Las goteras, filtraciones y humedades son una de las fuentes más habituales de conflicto en viviendas de alquiler. Cuando el propietario sostiene que el problema puede proceder de otro piso o de la comunidad, muchos inquilinos se encuentran con que nadie asume la reparación. La ley establece que el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al propietario a realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino.
Según explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, “si aparecen filtraciones o humedades que afectan la habitabilidad, el propietario no se puede limitar a esperar que se determine el origen del problema”. Añade que “la obligación de conservación implica reparar la vivienda y luego reclamar al responsable si el daño procede de otro piso o de la comunidad”.
¿Quién paga la reparación?
Cuando aparecen goteras en una vivienda alquilada, el origen del daño determina quién debe asumir su reparación. Si el agua procede de otra vivienda, la responsabilidad corresponde al propietario de ese piso, a vuestro seguro. Si el origen está en elementos comunes del edificio, como cubierta, fachada o bajantes, la reparación corresponde a la comunidad de propietarios. Si el problema deriva de instalaciones propias de la vivienda, como tuberías deterioradas, problemas de impermeabilización o defectos constructivos, la responsabilidad corresponde al arrendador. Goenaga señala que “cuando el problema se debe al estado del inmueble o al desgaste de sus instalaciones, la responsabilidad corresponde al propietario”.
Problemas estructurales y humedades
Las humedades también generan numerosos conflictos en viviendas de alquiler. En algunos casos, los propietarios alegan que se deben a falta de ventilación por parte del inquilino. La responsabilidad depende de la causa real del problema. Cuando las humedades se deben a defectos de aislamiento, impermeabilización o problemas estructurales, corresponde al propietario asumir su reparación. Goenaga advierte que “no basta con atribuir las humedades a una supuesta falta de ventilación”. Explica que “si la vivienda presenta problemas estructurales o de aislamiento, el arrendador debe intervenir para solucionarlo”.
Si el propietario no actúa diligentemente ante una avería que afecta la habitabilidad de la vivienda, el inquilino puede requerir formalmente la reparación y documentar los daños. En situaciones graves, también puede reclamar judicialmente la reparación, solicitar una reducción de la renta o incluso resolver el contrato si la vivienda deja de reunir condiciones adecuadas de habitabilidad. Goenaga sigue: “El propietario debe garantizar que la vivienda se mantiene en condiciones adecuadas durante todo el contrato y no se puede desentender cuando hay problemas que afectan su habitabilidad”.
Por eso, en el caso de que provenga de una instalación comunitaria o de otro copropietario, “el propietario está obligado a efectuar todas las acciones que sean necesarias para conseguir solucionar el problema, incluyendo demandarlos". Si prueba que ha efectuado todo lo que estaba en su mano, no se le puede derivar ninguna responsabilidad e incluso podrá reclamar al responsable la rebaja que haya tenido que hacer de la renta o cualquier cantidad que haya tenido que efectuar porque no ha habido una intervención rápida”, concluye Goenaga.