En tan solo una semana, y a poco más de un mes de las elecciones autonómicas y municipales en España, el gobierno de Pedro Sánchez ha hecho un gran sprint en políticas de vivienda: primero anunció un acuerdo con Esquerra y Bildu para una nueva Ley de la Vivienda que se debe de aprobar hoy en el Congreso y, días después, encadenó varios anuncios de construcción de vivienda de protección oficial. La nueva ley tendrá como pilares la regulación de los precios de alquiler en las zonas tensionadas (donde el precio es más alto), la limitación de las subidas a un máximo del 2% en 2023 y del 3% en 2024 para que no se repercuta la elevada inflación y un marco legal para promocionar la vivienda social y limitar los desahucios, estableciendo una mesa de mediación entre las partes y obligando a ofrecer alternativas de vivienda antes de expulsar a residentes. En medio de unos días de aluvión informativo, tanto propietarios como inquilinos y expertos han mostrado sus aplausos y reticencias a una ley que, por ahora, deja abiertos algunos interrogantes.
Regulación del alquiler
El borrador de la nueva ley, a la que ha tenido acceso ON ECONOMIA, limita las subidas de alquiler interanuales a un 3% en 2023 y a un 4% en 2024. Además, establece que las Comunidades Autónomas que cuenten con zonas tensionadas deberán fijar un precio de referencia, a partir del precio mínimo que se esté pagando en esa zona. Desde el Sindicat de Llogateres, han alertado de las múltiples brechas que tiene esta normativa y que, de facto, podría invalidar alguna de las dos regulaciones. La ley deja abierta la posibilidad de que se pacte que el inquilino asuma los gastos aparte, siempre y cuando no sea una forma de aumentar el precio respecto al contrato anterior. Lo que no deja claro es si se puede utilizar el IBI, ya que es impuesto y no gasto (y no está reflejado explícitamente) para cargarlo en una prórroga de contrato. Además, los propietarios podrán subir el alquiler hasta un 10% cuando hayan llevado a cabo una reforma de calado en los dos últimos años o bien cuando firmen un contrato de diez años de alquiler.
Por otra parte, los propietarios que no sean grandes tenedores (a partir de 10 pisos en propiedad, con potestad para que las Comunidades lo rebajen a 5 en zonas tensionadas) no tendrán que bajar el precio del alquiler si el contrato es previo a la ley. Tendrán que congelar la subida, pero no bajar su precio, con lo que a la práctica habrá muchos inquilinos que seguirán pagando un precio por encima del índice fijado, a no ser que pacten una rebaja o se muden de piso.
Expertos y propietarios, por otra parte, han asegurado que esta regulación hace que caiga la oferta de vivienda, con consecuencias negativas tanto para el mercado como para el ciudadano. El economista experto en vivienda José García Montalvo señala que "hay aspectos en la ley que están bien, como el incentivo para que aumente la vivienda de alquiler asequible", pero asegura que la regulación de precios "no tiene una justificación conceptual ni empírica". "Todos los estudios que se han hecho dicen que tiene un impacto negativo a medio plazo sobre la oferta. En los primeros meses, puede impedir que gente local salga de su zona preferida, pero a medio plazo es terrible. Los precios se regulan cuando existe un monopolio y no es el caso de la vivienda", sentencia.
"La situación real es que existen unos cástings en los que el propietario da el piso al que le ofrece más garantías. Si hay alguien dispuesto a pagar en sobres un precio por encima del índice de referencia para no perder el piso, lo hará, con lo cual se potenciará el mercado negro", asegura García Montalvo. Los colectivos en defensa de inquilinos, en cambio, ven en esta regulación la única forma de frenar unas subidas que ahogan a muchas economías. Entremedio, voces como Josep Maria Espinet, abogado experto en derecho inmobiliario, que cree que "sí que bajará la oferta, aunque no tienen por qué dispararse los precios", pero reconoce que "se ha demostrado que si el mercado opera solo, mucha gente tiene problemas para acceder a la vivienda". En este sentido, Espinet cree que en términos generales "es positivo que haya un marco legal que regule la vivienda", pero que "técnicamente no parece ser de lo más fiable".
Zonas tensionadas
Para aplicar los topes al precio del alquiler, primero la Comunidad Autónoma deberá declarar que un municipio es zona tensionada. Para ello, la carga media de la hipoteca o el alquiler deberá suponer un 30% de las rentas medias de los inquilinos, o bien que los precios hayan subido tres puntos por encima de la inflación en los cinco años previos. El problema es que hay comunidades autónomas, como Madrid, que ya han avanzado que no cumplirán esta normativa y, por tanto, no pedirán que sus zonas más caras sean declaradas tensionadas y con ello se les aplique un tope al precio de alquiler.
