El Gobierno de España ha llegado a un acuerdo con sus socios parlamentarios para sacar adelante la nueva ley de vivienda. Tras más de un año de negociaciones, las formaciones políticas ERC y EH Bildu han anunciado este viernes el pacto para tramitar la norma, que se prevé se apruebe antes de las elecciones municipales del 28 de mayo.

Según han explicado los diputados Oskar Matute y Pilar Vallugera, el texto incluirá medidas para regular los alquileres en zonas tensionadas, la modificación para definir a los grandes propietarios, la creación de un nuevo indicador de referencia para actualizar los contratos o un reparto diferente de los gastos y honorarios de las inmobiliarias, entre otras cosas.

Tope al alquiler y nuevo índice 

Uno de los puntos que más conflictos ha generado durante las negociaciones es el del tope al alquiler. Desde el año pasado y durante 2023, el Ejecutivo ha impuesto un límite temporal del 2% a las subidas de las rentas del alquiler como medida para contener la inflación. Unidas Podemos y el resto de socios apostaban por mantener en este nivel el tope a incluir en la nueva ley, mientras que el PSOE se mostraba reticente.

Finalmente, se fijará un límite extraordinario del 3% en la subida de todos los alquileres, tanto de grandes como de pequeños propietarios, para 2024. Además, antes del 31 de diciembre de 2024, el INE creará un nuevo índice de precios de referencia para la actualización de los contratos que sustituirá al IPC (Índice de Precios de Consumo).

Por lo que, a partir de 2025, la referencia será este nuevo indicador que han calificado como "más estable e inferior" a la evolución del IPC. Esta medida será aplicable también en aquellos contratos firmados con anterioridad a la publicación de la ley que estuvieran sujetos al IPC. Para compensar en parte estas limitaciones, también se incluirán en la ley incentivos fiscales a pequeños propietarios.

¿Cómo se declaran las zonas tensionadas?

La regulación de los alquileres gira en torno a los territorios que se consideren como áreas tensionadas, pero ¿qué son exactamente? Se trata de aquellas zonas donde los precios de las viviendas son elevados y están expulsando a los inquilinos, ya sean zonas micro, equivalentes a distritos censales, o áreas más amplias.

Pero no será el Estado el que declare el territorio concreto como zona tensionada, sino que estará en manos de las administraciones públicas competentes la responsabilidad de aplicar esta medida, es decir, el Ayuntamiento o la comunidad autónoma correspondiente. Asimismo, la declaración de zona tensionada se revisará cada tres años. Este punto es controvertido, puesto que desde algunas administraciones ya han avanzado que no se adaptarán a la nueva norma.

¿Y qué requisitos hay para declarar un territorio como zona tensionada? Bastará con que se cumplan una de las dos condiciones anunciadas: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o el alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

En este sentido, la ley permitirá que las comunidades autónomas regulen todos los alquileres en las áreas tensionadas, ya sean de grandes o pequeños tenedores. También habrá una contención de rentas que, en el caso de los pequeños propietarios, será mediante la indexación a la renta anterior en vigor y para los grandes ser hará a través de la aplicación del índice de contención de precios.

A partir de 5 viviendas se considerará gran propietario

Otro de los grandes puntos que la ley tendrá en cuenta es la modificación de la definición de "gran tenedor". Actualmente, los grandes propietarios son aquellos que poseen más de 10 inmuebles, mientras que con el acuerdo alcanzado, el número se rebaja hasta las cinco viviendas que debe tener un propietario en zona tensionada para ser considerado como gran tenedor.

En este punto, la ley también incluye a los grandes caseros (personas físicas, no solo jurídicas) cuando alquilen en zonas tensadas, se les aplicará la limitación de los precios referenciada al nuevo sistema de índices de precios. El objetivo que persigue la medida es, según han explicado sus impulsores, evitar la especulación y el acaparamiento de inmuebles de los "fondos buitre" y otros fondos de inversión.

Vivienda pública y protegida

Por otro lado, la nueva norma contempla medidas en materia de vivienda protegida, así como la protección de los parques públicos de vivienda. En este sentido, han asegurado que se protegerán los parques públicos de vivienda y se prohibirán la venta a fondos de inversión.

Asimismo, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), mientras que pasarán del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización). El objetivo de esta iniciativa es impulsar la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Adicionalmente, se establecen mecanismos para garantizar la transparencia en el ámbito inmobiliario, tanto en la compra como en el alquiler.

Los propietarios tendrán que pagar los gastos de las inmobiliarias

Uno de los puntos más novedosos que contempla la ley tiene que ver con las agencias inmobiliarias. Según el acuerdo, a partir de ahora los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario, en lugar del inquilino. 

De este modo, la ley pretende acabar con los vacíos legales actuales que después de dos años se han concretado con nuevas obligaciones para los propietarios. También se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían los arrendatarios a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquiera otro no atribuible de lo que estuvieran acordadas previamente.

Medidas en materia de desahucios

En lo que respecta a los desahucios, la ley de vivienda incorporará nuevas medidas de protección en el caso de familias vulnerables sin alternativa habitacional. Así, se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario y, de no haber acuerdo, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. 

Se habilitará al juez a establecer plazos superiores a los actuales para que esto suceda. Asimismo, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda. Las comunidades autónomas podrán establecer mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

También se reconocerá la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.