El parc d'oficines existent a Barcelona i Madrid és en risc de quedar obsolet en cinc anys si no es realitzen les reformes necessàries per adequar els edificis que les allotgen. Els immobles s'haurien d'adaptar perquè el mercat d'oficines també està en constant evolució pel canvi d'hàbits laborals i el foment de la sostenibilitat.

La pandèmia va ser el detonador del teletreball i això comporta pràctiques com els escriptoris dinàmics on el treballador no té assignat un lloc fix o cabines insonoritzades, sales de reunions a demanda, entre d'altres. Però, a més, ha establert noves normes energètiques, especialment el de l'estalvi d'energia, per fomentar la sostenibilitat, de seguretat, de control i oferir una bona experiència a un usuari cada vegada més exigent.

A Europa, més de 170 milions de metres quadrats d'oficines són en risc de quedar obsolets si no es reconverteixen a altres usos o reposicionen adequadament. Barcelona i Madrid se situen entre les ciutats europees amb més proporció d'oficines en risc d'obsolescència, amb un 81% i 77%, respectivament, segons l'últim informe de la consultora Cushman & Wakefield, Rethinking European Offices 2030. Les dues capitals es troben entre els set mercats d'Europa occidental amb més risc d'obsolescència. En el rànquing, Milà ocupa la primera posició (86%), seguida per Barcelona (81%), Estocolm (81%), París (80%) i Madrid (77%).

Per això, l'antiguitat dels actius i les creixents normatives mediambientals demanden significatius volums d'inversió. La també consultora immobiliària internacional JLL (Jones Lang LaSalle) ha concretat recentment que, segons els seus càlculs, el 44% del parc d'oficines de Madrid i Barcelona, és a dir, uns 10,88 milions de metres quadrats, s'haurien de rehabilitar. Per evitar que es converteixin en obsolets d'aquí a 2030, JLL estima una inversió necessària de, aproximadament, 14.500 milions d'euros en renovacions d'actius.

"L'edat, el disseny, la ubicació i l'evolució regulatòria determinen la capacitat d'un actiu per continuar sent competitiu i atractiu per als llogaters", manifesta Laura Caballero, directora de Research & Strategy i responsable de l'oficina de Barcelona de JLL Espanya. De fet, la renovació d'actius representa importants avantatges per a tots els involucrats potencialment augmentant el seu valor, atraient inquilins de qualitat i incrementant els ingressos per lloguer: globalment, el 45% dels llogaters estan disposats a pagar un prèmium per arrendar oficines sostenibles, segons els experts immobiliaris.

Buscar altres usos

L'obsolescència de prop d'11 milions de metres quadrats d'oficines a Madrid i Barcelona planteja reptes per a llogaters, inversors i autoritats. Des de la consultora JLL es plantegen diverses actuacions per aturar la situació. Apunten a millorar les instal·lacions per reduir les seves emissions, dissenyar espais experienciales que atreguin inquilins i alinear els actius amb certificacions de sostenibilitat. "En aquells immobles on això no sigui possible, la reconversió a altres usos és una estratègia que també s'ha de preveure", adverteix Paula Albaladejo, directora de Project & Development Services & Tétris Clúster Sud d'Europa.

En el seu estudi, la consultora JLL ha detallat els punts negres del parc d'oficines a Barcelona i Madrid. En una nota informativa, es detalla que, a Barcelona, la superfície obsoleta és de 3,6 milions de metres quadrats i la inversió global per a la seva modernització és de 4.800 milions d'euros. Per zones urbanes, el centre de la ciutat concentra el 42% de l'estoc obsolet de la ciutat amb 1,46 milions de metres quadrats i una inversió potencial de 2.100 milions d'euros.

Una altra de les zones preferents en l'oferta d'oficines a la capital catalana, el 22@ una àrea tecnològica per excel·lència acumula 420.000 m² obsolets amb un potencial desemborsament de 500 milions per adaptar-los a les noves necessitats del mercat. En tractar-se d'un parc més recent, el volum d'inversió és menor. Aquesta zona va acaparar el 32% de la superfície total d'oficines contractada a la ciutat durant 2024, la qual cosa es tradueix en 93.000 m², duplicant l'absorció registrada el 2023, segons l'informe Transparency 22@ elaborat per Cushman&Wakefield.

A l'anomenat districte financer, que absorbeix part de l'oferta del 22@ existeixen només 260.000 m² obsolets per a la renovació dels quals JLL preveu una inversió de 400 milions d'euros.

Fins i tot Fira Europa

En l'altre extrem de la capital catalana i ja en terrenys de l'Hospitalet de Llobregat, a la zona de Fira Europa es concentren 330.000 metres quadrats desactualitzats per als quals seria necessari un desemborsament de 400 milions d'euros en la seva renovació. Finalment, l'àrea metropolitana de la ciutat compta amb 1,12 milions de m² obsolets per als quals serà precisa una inversió de 1.400 milions d'euros.

En el cas de Madrid, la superfície en risc d'obsolescència en el pròxim lustre ascendeix a 7,3 milions de m² amb un potencial d'inversió d'esmena de 9.700 milions d'euros. Del parc obsolet, 1,04 milions de metres s'ubiquen al districte financer de la capital, per a la modernització de la qual JLL preveu una inversió necessària de 1.500 milions d'euros. En el centre de la ciutat, l'estoc desactualitzat és d'1,25 milions de m² i el desemborsament precís per evitar l'obsolescència ascendeix a 1.700 milions d'euros.

Tanmateix, les àrees descentralitzades -totes aquelles anés de l'anell delimitat per la M-30- concentren el 45% de la superfície obsoleta. Així, en aquestes zones s'ubiquen 3,29 milions de m² per a la modernització del qual seria necessari una injecció de fins a 4.300 milions d'euros. Finalment, en poblacions veïnes a Madrid hi ha 1,7 milions de m² superfície desactualitzada amb un potencial de més de 2.100 milions d'euros.