Quien compra una vivienda que está alquilada debe respetar el contrato y mantener a los inquilinos que habitan la casa un tiempo. En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se muestra clara y establece que el contrato debe respetarse durante al menos cinco años si es una persona física o siete si es una persona jurídica.

Sin embargo, el propietario puede echar al inquilino y recuperar la vivienda si el contrato de alquiler incluye una cláusula imprescindible donde se indique que el dueño puede recuperar la vivienda por necesidad. Si este punto no se ha pactado expresamente en el contrato, el arrendador no podrá exigir el desalojo.

En el caso de que sí esté pactado, existe un plazo de dos meses para el desalojo desde el momento en el que el inquilino recibe la comunicación por parte del propietario de que éste necesita la vivienda.

Para que esta clàusula, llamada "cláusula de recuperación del propietario para uso personal”, se aplique de forma válida, deben cumplirse varios requisitos. El primero es que el nuevo propietario debe ser una persona física (nunca una empresa). El segundo es que la vivienda debe destinarse a residencia habitual, ya sea del propietario, de un familiar de primer grado o de su cónyuge si hay separación.

Por otra parte, el contrato debe tener al menos un año de antigüedad desde su firma. Y finalmente, los inquilinos deben recibir un preaviso de al menos dos meses para abandonar la vivienda. Después, cuando las personas que alquilaban la casa se marche, el propietario debe instalarse en la vivienda en un plazo máximo de tres meses. Si no lo hace, el inquilino puede reclamar su reingreso y seguir residiendo hasta cinco años más.

De hecho, si el propietario no ocupa el piso en tres meses, el inquilino adquiere el derecho a ser realojado en la vivienda durante tres años e incluso puede exigir una indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el desalojo y hasta solicitar una mensualidad del alquiler por cada año que le quedase hasta completar los tres años. Todo esto si se demuestra que la ocupación no se llevó a cabo por una causa de fuerza mayor. 

Por otra parte, hay casos en los que, tras comunicar la necesidad de la vivienda, el inquilino no la abandona. En el caso de que no se cumpla el plazo marcado de dos meses, el propietario podrá acudir a la vía judicial. El arrendador tendrá que interponer una demanda de desahucio y esperar a la sentencia que dé el juez. 

¿Pueden los propietarios no vivir en la vivienda?

Si el nuevo propietario tiene la intención de usar la vivienda como inversión y no como residencia habitual, no puede echar al inquilino. Si este fuera el caso, el dueño de la casa debe esperar a que se cumplan los plazos legales, que como se han mencionado son cinco años si el contrato es de un particular, y siete si es una empresa.

La LAU protege los derechos de los inquilinos, incluso si el inmueble cambia de dueño. Por tanto, antes de invertir en una vivienda para alquilarse, conviene tener en cuenta que no será posible cambiar de inquilino hasta que finalice el contrato vigente, a menos que ambas partes lleguen a un acuerdo.