En Catalunya se han creado, entre 2022 y 2023, unos 105.000 nuevos hogares y se han construido 24.000 viviendas, lo que supone una necesidad no cubierta de 81.000 casas a estrenar. Para el periodo 2024 y 2025, teniendo en cuenta el inicio de nuevas construcciones, se pondrán a la venta unas 30.000 nuevas residencias, pero se crearán otros 85.000 hogares, por lo que al déficit de vivienda nueva de los dos últimos años, se sumarán otras 55.000, por lo que a final de 2025, el territorio tendrá un agujero de 136.000 pisos, el más alto de toda España. Y eso, solo para cobijar los nuevos hogares creados en estos cuatro años, según un informe sobre el mercado de la vivienda del Banco de España conocido este martes.

El Banco de España concluye que en el conjunto de España se ha producido un desfase en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva de 365.000 unidades y que en este y el próximo año, las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que irán saliendo al mercado en estos dos años, generarán la falta de otras 225.000 viviendas. Lo que, según el informe, apunta que en España se acumula un déficit estructural de 600.000 residencias. El año pasado, solo 1 de cada 10 pisos vendidos, fueron nuevos, y los otros 9 usados, cuando en 2008, los nuevos eran 6 y los usados 4. Una escasez de vivienda, ya sean en propiedad o en alquiler, que ocasiona que los precios sigan disparados con unas economías familiares que en muchas ocasiones no pueden hacer frente el coste que supone.

3 de cada 4 pisos

Sin embargo, el problema se concentra en cuatro comunidades autónomas, donde se precisan 3 de cada 4 viviendas que no se han construido entre 2022 y 2025 —ni se van a construir—, pues aunque se empezasen ya, no estarían listas antes de 2026. Tras Catalunya, la Comunidad Madrid padece un desfase entre la oferta y la demanda de 125.000 residencias (65.000 los dos últimos años y otras 60.000 hasta 2025); la Comunidad Valenciana, 119.000 (79.000 más 40.000) y Andalucía, otros 85.000 (55.000 más 30.000). Catalunya ha sufrido una falta de actividad constructora, con 54.000 viviendas nuevas en estos 4 años; mientras que Madrid, cuyos hogares creados en estos cuatro años son ligeramente superiores a los de Catalunya, ha edificado 72.000 casas. En Andalucía, a pesar de que la creación de hogares es más intensa que en la Comunidad Valenciana, su déficit es menor gracias al incremento del parque residencial en 63.000 unidades, frente a las 35.000 de la Comunidad Valenciana.

El Banco de España matiza que la escasez de vivienda nueva es más intensa en aquellos territorios donde se concentra el crecimiento poblacional y la actividad turística. Así, determina que para el conjunto de España, la vivienda nueva podría satisfacer cerca de un 40% de la demanda potencial de los nuevos hogares en el período analizado. Una cantía que se reduciría a menos de un 20% en las Islas Canarias, donde se calcula que el déficit de nueva construcción se fije en 48.000 pisos, y a un rango de entre el 25% y el 30% en Catalunya, la Comunidad Valenciana o la Región de Murcia.

Las nuevas viviendas terminadas se han desplomado desde el estallido del boom inmobiliario, en 2008, con la agravante de que el frenesí constructor de los años anteriores generó un exceso de viviendas en relación con la formación de hogares. En el periodo 2006 y 2008, se pusieron en el mercado 650.000 unidades cada año y, 10 años después, en 2016, apenas se construyeron 45.000. La actividad ha tenido una recuperación lenta, con 90.000 unidades en 2021. En el periodo 2022 y 2023, se ha producido una anomalía en la historia del mercado inmobiliario español, en el que tradicionalmente la oferta bruta de vivienda nueva ha crecido más que la formación de hogares.

5% de no residentes

En Catalunya, frente a Madrid, se produce la agravante del interés de los extranjeros no residentes (para segunda vivienda), que merma la oferta disponible y encarece el precio. Así, el 5% de las compraventas del pasado año en Catalunya no eran para residir, aunque se coloca por debajo de la media nacional, 8%; por la presión de Baleares, la Comunidad Valenciana y Baleares, con pesos superiores al 20%, la Región de Murcia, el 16% y Andalucía el 10%. La compra de no residentes en Madrid apenas supone el 1%, el mismo porcentaje que en Asturias, Galicia o Cantabria.

Respecto al alquiler en las capitales de provincia (exceptuando las vascas y Navarra), el precio se ha incrementado entre 2015 y 2022 un 50%, en la ciudad de Valencia, seguido por Málaga, Palma de Mallorca, Castellón de la Plana y Alicante. En el ranking del encarecimiento del alquiler, Barcelona ocupa el puesto decimosegundo, con una subida del 31%, por debajo de Girona (38%), y superior al 29% de Tarragona y el 27% de Lleida. El metro cuadrado de Madrid ciudad se ha encarecido en estos 7 años un 30%.