Comprar una vivienda en nuda propiedad puede parecer una oportunidad extraordinaria: adquirir un inmueble muy por debajo de su precio de mercado y esperar hasta recuperar el pleno dominio. Sergio, asesor inmobiliario, advierte de que esa rebaja tiene una explicación. “Nadie da duros a cuatro pesetas”. El comprador obtiene la propiedad, pero el usufructuario conserva el derecho a utilizar la vivienda mientras dure el usufructo.
Ese plazo es el primer riesgo. Si el usufructo es vitalicio, nadie sabe cuándo terminará. Una operación que parece rentable sobre el papel puede obligar a esperar diez, quince o veinte años antes de entrar en la vivienda, alquilarla o venderla como un inmueble libre. Durante ese periodo, el dinero permanece inmovilizado y existen pocas posibilidades de disfrutar directamente del activo.
El descuento paga la espera
Por eso Sergio recomienda desconfiar de la idea de que una nuda propiedad barata equivale automáticamente a una ganga. El precio incorpora el valor económico del usufructo. Cuanto más joven sea quien conserva ese derecho, mayor puede ser la espera y, normalmente, mayor debería ser el descuento. Además, vender después la nuda propiedad puede ser más difícil que vender una vivienda disponible inmediatamente.
También hay que revisar quién paga cada gasto. El Código Civil atribuye generalmente al usufructuario las reparaciones ordinarias y al propietario las extraordinarias, aunque el título de constitución puede introducir particularidades. Una derrama importante, una reparación estructural o determinados gastos pueden reducir considerablemente la rentabilidad prevista y aparecer muchos años antes de poder utilizar el piso.
El problema no termina al morir el usufructuario
Otro punto delicado es comprobar exactamente quién ocupa la vivienda y con qué título. El usufructuario tiene derecho a disfrutarla e incluso puede arrendarla mientras subsista su derecho. Cuando el usufructo termina, normalmente por fallecimiento si era vitalicio, el nudo propietario consolida el pleno dominio y debe recuperar la posesión conforme a la situación jurídica existente en ese momento.
Si un hijo u otra persona permanece dentro sin un derecho vigente, el propietario puede encontrarse con un problema de recuperación de la posesión que requiera actuaciones legales. No significa que toda nuda propiedad esconda un ocupante ni que aparecer en un portal pruebe que otros profesionales la descartaron. Pero sí obliga a estudiar escritura, usufructo, ocupantes, cargas, comunidad, derramas y estado del inmueble. El verdadero negocio no consiste en comprar barato, sino en descontar el tiempo, los gastos y los riesgos. Antes de firmar, la operación debe analizarse como una inversión ilíquida de largo plazo.