En tan sols una setmana, i a poc més d'un mes de les eleccions autonòmiques i municipals a Espanya, el govern de Pedro Sánchez ha fet un gran esprint en polítiques d'habitatge: primer va anunciar un acord amb Esquerra i Bildu per a una nova Llei de l'Habitatge que s'ha d'aprovar aquest dijous al Congrés i, dies després, va encadenar diversos anuncis de construcció d'habitatge de protecció oficial. La nova llei tindrà com a pilars la regulació dels preus de lloguer a les zones tensades (on el preu és més alt), la limitació de les pujades a un màxim del 2% el 2023 i del 3% el 2024 perquè no es repercuteixi l'elevada inflació i un marc legal per promocionar l'habitatge social i limitar els desnonaments, obligant a una mediació entre les parts i a oferir alternatives d'habitatge abans de fer fora els residents. Al mig d'uns dies d'allau informativa, tant propietaris com llogaters i experts han mostrat els seus aplaudiments i reticències a una llei que, ara per ara, deixa oberts alguns interrogants.
Regulació del lloguer
L'esborrany de la nova llei, a què ha tingut accés ON ECONOMIA, limita les pujades de lloguer interanuals a un 3% el 2023 i a un 4% el 2024. A més, estableix que les Comunitats Autònomes que comptin amb zones tensades hauran de fixar un preu de referència, a partir del preu mínim que s'estigui pagant en aquesta zona. Des del Sindicat de Llogateres, han alertat de les múltiples bretxes que té aquesta normativa i que, de facto, podria invalidar alguna de les dues regulacions. La llei deixa oberta la possibilitat que es pacti que el llogater assumeixi les despeses a part, sempre que no sigui una manera d'augmentar el preu respecte al contracte anterior. El que no deixa clar és si es pot utilitzar l'IBI, ja que és imposat i no gasto (i no està reflectit explícitament) per carregar-lo en una pròrroga de contracte. A més, els propietaris podran pujar el lloguer fins i tot un 10% quan hagin dut a terme una reforma de pes en els dos últims anys o bé quan firmin un contracte de deu anys de lloguer.
D'altra banda, els propietaris que no siguin grans tenidors (a partir de 10 pisos en propietat, amb potestat perquè les Comunitats el rebaixin a 5 en zones tensades) no hauran d'abaixar el preu del lloguer si el contracte és previ a la llei. Hauran de congelar la pujada, però no abaixar el seu preu, amb la qual cosa a la pràctica hi haurà molts llogaters que continuaran pagant un preu per sobre de l'índex fixat, tret que pactin una rebaixa o es mudin de pis.
Experts i propietaris, d'altra banda, han assegurat que aquesta regulació fa que caigui l'oferta d'habitatge, amb conseqüències negatives tant per al mercat com per al ciutadà. L'economista expert en habitatge José García Montalvo assenyala que "hi ha aspectes en la llei que estan bé, com l'incentiu perquè augmenti l'habitatge de lloguer assequible", però assegura que la regulació de preus "no té una justificació conceptual ni empírica". "Tots els estudis que s'han fet diuen que té un impacte negatiu a mitjà termini sobre l'oferta. En els primers mesos, pot impedir que gent local surti de la seva zona preferida, però a mitjà termini és terrible. Els preus es regulen quan existeix un monopoli i no és el cas de l'habitatge", sentència.
"La situació real és que existeixen uns càstings en els quals el propietari dona el pis a què li ofereix més garanties. Si hi ha algú disposat a pagar en sobres un preu per sobre de l'índex de referència per no perdre el pis, ho farà, amb la qual cosa es potenciarà el mercat negre," assegura García Montalvo. Els col·lectius en defensa de inquilins, en canvi, veuen en aquesta regulació l'única manera de frenar unes pujades que ofeguen a moltes economies. Entreintervinc, veus com Josep Maria Espinet, advocat expert en dret immobiliari, que creu que "sí que baixarà l'oferta, encara que no tenen per què disparar-se els preus," però reconeix que "s'ha demostrat que si el mercat opera sol, molta gent té problemes per accedir a l'habitatge". En aquest sentit, Espinet creu que en termes generals "és positiu que hi hagi un marc legal que reguli l'habitatge", però que "tècnicament no sembla ser del més fiable".
Zones tensades
Per aplicar els topalls al preu del lloguer, primer la comunitat autònoma haurà de declarar que un municipi és zona tensada. Per a això, la càrrega mitjana de la hipoteca o el lloguer haurà de suposar un 30% de les rendes mitjanes dels llogaters, o bé que els preus hagin pujat tres punts per sobre de la inflació en els cinc anys previs. El problema és que hi ha comunitats autònomes, com Madrid, que ja han avançat que no compliran aquesta normativa i, per tant, no demanaran que les seves zones més cares siguin declarades tensades i amb això se'ls apliqui un topall al preu de lloguer.
