por ganar las elecciones, empiezan a pensar, "bueno, yo aquí, ¿cuántos pongo y dónde los pongo?, que no se encienda una hoguera, ¿no?". Pero si queremos una intervención que tenga algún efecto sobre el precio de mercado de la vivienda, tenemos que ponernos el objetivo, a largo plazo, de conseguir que un 30% de la vivienda sea protegida. Esto quiere decir que en Catalunya se tendrán que hacer 300.000 o 400.000. Pero tenemos que encontrar un mecanismo para que el Estado y la Generalitat puedan invertir sin que cuente en la deuda pública.
¿Cómo lo hacen otros países?
En el caso de Dinamarca y de Holanda, lo que hacen es un modelo mixto donde los ingresos de los alquileres representan el 50% de los ingresos de las compañías que se dedican a esta vivienda. En España, cuando una fundación o una entidad tiene el 50% de los ingresos que provienen de privados, no se computa este gasto como deuda pública. Por lo tanto, se debe crear este instrumento. Podría ser el mismo Incasòl, porque debería ser algún instrumento que tuviera capacidad de hacer gasto de capital. Entonces, se debe garantizar que habrá unos ingresos ordinarios a través de los alquileres que serán el 50% del presupuesto anual de estas entidades. Ahora, para hacer esto, tienes que conseguir que la gente te pague el alquiler, aunque sea protegido. Tienes que saber, si no te lo paga la gente, quién te lo paga; puede haber un programa social que te lo abone también. Por ejemplo, ahora sabemos, por los costes de construcción, que están en los 1.200 euros por metro cuadrado, que podemos hacer pisos que paguen un alquiler mensual de 700 u 800 euros. Con esto puedes hacer un piso de 80 metros cuadrados, hasta 90, y si subes a 900 euros de alquiler, podrías llegar a 100 metros. Si ahora hiciéramos en Barcelona pisos a 700 euros de alquiler, se llenarían en un momento; el operador que los haga no tendrá ningún problema de demanda.
¿Se debería construir más en Barcelona o, por el suelo disponible, no movería la aguja del problema de la vivienda?
Sí, yo creo que se debe plantear una revisión en profundidad del urbanismo de Barcelona. Barcelona ahora es una ciudad muy complicada; me refiero a la ciudad real, que es una ciudad que ya abarca 5 millones de habitantes, que llega a toda la región metropolitana. En estas áreas es donde se debería invertir para que hubiera vivienda protegida. Y el municipio de Barcelona todavía tiene barrios donde la edificación es muy antigua y se deben hacer planes de reforma integral. La reforma integral quiere decir que no solo se rehabilitan los edificios, sino que se rehabilitan las calles. Y esto requiere una nueva legislación en Catalunya.
Saliendo del tema de vivienda, ¿cómo ve Barcelona ahora con la proyección internacional que tiene, con la visita del papa, la salida del Tour de Francia dentro de pocos días, etc.?
Estas puntas de visualización que tenemos a nivel mundial por estos acontecimientos están bien, llaman la atención en un momento, pero a mí me interesa más el trabajo de fondo, el trabajo cotidiano, que las apuestas estructurales y estratégicas de Barcelona tengan éxito. Y yo creo que aquí estamos relativamente bien, pero deberíamos levantar un poquito el listón de la ambición. Como el turismo, la restauración, la fama, la vida en la calle, todo esto va bien; tenemos el riesgo de dormirnos en este confort. Hay otras cosas que van bien, de las que se habla menos y que son muy buenas
¿Cuáles?
Por ejemplo, en investigación biomédica, Barcelona se queda el 30% de la investigación biomédica de toda España. Lo vuelvo a decir porque no se dice esta cifra: Barcelona se queda, gana, con concurso de méritos, el 30% de la investigación pública de toda España. Pero para hacer esto necesitamos que las universidades vayan perfectas, que sean competitivas, que sean de calidad, que tengan ductilidad a la hora de contratar profesores estrella, que atraigan estudiantes con talento, etc. En TIC estamos relativamente bien, tenemos el superordenador, pero yo creo que con inteligencia artificial no, y deberíamos mirar de dar algún paso adelante. La inversión en defensa está bien si se hace con inversión dual y se aprovecha para ganar talento y hacer cosas que sirvan no solo para el sector de la defensa, sino para el conocimiento de toda la sociedad. En Barcelona no nos podemos permitir nunca el lujo de no estar siempre absortos en qué tren pasa y a qué tren subimos. Porque si no, yo creo que el Eixample tiene un problema horrible y es que el Eixample, que es un barrio que fue modélico, si no hacemos una reforma que garantice vivienda protegida en Barcelona, todo acabará en manos de extranjeros. O buena parte de la vivienda de Barcelona acabará en manos de transeúntes que tienen mucho dinero y pueden comprarse aquí un piso para cuando pasan por Barcelona, y quizás lo ocupan 15 días al año. Pero esto no hace barrio, no hace sociedad. Por lo tanto, Barcelona debe volver a hacer vivienda protegida, y solo se puede hacer cambiando el planeamiento urbano, con una modificación del plan general metropolitano (PGM) y aprovechando para hacer remodelación de barrios.
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