En un context de preus de l'habitatge en alça constant i el temor a la repetició dels errors del passat, el Banc d'Espanya es troba immers en el desenvolupament d'un marc teòric que podria desembocar en la imposició de límits estrictes a la concessió de crèdits hipotecaris. L'objectiu del supervisor no és altre que el de blindar l'economia espanyola contra la formació d'una nova bombolla immobiliària, tot preservant, alhora, el flux de crèdit cap a les llars i les empreses en un moment de notòria crisi d'accessibilitat a l'habitatge.

Aquesta actuació se circumscriu dins l'arsenal d'eines que les autoritats financeres van rebre després del col·lapse de 2008, amb la ferma determinació que una crisi sistèmica d'aquella magnitud no es repetís. D'entre totes aquestes mesures de contenció de riscos, destaquen les  mesures basades en el prestatari.

Aquestes permetrien als supervisors nacionals vetar la concessió d'hipoteques que es considerin excessivament perilloses, establint topalls en relació amb quatre variables fonamentals: el percentatge de finançament sobre el valor de l'habitatge, l'import de la quota amb relació als ingressos del comprador, el cost dels interessos (cost de la quota) i la durada total del préstec.

Malgrat que el Banc d'Espanya disposa de la capacitat legal per activar aquestes limitacions des de 2018, no ha estat fins ara, amb el mercat immobiliari en uns nivells màxims no vists en disset anys, quan ha iniciat els tràmits per a la seva possible implementació. Des de l'organisme emfatitzen que el supervisor no actua amb precipitació. Al contrari, la seva feina actual se centra a establir un marc teòric sòlid, recopilant dades històriques, estudis comparats d'altres països i elaborant models que avaluïn amb precisió els beneficis i els costos d'aquestes mesures.

La pressió del context

La qüestió de fons és complexa: es tracta de trobar el punt d'equilibri on es puguin prevenir els riscos d'inestabilitat financera sense, alhora, estrangular l'accés al crèdit en un moment econòmicament delicat. Com assenyala una font interna, "és una discussió fins i tot política sobre com introduir aquestes qüestions sense endurir l'accés al crèdit en un moment com aquest". Es preveu que el pròxim informe d'estabilitat financera del segon semestre, a publicar la setmana vinent, ofereixi més detalls sobre l'evolució d'aquests treballs.

El panorama actual presenta tensions contradictòries. D'una banda, la forta demanda i els preus desbocats pressionen les entitats financeres perquè es mostrin més flexibles en la concessió, amb algunes ja oferint préstecs que superen el 80% del valor de l'immoble, sovint sostinguts per avals públics de comunitats autònomes o de l'ICO. D'altra banda, la mateixa competència ferotge en el sector hipotecari ha empès els preus d'aquests préstecs a nivells tan baixos que comprometen la seva rendibilitat per als bancs, una situació que ja ha generat queixes dins del sector.

Precisament, les entitats financeres reben amb escepticisme la possibilitat d'una nova càrrega regulatòria, tot i que creuen que el seu impacte directe seria limitat, ja que, a diferència del període previ a la crisi, els bancs actuals apliquen criteris de concessió molt més rigorosos. No obstant això, des de l'òrgan de supervisió europea, el Banc Central Europeu (BCE), veuen amb bons ulls aquest tipus de límits. De fet, Espanya, juntament amb Alemanya i Itàlia, és un dels pocs països de la zona euro que encara no n'han activat.