El parque de oficinas existente en Barcelona y Madrid está en riesgo de quedar obsoleto en cinco años si no se realizan las reformas necesarias para adecuar los edificios que las albergan. Los inmuebles deberían adaptarse porque el mercado de oficinas también está en constante evolución por el cambio de hábitos laborales y el fomento de la sostenibilidad.
La pandemia fue el detonante del teletrabajo y ello conlleva prácticas como los escritorios dinámicos donde el trabajador no tiene asignado un puesto fijo o cabinas insonorizadas, salas de reuniones a demanda, entre otros. Pero, además, ha establecido nuevas normas energéticas, especialmente el del ahorro de energía, para fomentar la sostenibilidad, de seguridad, de control y ofrecer una buena experiencia a un usuario cada vez más exigente.
En Europa, más de 170 millones de metros cuadrados de oficinas están en riesgo de quedar obsoletos si no se reconvierten a otros usos o reposicionan adecuadamente. Barcelona y Madrid se sitúan entre las ciudades europeas con mayor proporción de oficinas en riesgo de obsolescencia, con un 81% y 77%, respectivamente, según el último informe de la consultora Cushman & Wakefield, Rethinking European Offices 2030. Las dos capitales se encuentran entre los siete mercados de Europa Occidental con mayor riesgo de obsolescencia. En el ránking, Milán ocupa la primera posición (86%), seguida por Barcelona (81%), Estocolmo (81%), París (80%) y Madrid (77%).
Por ello, la antigüedad de los activos y las crecientes normativas medioambientales demandan significativos volúmenes de inversión. La también consultora inmobiliaria internacional JLL (Jones Lang LaSalle) ha concretado recientemente que, según sus cálculos, el 44% del parque de oficinas de Madrid y Barcelona, es decir, unos 10,88 millones de metros cuadrados, deberían rehabilitarse. Para evitar que se conviertan en obsoletos de aquí a 2030, JLL estima una inversión necesaria de, aproximadamente, 14.500 millones de euros en renovaciones de activos.
"La edad, el diseño, la ubicación y la evolución regulatoria determinan la capacidad de un activo para seguir siendo competitivo y atractivo para los inquilinos", manifiesta Laura Caballero, directora de Research & Strategy y responsable de la oficina de Barcelona de JLL España. De hecho, la renovación de activos representa importantes ventajas para todos los involucrados potencialmente aumentando su valor, atrayendo inquilinos de calidad e incrementando los ingresos por alquiler: a nivel global, el 45% de los inquilinos están dispuestos a pagar un premium por arrendar oficinas sostenibles, según los expertos inmobiliarios.
Buscar otros usos
La obsolescencia de cerca de 11 millones de metros cuadrados de oficinas en Madrid y Barcelona plantea retos para inquilinos, inversores y autoridades. Desde la consultora JLL se plantean diversas actuaciones para atajar la situación. Apuntan a mejorar las instalaciones para reducir sus emisiones, diseñar espacios experienciales que atraigan inquilinos y alinear los activos con certificaciones de sostenibilidad. "En aquellos inmuebles donde esto no sea posible, la reconversión a otros usos es una estrategia que también se debe contemplar”, advierte Paula Albaladejo, directora de Project & Development Services & Tétris Clúster Sur de Europa.
En su estudio, la consultora JLL ha detallado los puntos negros del parque de oficinas en Barcelona y Madrid. En una nota informativa, se detalla que, en Barcelona, la superficie obsoleta es de 3,6 millones de metros cuadrados y la inversión global para su modernización es de 4.800 millones de euros. Por zonas urbanas, el centro de la ciudad concentra el 42% del stock obsoleto de la ciudad con 1,46 millones de metros cuadrados y una inversión potencial de 2.100 millones de euros.
Otra de las zonas preferentes en la oferta de oficinas en la capital catalana, el 22@, un área tecnológica por excelencia acumula 420.000 m² obsoletos con un potencial desembolso de 500 millones para adaptarlos a las nuevas necesidades del mercado. Al tratarse de un parque más reciente, el volumen de inversión es menor. Esta zona acaparó el 32% de la superficie total de oficinas contratada en la ciudad durante 2024, lo que se traduce en 93.000 m², duplicando la absorción registrada en 2023, según el informe Transparency 22@, elaborado por Cushman&Wakefield.
En el llamado distrito financiero, que absorbe parte de la oferta del 22@, existen solo 260.000 m² obsoletos para cuya renovación JLL prevé una inversión de 400 millones de euros.
Hasta Fira Europa
En el otro extremo de la capital catalana y ya en terrenos de L'Hospitalet de Llobregat, en la zona de Fira Europa se concentran 330.000 metros cuadrados desactualizados para los que sería necesario un desembolso de 400 millones de euros en su renovación. Finalmente, el área metropolitana de la ciudad cuenta con 1,12 millones de m² obsoletos para los que será precisa una inversión de 1.400 millones de euros.
En el caso de Madrid, la superficie en riesgo de obsolescencia en el próximo lustro asciende a 7,3 millones de m² con un potencial de inversión de subsanación de 9.700 millones de euros. Del parque obsoleto, 1,04 millones de metros se ubican en el distrito financiero de la capital, para cuya modernización JLL prevé una inversión necesaria de 1.500 millones de euros. En el centro de la ciudad, el stock desactualizado es de 1,25 millones de m² y el desembolso preciso para evitar la obsolescencia asciende a 1.700 millones de euros.
Sin embargo, las áreas descentralizadas -todas aquellas fuera del anillo delimitado por la M-30- concentran el 45% de la superficie obsoleta. Así, en estas zonas se ubican 3,29 millones de m² para cuya modernización sería necesario una inyección de hasta 4.300 millones de euros. Finalmente, en poblaciones aledañas a Madrid existen 1,7 millones de m² superficie desactualizada con un potencial de más de 2.100 millones de euros.