El Govern espanyol va reaccionar assegurant que "la llei es complirà a tot Espanya", però cal veure si s'imposarà el fet de què les competència d'habitatge estiguin transferides a les comunitats o la potestat de l'estat i fins on arribarà el pols partidista entre ambdues parts. La Comunitat de Madrid va assegurar fins i tot que arribarà a recórrer la llei al Constitucional per invasió de competències, just el contrari al que va succeir en Catalunya, que va regular el preu del lloguer el setembre de 2020, però que va haver d'anul·lar-lo perquè el Constitucional va negar que existís un marc normatiu estatal que permetés aquesta llei.
Habitatge protegit
La nova i primera Llei d'Habitatge d'Espanya té també un article que assenti les bases del que serà l'habitatge protegit, tant aquella de protecció oficial regulada per l'estat com l'habitatge assequible, que podrà anar a càrrec de constructors privats. A més, la llei preveu incentivar fiscalment els propietaris que posin el seu habitatge al mercat assequible.
En el cas de l'habitatge protegit, estableix unes bases a partir de les quals queda clar que el propietari no pot vendre l'habitatge al mercat regular, com fins ara era possible a partir del desè any en què els habitatges de protecció oficial queden desqualificats si el propietari o llogater surt de l'habitatge protegit. En la majoria de supòsits, a partir d'ara, aquests habitatges estaran "sotmesos a algun règim de protecció pública permanent".
En aquest cas, García Montalvo coincideix amb els representants de llogaters i assegura que "la mobilització d'habitatge públic és la principal solució al problema de l'accés a l'habitatge" i existeixen poques veus crítiques amb el fet que es promogui l'habitatge social i que es blindi la protecció oficial. Ara bé, segons estudis elaborats per experts a partir de l'habitatge públic construït des dels anys 60 a Espanya, existeixen més de sis milions que van vèncer la seva protecció i, per tant, poden haver passat al mercat privat (encara que no necessàriament, si la família inicial s'ha quedat allà).
En tant que la nova llei que blinda l'habitatge protegit no es refereix específicament a la que ja està construïda, aquest fenomen podria continuar repetint-se en els propers anys i, per tant, es continuaran perdent pisos de protecció oficial. Un estudi recent de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge calcula que, en lBarcelona, els pisos de protecció oficial cauran dels 72.000 que hi havia el 2021 a 36.000 el 2030 i 18.830 el 2040, o sigui, una caiguda d'un 39 i d'un 74%, respectivament, en els propers 17 anys. Una caiguda molt superior als pisos anunciats fins ara.
Així, des de la Plataforma d'Afectats per la Hipoteca (PAH) es mostren partidaris de "blindar tot el parc d'habitatge protegit" i, a més, que els bancs que van rebre fons públics de rescat durant l'any 2009 "tornin part del deute amb habitatges per al parc públic".
Paral·lelament a la llei, Sánchez ha fet tres anuncis de construcció d'habitatge social i assequible: un de 50.000 habitatges de la Sareb, banc dolent, un altre anunci de 43.000 habitatges nous vinculats als fons europeus i unes altres 20.000 en terrenys del ministeri de Defensa. Sobre aquests anuncis existeixen també diversos dubtes i un consens que es tracta d'anuncis electoralistes. "Sánchez ja prometó 100.000 habitatges socials el març de 2021 que no s'han construït", apunta García Montalvo.
Respecte als pisos de la Sareb, els dubtes són múltiples. D'una banda, el mal estat d'aquests habitatges. Per l'altre, el fet que 15.000 estan fins i tot per construir i seran els actors privats que la posaran al mercat assequible. En tercer lloc, que la majoria d'elles no es troben en zones tensades. I, finalment, que algunes ja estan ocupades i, a la fi, tan sols 9.000 de les 50.000 anunciades estaran disponibles de manera immediata al parc públic.
Pisos turístics i de temporada
Un de les preocupacions creixents en ciutats tensades com Barcelona, Madrid o Palma de Mallorca és el creixent ús turístic dels pisos. Encara que existeixen regulacions a moltes d'aquestes ciutats que exigeixen llicència per operar com a tal i una limitació, existeix la preocupació de les entitats socials que la proliferació d'aquests pisos augmenti els preus en reduir l'oferta. Entre guanyar 100 euros per una nit o 1.000 per un mes, molts propietaris optarien el primer, així com pot succeir en l'aquiler d'habitacions. La regulació de l'habitatge turístic és un dels buits principals de la Llei d'Habitatge.
Un altre és el lloguer de temporada. Encara que, per llei, un pis no pot ser llogat de temporada tret que el llogater ho demani demostrant que només residirà temporalment a la localitat, a la pràctica són cada vegada més els propietaris que posen el pis 11 mesos de lloguer per eludir totes les limitacions de pujades de preu que s'han vingut donant tant a nivell català com com estatal. L'esborrany de la nova llei no estreny el setge a aquesta pràctica il·legal que fins i tot des de fonts immobiliàries repudien a ON ECONOMIA, "derivarà en denúncies i sentències contra els propietaris", adverteixen. Tan sols estableix que es crearà "un grup de treball" per a regular aquesta pràctica en els pròxims sis mesos.