En un contexto de precios de la vivienda en alza constante y el temor a la repetición de los errores del pasado, el Banco de España se encuentra inmerso en el desarrollo de un marco teórico que podría desembocar en la imposición de límites estrictos a la concesión de créditos hipotecarios. El objetivo del supervisor no es otro que el de blindar la economía española contra la formación de una nueva burbuja inmobiliaria, preservando, al mismo tiempo, el flujo de crédito hacia los hogares y las empresas en un momento de notoria crisis de accesibilidad a la vivienda.

Esta actuación se circunscribe dentro del arsenal de herramientas que las autoridades financieras recibieron tras el colapso de 2008, con la firme determinación de que una crisis sistémica de aquella magnitud no se repitiera. De entre todas estas medidas de contención de riesgos, destacan las medidas basadas en el prestatario.

Estas permitirían a los supervisores nacionales vetar la concesión de hipotecas que se consideren excesivamente peligrosas, estableciendo topes en relación con cuatro variables fundamentales: el porcentaje de financiación sobre el valor de la vivienda, el importe de la cuota con relación a los ingresos del comprador, el coste de los intereses (coste de la cuota) y la duración total del préstamo.

A pesar de que el Banco de España dispone de la capacidad legal para activar estas limitaciones desde 2018, no ha sido hasta ahora, con el mercado inmobiliario en unos niveles máximos no vistos en diecisiete años, cuando ha iniciado los trámites para su posible implementación. Desde el organismo enfatizan que el supervisor no actúa con precipitación. Al contrario, su trabajo actual se centra en establecer un marco teórico sólido, recopilando datos históricos, estudios comparados de otros países y elaborando modelos que evalúen con precisión los beneficios y los costes de estas medidas.

La presión del contexto

La cuestión de fondo es compleja: se trata de encontrar el punto de equilibrio donde se puedan prevenir los riesgos de inestabilidad financiera sin, al mismo tiempo, estrangular el acceso al crédito en un momento económicamente delicado. Como señala una fuente interna, "es una discusión incluso política sobre cómo introducir estas cuestiones sin endurecer el acceso al crédito en un momento como este". Se prevé que el próximo informe de estabilidad financiera del segundo semestre, a publicar la semana que viene, ofrezca más detalles sobre la evolución de estos trabajos.

El panorama actual presenta tensiones contradictorias. Por un lado, la fuerte demanda y los precios desbocados presionan a las entidades financieras para que se muestren más flexibles en la concesión, con algunas ya ofreciendo préstamos que superan el 80% del valor del inmueble, a menudo sostenidos por avales públicos de comunidades autónomas o del ICO. Por otro lado, la misma competencia feroz en el sector hipotecario ha empujado los precios de estos préstamos a niveles tan bajos que comprometen su rentabilidad para los bancos, una situación que ya ha generado quejas dentro del sector.

Precisamente, las entidades financieras reciben con escepticismo la posibilidad de una nueva carga regulatoria, aunque creen que su impacto directo sería limitado, ya que, a diferencia del período previo a la crisis, los bancos actuales aplican criterios de concesión mucho más rigurosos. No obstante, desde el órgano de supervisión europea, el Banco Central Europeo (BCE), ven con buenos ojos este tipo de límites. De hecho, España, junto con Alemania e Italia, es uno de los pocos países de la zona euro que aún no los han activado.