El mercado inmobiliario español navega por aguas inusitadamente calmadas pero profundas. Lo que algunos observadores habían tomado por las primeras señales de una nueva burbuja se revela hoy como un ciclo expansivo de una naturaleza radicalmente diferente. Esta es la fotografía que emerge del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2025, impulsado por Forcadell y la Universitat de Barcelona. El documento, elaborado por el profesor y catedrático Gonzalo Bernardos, dibuja un escenario de crecimiento sostenido que, alimentado por fundamentos económicos sólidos y un cambio estructural en los hábitos de la población, se prolongará como mínimo hasta finales de 2027.

El eje central de este nuevo ciclo no es una demanda febril, sino una oferta que se muestra crónicamente insuficiente. La escasez de libro de viviendas, tanto de nueva construcción como de obra existente, es el verdadero motor que empuja los precios hacia arriba. Esta dinámica, según los expertos, es menos vulnerable a los choques especulativos y asegura una mayor estabilidad al mercado. Este entorno, favorecido además por la esperada bajada de los tipos de interés del Banco Central Europeo, descarta por completo el espectro de una caída repentina y catastrófica.

Las proyecciones para el año que viene confirman esta tendencia. Los precios de la vivienda experimentarán un sólido crecimiento, mientras que las transacciones alcanzarán una cifra que las situará como las terceras más altas de la historia, solo por detrás de los legendarios años 2005 y 2006. Dentro de este mercado efervescente, el segmento de segunda mano continuará batiendo récords, consolidándose como la opción predominante para los compradores.

Pero más allá de las cifras, el informe apunta un fenómeno social de una profundidad extraordinaria: la gran transición generacional. El informe apunta a un éxodo masivo de los jóvenes menores de cuarenta años hacia la compra. Este movimiento es posible gracias a una conjunción única de factores: una mayor estabilidad en el trabajo, el aumento del poder adquisitivo y, sobre todo, el hecho de que en muchos casos la cuota mensual de una hipoteca resulta más asequible que el alquiler de un piso equivalente.

Gonzalo Bernardos destaca el papel crucial que están jugando las generaciones anteriores en este proceso. "El escaso ahorro inicial de los jóvenes es compensado con las aportaciones de sus padres. Estamos presenciando el traspaso más grande de capital intergeneracional de la historia reciente de nuestro país", describe el catedrático. Sin embargo, no todo son noticias positivas. El análisis del mercado de alquiler presenta un cuadro complejo y lleno de contradicciones. Las políticas de control de precios, ideadas para aliviar la carga de los inquilinos, están mostrando efectos secundarios perversos.

En ciudades como Barcelona, donde el tope de alquileres obligaría teóricamente a bajas superiores al 25 %, la realidad del mercado se ha resistido a ajustarse. Muchos propietarios, en lugar de bajar los precios, han optado por retirar sus viviendas del circuito del alquiler a largo plazo, destinándolas al alquiler de temporada o simplemente manteniéndolas fuera del mercado. Esta dinámica ha agravado aún más la ya de por sí crítica escasez de oferta, creando un ciclo vicioso que perjudica precisamente a quienes quería proteger.

La situación se ve exacerbada por la percepción de riesgo entre los propietarios, que se enfrentan a una normativa que, según ellos, les expone a impagos y procesos de desahucio interminables. Mientras tanto, la construcción de viviendas de protección oficial por parte de las administraciones continúa a un ritmo insuficiente para cubrir el déficit estructural. En este contexto, el informe descarta categóricamente que las viviendas de uso turístico sean el gran culpable del encarecimiento del alquiler.

Su peso específico dentro del parque total de viviendas es demasiado exiguo para ser la explicación de una subida que ronda el cien por cien en una década. Además, el endurecimiento fiscal contra estos alojamientos difícilmente revertirá la situación, ya que es más probable que estos inmuebles se vendan o se reconviertan en alquiler ocasional a que se reintegren al alquiler convencional.

La mirada al mercado terciario o corporativo revela igualmente un panorama de solidez, pero con sus propias transformaciones. El sector logístico sigue siendo el gran favorito de los inversores, con una demanda que se desplaza hacia las periferias en busca de suelo y costes más competitivos. En cuanto a las oficinas, se vislumbra un cambio de tendencia: el aumento de traslados que implican una mayor superficie sugiere que el modelo de trabajo híbrido se está consolidando, con una cierta revalorización del espacio físico como lugar de encuentro y colaboración.

Los locales comerciales, por su parte, viven un renacimiento basado no solo en la venta, sino en su nueva función como espacios clave para la experiencia de marca y la logística de los últimos kilómetros. En definitiva, el mercado inmobiliario español se encuentra en una fase expansiva notable por su solvencia y por las profundas transformaciones sociales que lo acompañan. El gran reto, ahora, ya no es evitar un colapso, sino gestionar las consecuencias de este éxito y encontrar soluciones para una crisis de la oferta que parece lejos de resolverse.