Cuándo se habla de las políticas de fomento de la vivienda se puede explicar de qué manera las grandes ciudades de toda Europa -París, Berlín, Ámsterdam, por ejemplo- tienen un parque de vivienda de alquiler con precios elevados, por encima de los existentes en Barcelona, sin embargo, en cambio, el grado de emergencia social es mucho más bajo.
Las razones de esta radiografía se encuentran en las políticas públicas que han desarrollado los países vecinos de España que no solo se han ocupado de fomentar el parque inmobiliario, sino que paralelamente han desarrollado unas estrategias públicas de apoyo social para los más desfavorecidos. Por descontado, también tiene que ver la historia política de cada estado y, más concretamente, qué métodos se implantaron en materia de vivienda para reconstruir Europa después de la Segunda Guerra Mundial o, en el caso de España, qué se decidió una vez acabada la Guerra Civil. Unas decisiones que han dibujado un estado del bienestar muy divergente al conjunto de Europa. No obstante, en casi todos los países el sector del alquiler privado tiene un peso destacado en el conjunto del parque de viviendas. En este aspecto no hay diferencias sustanciales.
Aterrizando estas cuestiones y haciendo un extenso y concreto análisis, y justo cuando hace un año de la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda, los expertos de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona en diferentes estudios demuestran que un mercado del alquiler con rentas altas y sin topes reguladores, con participación de los propietarios privados, y con poca disponibilidad de suelo -entre otras cosas-, no tiene por qué ser sinónimo de obstaculizar el acceso a la vivienda para las familias vulnerables, sino al contrario.
Incentivos fiscales a los promotores
El presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana, Joan Ràfols, argumenta que miembro en los países vecinos los gobiernos han desarrollado varias políticas de ayudas sociales y medidas impositivas para favorecer tanto a los propietarios de las viviendas de alquiler como los constructores que las promueven, en "España se van haciendo nuevas leyes y regulaciones para la vivienda, pero no se acompaña ni de gasto social, porque la política de la vivienda siempre se ha centrado en la promoción de pisos de protección oficial, ni tampoco de incentivos fiscales, que si viene existieron durante unos años, con la crisis financiera del 2008 y la política de recortes presupuestarios de 2012 se abolieron". Ràfols afirma: "desde el 2008, a España se ha desmontado toda referencia a una política de vivienda para el conjunto del país" y se refiere a la desaparición a partir de 2012 las subvenciones a promotores sociales o a compradores de la vivienda de protección oficial; y a la retirada de las desgravaciones fiscales a la renta para protección oficial.
Coincidiendo con el primer año de vigencia de la Ley de Vivienda en España, que la Cámara de la Propiedad Urbana ha cuestionado públicamente desde que se puso sobre la mesa su primer borrador, el presidente de la entidad recuerda que "por muy buena o mala que haya sido esta norma -más bien mala porque no consigue los impactos para los cuales se reguló-, queda claro que no es suficiente con una ley de vivienda cuando el gasto en vivienda a los presupuestos del estado español es el más bajo de toda la historia reciente".
Ràfols concreta que "en los presupuestos de 2023, tanto españoles como catalanes, las partidas para la vivienda eran ridículas e inferiores a los dos años anteriores; ha sido una falacia decir que eran superiores porque han sumado los recursos provenientes de los fondos europeos Next Generation, sin esta partida, son inferiores", insiste. Dice también que eso es inaceptable si se tiene en cuenta que las administraciones admiten que hay una emergencia residencial por falta de acceso a la vivienda y una escalada de los precios del alquiler.
Desde la Cámara se advierte que el problema es que el debate de la vivienda en España ha sido siempre muy politizado, y ha permitido hacer mucha demagogia, aparte que las políticas duran el que dura una legislatura, es decir, muy pocos años. "Todo el mundo hace bandera de las políticas de vivienda cuando hay elecciones, pero después si llega al gobierno se olvida", concreta.
Catalunya, suspendida
En Catalunya, en los últimos tres años, se han construido menos viviendas que los que se necesitarían por el crecimiento demográfico, que incluye el aumento de la inmigración. Según datos de la Cámara de la Propiedad Urbana, en el 2023 se acabaron en Catalunya unas 14.000 viviendas, pero cuando se sacan los destinados a segunda residencia, la cifra baja a 8.000 unidades construidas en los núcleos urbanos. "Eso para una población de 8 millones de habitantes es muy poco", concreta a su presidente.
