El mercado inmobiliario en España se desaceleró en el 2023, pero con mejores cifras de lo esperado a pesar del entorno de tipos de interés elevados. El número de visados de obra nueva se encuentra prácticamente estancado, con una leve caída del 0,2% interanual entre enero y noviembre de 2023, hasta alcanzar las 109.000 viviendas en los últimos 12 meses, según el último Informe sectorial inmobiliario, de CaixaBank Research. Todo apunta, según el estudio, que la tendencia seguirá en los próximos meses, ya que la oferta de vivienda seguirá avanzando de forma muy moderada, de los 110.000 visados estimados en 2023 a los 115.000 en 2024, y 125.000 en 2025. La contención en la construcción tensiona el mercado, puesto que, únicamente en 2023, se crearon 287.000 hogares netos, según datos de la EPA.
En este sentido, los expertos de CaixaBank Research apuntan como trabas para recuperar el sector el encarecimiento de los costes de construcción -tanto por los materiales como por la mano de obra- y “los costes de financiación que han aumentado y que había cierta incertidumbre sobre la resiliencia de la demanda ante el fuerte aumento de los tipos de interés”. La brecha ente la producción de vivienda nueva y la creación neta de hogares se ha ido ampliando desde 2021, mientras que en la década precedente, entre los años 2015 y 2020, el número de visados fue superior al de nuevos hogares.
Respecto a las operaciones de compraventa de viviendas, el balance de 2023, “ha sido mejor de lo esperado”. El sector inmobiliario en España resistió "mejor de lo previsto" el alza de los tipos de interés en 2023, siendo la fuerte creación de empleo (783.000 ocupados más) y los flujos de inmigración (600.000 personas), dos de las causas que contribuyeron a mantener la demanda, aseguran.
En su informe defienden que las perspectivas para 2024 apuntan a que este camino de suave desaceleración continúe a causa de unos tipos de interés todavía elevados y un contexto económico relativamente débil. Sin embargo, en el segundo semestre del 2024 se espera que el mercado inmobiliario recobre vigor a medida que se afiance la vía descendente de los tipos de interés y la actividad económica gane tracción. En este contexto, CaixaBank Research prevé que 2024 será un año de transición para dar paso a un 2025 en el que se espera que el sector inmobiliario vuelva a expandirse.
En concreto, en 2023, las compraventas de vivienda descendieron un 9,7% en 2023 hasta las 587.000 unidades, una cifra superior al de los niveles prepandemia (+16,1% respecto a 2019) y del promedio histórico (470.000). Por segmentos, el mayor ajuste se concentra en las compraventas de vivienda de segunda mano (-10,8% en 2023 frente a -4,8% de las compraventas de vivienda nueva), mientras que en vivienda nueva representó un 17,9% del total de compraventas (20,1% en 2022).
La fuerte creación de empleo (783.000 ocupados más) y los flujos de inmigración (600.000 personas), son dos de las causas que contribuyeron a mantener la demanda, según el informe. A ellos se añade una situación financiera de los hogares, "menos tensionada de lo esperado", la resiliencia de la compraventa de extranjeros y la estabilización de los costes de construcción.
Los precios
La evolución del precio de la vivienda mantuvo el pasado año dos fases muy distintas. En el primer semestre, una desaceleración, y en la segunda parte del año, una recuperación sostenida. Ello se explica por “la resiliencia de la demanda de vivienda (que a pesar de descender sigue en cotas elevadas) y una oferta de vivienda nueva limitada son los principales factores que explican la resistencia del precio de la vivienda en términos nominales”. En términos reales, el ajuste del precio de la vivienda ha sido considerable (–2,8% en 2022-2023).
Por segmentos, el precio de la vivienda nueva crece de forma mucho más significativa (11% interanual en el tercer trimestre del año), aunque no puede considerarse que “haya signos claros de que el mercado inmobiliario español esté sobrevalorado”, en comparación con la vivienda de segunda mano (3,2%), a causa de la relativa escasez de oferta de vivienda nueva, apunta el citado informe.