Vertiginosa ha sido la velocidad de subida de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, siguiendo la estela del incremento del precio del dinero del Banco Central Europeo (BCE) que la pasada semana los elevaba un cuarto de punto hasta el 4%. Consecuencia de ello, el euríbor a un año, con el que se calculan las hipotecas a tipo variable, se mueve desde el pasado viernes por encima del 4%.
Esta meteórica evolución se traslada a la cuota mensual que deben pagar los hipotecados que, en los dos últimos años, ha crecido de forma espectacular, convirtiéndose en un gran problema para muchas familias. En junio de 2021, el euríbor se encontraba en el -0,484% y en el mismo mes del pasado año se elevó hasta el 0,852%. En este importante salto, un hipotecado pasó de pagar 691,11 euros mensuales a 784,04 euros para una hipoteca media variable, con un diferencial sobre euríbor de 1,5 puntos. Se trataría de un préstamo estándar por importe de 150.000 euros y a un plazo de amortización de 20 años. El coste anual por la subida del euríbor alcanzaría los 1.115 euros.
4.000 euros más al año
Pero la cosa se complica si en junio finalmente este indicador acaba cerrando el mes por encima del 4%. En esta segunda revisión, el hipotecado terminaría pagando una cuota mensual de 1.038,76 euros, lo que supone un incremento del pago del 50,13% respecto a 2021 y un incremento en el coste anual de 4.171 euros (347,65 euros mensuales). Sin duda, una cuantía muy abultada que pondrá a muchas familias en dificultades para atender esos pagos. El Gobierno aprobó el pasado mes de diciembre medidas de apoyo para suavizar este aumento, aunque solo se podrán beneficiar las familias con rentas inferiores a los 25.200 euros al año y que hayan sufrido un incremento del esfuerzo hipotecario del 50% con viviendas de hasta 300.000 euros.
Este choque en los movimientos de los tipos parecía inesperado después del largo periodo de tiempo en que el euríbor estuvo en negativo. Así, aunque se sucedían ofertas muy atractivas en hipotecas a tipo fijo (llegando hasta niveles del 1%) muchos prefirieron quedarse con el riesgo de las ligadas al euríbor. Los tipos negativos de este índice de referencia comenzaron en febrero de 2016 (-0,008%) y se prolongaron hasta marzo de 2022 (-0,237%), según datos recogidos en la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Así, 6 años y un mes, las hipotecas variables fueron una excelente opción para el endeudamiento, pero la política monetaria europea dio un brusco giro por la también galopante evolución en la subida de los precios (inflación) que aún sigue como justificación del endurecimiento de los tipos aplicados por la presidenta del BCE, Christine Lagarde. La pasada semana ya anunció que el próximo mes de julio volvería a subir el precio del dinero, seguramente hasta niveles del 4,25%.
Evolución media de los tipos hipotecarios
El Banco de España recoge los tipos medios aplicados a todas las hipotecas (fijas, variables y mixtas) y aquí ya se aprecia una evolución más moderada que la sufrida por los hipotecados a variable indizado al euríbor. Así, según los datos del organismo gobernado por Pablo Hernández de Cos, el tipo medio hipotecario se situaba en el 1,507% en mayo de 2021. Con este tipo para la hipoteca estándar que sirve de ejemplo, el hipotecado pagaba una cuota mensual de 724,3 euros. En mayo del siguiente año, los tipos medios se elevaban hasta el 1,624% lo que suponía una cuota de 732,4 casi 8 euros más que en el anterior ejercicio. Ahora bien, el gran salto volvía a producirse en mayo de este 2023 con un tipo medio del 3,967% con un pago mensual de 906,36 euros por lo que el abono anual se incrementa en 2.087,52 euros respecto al año anterior.
Si se toma el salto de los dos años, el encarecimiento medio de la cuota para el conjunto de hipotecas en España ha sido del 25%. Las previsiones para volver a tipos más bajos que alivien las cargas financieras de las familias no son muy halagüeñas a corto plazo. Además de la esperada subida de tipos en julio por parte del BCE, los expertos no descartan al menos otra alza a lo largo del año. Estamos cerca de terminar de subir tipos, pero aún queda un modesto recorrido. También los bancos de inversión apuntan a que el BCE mantendrá estos niveles al menos durante todo 2024 antes de pensar en bajarlos. Una rebaja del precio del dinero anterior a estas fechas solo se explicaría por una situación de recesión económica fuerte y, de momento, esa hipótesis va perdiendo fuerza.