Las estadísticas demográficas que estiman las necesidades derivadas del crecimiento del número de hogares, sin contar la demanda de la inmigración, sitúan las necesidades de residencias en unas 25.000 viviendas por año. Por lo tanto, "la emergencia residencial, que antes se limitaba a unas familias con bajos ingresos o que estaban al margen del mercado de trabajo, ahora acabará siendo un problema general importante", advierte a Joan Ràfols. En consecuencia, con una oferta limitada y una demanda creciente, "estamos condenados a sufrir un grave problema de acceso a la vivienda, que implicará el encarecimiento de precios y generará una grave frustración social en buena parte de las familias". Un dato más, como ejemplo: en el 2023, la oferta de contratos de vivienda en el ámbito de Barcelona se ha reducido; ha pasado de 50.000 a 32.000 anuales.
Sin embargo, vamos por partes. ¿Qué han hecho otros países europeos para que la situación no fuera tan extrema y el acceso a la vivienda no sea un problema estructural?
En líneas generales, la vivienda en propiedad es dominante en Francia, Inglaterra y Países Bajos, pero no tanto en Alemania, aunque este país sí que tiene el nivel más alto de vivienda privada de alquiler, con un sector del alquiler social muy bajo que es el que acoge todo tipo de familias. Al contrario de los Países Bajos, donde la gran oferta de alquiler social deja en una minoría la tenencia privada. En una gran parte, por todas partes, los tenedores del alquiler privado son particulares. En general, entran al mercado del alquiler privado viviendas ya existentes, no de nueva construcción.
La vivienda en propiedad es dominante en Francia, Inglaterra y Países Bajos, pero no tanto en Alemania
Estas son algunas de las conclusiones del estudio Understanding the Role of Private Renting. En Four Case Study, un informe para el Knowledge Centre for Housing Economics, del Cambridge Centre for Housing and Planning Research, y de la LSE London, que ha difundido la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona.
El informe también concluye que en los cuatro países la oferta de alquiler privado se concentra en las grandes ciudades, que representa por término medio un tercio del total. Pero hay extremos: en los Países Bajos es un 15% y en Alemania llega al 60%.
El método para determinar la renta del alquiler es diferente a cada uno de los cuatro países. En Alemania hay un sistema 'espejo' que relaciona la renta de los nuevos alquileres con las rentas existentes en la zona, y los alquileres durante el arrendamiento son indexados. En los Países Bajos, las rentas del arrendamiento social y del arrendamiento privado son determinadas por un sistema de puntos que es transversal entre los dos sectores, con una renta máxima de 700 euros en el mes, pero la diferencia entre el alquiler privado y el alquiler social es relativamente reducida.
En Inglaterra el mercado determina los alquileres. La brecha entre alquileres privados y sociales es importante y, en Londres, el alquiler privado puede llegar a triplicar el alquiler social.
¿Qué tiene París que no tenga Barcelona? El informe La vivienda en París, en cifras. Año 2022 que la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona ha extraído de la publicación anual de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement (Adil) de París, desvela algunas cuestiones:
- A pesar del elevado grado de consolidación de París, la gestión urbanística pública permite incrementar el parque de viviendas en torno a 2.500 unidades el año, de las cuales aproximadamente un 50% son grandes rehabilitaciones. La oferta escasa dispara los precios de la obra nueva hasta los 14.000 €/m² por término medio y, de hecho, limita el mercado a las transacciones de viviendas antiguas, con un precio en torno a los 10.000 €/m².
- El mes de enero de 2022, el parque de vivienda social representaba el 21,2% de las viviendas principales en París. En el 2022, se sumaron 3.373 viviendas más, "gracias a la existencia de esquemas de financiación generosos y mantenidas en el tiempo".
- El año 2016 se puso en evidencia que en torno al 50% de los residentes del parque social tenían niveles de renta superiores a los exigidos inicialmente para acceder -porque habían sido hogares que habían mejorado su poder adquisitivo- y se decidió que para seguido disfrutando del arrendamiento tendrían que soportar un recargo «de solidaridad», hecho que ha permitido y ha incrementado la movilidad y, por lo tanto, la disponibilidad del parque social para las nuevas necesidades.
- El alquiler de viviendas de titularidad privada representa en París en torno al 44% del parque. En el 2022, el precio medio del alquiler de los arrendatarios fue de 26,4 €/m², sin incluir gastos. El resultado del sistema de control de precios de alquiler en París introducido en el 2019 todavía está en discusión y evaluación.
- Para ayudar a los hogares con dificultades para pagar los alquileres del mercado privado y público en París, en el 2022 hubo 233.008 hogares que recibieron ayudas personalizadas, de acuerdo con su nivel de ingresos. Además, también hay ayudas para subsidios para pagar el alquiler en el parque público.