El Gobierno español reaccionó asegurando que "la ley se cumplirá en toda España", pero está por ver si se impondrá el hecho de que las competencia de vivienda estén transferidas a las comunidades o la potestad del estado y hasta dónde llegará el pulso partidista entre ambas partes. La Comunidad de Madrid aseguró incluso que llegará a recurrir la ley al Constitucional por invasión de competencias, justo lo contrario a lo que sucedió en Catalunya, que reguló el precio del alquiler en septiembre de 2020, pero que tuvo que anularlo porque el Constitucional negó que existiera un marco normativo estatal que permitiera esta ley.
Vivienda protegida
La nueva y primera Ley de Vivienda de España tiene también un artículo que sienta las bases de lo que será la vivienda protegida, tanto aquella de protección oficial regulada por el estado como la vivienda asequible, que podrá correr a cargo de constructores privados. Además, la ley prevé incentivar fiscalmente a los propietarios que pongan su vivienda en el mercado asequible.
En el caso de la vivienda protegida, establece unas bases a partir de las cuales queda claro que el propietario no puede vender la vivienda en el mercado regular, como hasta la fecha era posible a partir del décimo año en el que las viviendas de protección oficial quedan descualificadas si el propietario o inquilino sale de la vivienda protegida. En la mayoría de supuestos, a partir de ahora, estas viviendas estarán "sometidas a algún régimen de protección pública permanente".
En este caso, García Montalvo coincide con los representantes de inquilinos y asegura que "la movilización de vivienda pública es la principal solución al problema del acceso a la vivienda" y existen pocas voces críticas con el hecho de que se promueva la vivienda social y de que se blinde la protección oficial. Ahora bien, según estudios elaborados por expertos a partir de la vivienda pública construída desde los años 60 en España, existen más de seis millones que vencieron su protección y, por tanto, pueden haber pasado al mercado privado (aunque no necesariamente, si la familia inicial se ha quedado allí).
En tanto que la nueva ley que blinda la vivienda protegida no se refiere específicamente a la que ya está construida, este fenómeno podría seguir repitiéndose en los próximos años y, por tanto, se seguirán perdiendo pisos de protección oficial. Un estudio reciente del Observatorio Metropolitano de la Vivienda calcula que, en lBarcelona, los pisos de protección oficial caerán de los 72.000 que había en 2021 a 36.000 en 2030 y 18.830 en 2040, o sea, una caída de un 39 y de un 74%, respectivamente, en los próximos 17 años. Una caída muy superior a los pisos anunciados hasta la fecha.
Así, desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) se muestran partidarios de "blindar todo el parque de vivienda protegida" y, además, que los bancos que recibieron fondos públicos de rescate durante el año 2009 "devuelvan parte de la deuda con viviendas para el parque público".
Paralelamente a la ley, Sánchez ha hecho tres anuncios de construcción de vivienda social y asequible: uno de 50.000 viviendas de la Sareb, banco malo, otro anuncio de 43.000 viviendas nuevas vinculadas a los fondos europeos y otras 20.000 en terrenos del ministerio de Defensa. Sobre estos anuncios existen también diversas dudas y un consenso de que se trata de anuncios electoralistas. "Sánchez ya prometó 100.000 viviendas sociales en marzo de 2021 que no se han construido", apunta García Montalvo.
Con respecto a los pisos de la Sareb, las dudas son múltiples. Por un lado, el mal estado de esas viviendas. Por el otro, el hecho de que 15.000 están aun por construir y serán los actores privados quienes la pondrán en el mercado asequible. En tercer lugar, que la mayoría de ellas no se encuentran en zonas tensionadas. Y, por último, que algunas ya están ocupadas y, a la postre, tan solo 9.000 de las 50.000 anunciadas estarán disponibles de manera inmediata en el parque público.
Pisos turísticos y de temporada
Una de las preocupaciones crecientes en ciudades tensionadas como Barcelona, Madrid o Palma de Mallorca es el creciente uso turístico de los pisos. Aunque existen regulaciones en muchas de estas ciudades que exigen licencia para operar como tal y una limitación, existe la preocupación de las entidades sociales de que la proliferación de estos pisos aumente los precios al reducir la oferta. Entre ganar 100 euros por una noche o 1.000 por un mes, muchos propietarios optarían lo primero, así como puede suceder en el aquiler de habitaciones. La regulación de la vivienda turística es uno de los vacíos principales de la Ley de Vivienda.
Otro es el alquiler de temporada. Aunque, por ley, un piso no puede ser alquilado de temporada a no ser que el inquilino lo pida demostrando que solo residirá temporalmente en la localidad, a la práctica son cada vez más los propietarios que ponen el piso 11 meses en alquiler para burlar todas las limitaciones de subidas de precio que se han venido dando tanto a nivel catalán como estatal. El borrador de la nueva ley no estrecha el cerco a esta práctica ilegal que incluso desde fuentes inmobiliarias repudian a ON ECONOMIA, "derivará en denuncias y sentencias contra los propietarios", advierten. Tan solo establece que se creará "un grupo de trabajo" para regular esta práctica en los próximos seis meses.