La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) anula las cláusulas de los contratos de alquiler que permiten subir la renta de forma libre, arbitraria o sin límites, aunque hayan sido firmadas por el inquilino. Se trata de una cuestión clave que afecta a miles de arrendatarios, especialmente en un contexto de subidas generalizadas del precio de la vivienda y de creciente conflictividad entre propietarios e inquilinos.
La normativa estatal es clara: el alquiler no puede incrementarse según la voluntad del propietario. La LAU establece reglas de obligado cumplimiento que protegen al inquilino y que prevalecen sobre cualquier cláusula contractual que las contradiga. Cuando un contrato incluye condiciones que vulneran estos límites, la cláusula se considera nula de pleno derecho y no produce ningún efecto legal.
Por qué la LAU invalida las subidas “libres” del alquiler
La clave está en que la LAU contiene normas imperativas, es decir, disposiciones que no pueden modificarse en perjuicio del arrendatario. Esto significa que, aunque el inquilino haya firmado el contrato, no queda obligado por cláusulas que contradigan la ley. En materia de renta, esta protección es especialmente estricta.
El artículo 18 de la LAU regula de forma expresa la actualización del alquiler. La ley establece que la renta solo puede actualizarse una vez al año y siempre conforme a un índice previamente pactado en el contrato o al índice que marque la normativa vigente. No existe, por tanto, margen legal para incrementos discrecionales. En consecuencia, cláusulas como “el propietario podrá subir el alquiler cuando quiera”, “la renta podrá incrementarse libremente cada X meses” o “el casero puede revisar el precio sin límite” son ilegales. Aunque aparezcan en el contrato y hayan sido aceptadas, la ley las deja sin efecto automático.
Qué dice la ley sobre los límites y las zonas tensionadas
Además de la LAU, la Ley de Vivienda ha introducido restricciones adicionales en las denominadas zonas de mercado residencial tensionado, una categoría en la que se incluyen amplias áreas de Catalunya. En estos territorios, las subidas de alquiler están aún más controladas. En las zonas tensionadas, los nuevos contratos tienen topes máximos fijados por la normativa y, en muchos casos, por índices de referencia oficiales.
En las renovaciones, el precio no puede incrementarse por encima de los límites legales establecidos, aunque el propietario lo intente reflejar en el contrato. Cualquier cláusula que ignore estos topes o intente sortearlos mediante fórmulas ambiguas también queda anulada. La ley no solo limita la cuantía de la subida, sino que impide expresamente mecanismos encubiertos para elevar el precio fuera del marco legal.
En un mercado cada vez más tensionado, conocer este punto resulta fundamental. Porque, según la propia ley, el alquiler no puede subir libremente, por mucho que el contrato diga lo contrario.