El mercado inmobiliario español ha dado una clara señal de frenazo. La compraventa de viviendas registró el pasado mes de agosto un descenso interanual del 3,4%, con un total de 47.697 operaciones, cifra que representa la más baja para un mes de agosto desde 2020, año marcado por la pandemia. Este retroceso, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), pone fin a una racha de trece meses consecutivos de alzas interanuales, un período de recuperación que ahora parece tocar fin. En Catalunya, la caída fue de un 0,6%, un porcentaje que se eleva al 3,4 en el conjunto de España.

El análisis de los números revela que el motor del descenso se encuentra en el segmento de la vivienda usada. Las operaciones sobre viviendas de segunda mano cayeron un pronunciado 4,9% respecto a agosto del año pasado, con 37.574 transacciones. En cambio, el mercado de la vivienda nueva mostró cierta resistencia, con un crecimiento del 2,9%, hasta las 10.123 operaciones. Esta divergencia señala una mayor vulnerabilidad del mercado de reventa ante las condiciones económicas actuales.

Si la comparación se realiza con el mes inmediatamente anterior (julio), la caída es mucho más acentuada, situándose en un 26,3%. Aunque este descenso intermensual es habitual en agosto por efectos estacionales (vacaciones y menor actividad administrativa), su magnitud, combinada con el retroceso anual, refuerza la teoría de un cambio en la tendencia del mercado. Los expertos apuntan que el encarecimiento progresivo de los préstamos hipotecarios por las subidas de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), junto con la inflación latente que merma el poder adquisitivo de las familias, están refrenando de manera decidida la demanda.

El protagonismo de las viviendas libres

En cuanto a la tipología de la vivienda, la gran mayoría de las transacciones (un 93,4%) se concentraron en las viviendas libres, mientras que las protegidas representaron solo un 6,6% del total. La compraventa de viviendas libres bajó un 2,6% interanual, hasta las 44.548 operaciones. No obstante, el segmento de la vivienda protegida fue el que sufrió el mayor batacazo, con un descenso del 12,6%, hasta un total de 3.149 transacciones, una señal preocupante para el acceso a la vivienda de los colectivos con menos recursos.

A pesar del mal comportamiento de agosto, el cómputo global de los ocho primeros meses del año todavía es positivo. Entre enero y agosto, la compraventa de viviendas ha acumulado un incremento del 16,1% respecto al mismo periodo de 2023. Este crecimiento ha sido impulsado especialmente por el buen comportamiento del mercado nuevo, que ha subido un 26,1%, mientras que el usado lo ha hecho en un 13,5%. Sin embargo, las previsiones para el resto del año son cautas, y se espera que esta desaceleración se consolide en los próximos meses.

La fotografía por comunidades autónomas muestra un mosaico de situaciones muy dispar. En valores absolutos, Andalucía fue la región con más transacciones, con 9.410 compraventas, seguida de Catalunya (7.611), la Comunidad Valenciana (7.293) y Madrid (5.171). No obstante, la línea que separa las regiones que ganan de las que pierden es clara. En nueve comunidades autónomas las compraventas fueron inferiores a las de agosto de 2023.

Los descensos más notables se registraron en Asturias (-23,2%), Canarias (-15,2%), la Región de Murcia (-8,2%) y Extremadura (-8%). Estas caídas podrían estar ligadas a una sobreexposición al turismo residencial y a mercados locales más volátiles. En la vertiente positiva, La Rioja experimentó un espectacular incremento del 33,7%, seguida a cierta distancia por Castilla y León (+11,3%) y Aragón (+8,6%). Navarra (+4,4%) e Islas Baleares (+1,3%) completaron la lista de territorios con crecimientos, aunque más modestos.

Signos de debilidad en el mercado de las fincas

La actividad global del registro de la propiedad también reflejó cierta relajación. El total de fincas transmitidas (que incluyen no solo compraventas, sino también donaciones, herencias y permutas) fue de 155.256, un 2,6% menos que en agosto de 2023. Las transacciones por compraventa de fincas en general bajaron un 1,2%. Otras formas de transmisión registraron descensos aún más acusados: las donaciones cayeron un 9,5%, las herencias un 4,9% y las permutas se desplomaron un 35,7%. De este total de compraventas de fincas, la inmensa mayoría (un 88,9%) correspondieron a fincas urbanas, y de estas, el 58,9% fueron viviendas, confirmando el peso específico de este sector dentro del mercado inmobiliario global.