El sector de la vivienda se prometía un 2023 estable ante la fuerte demanda insatisfecha que únicamente se vio truncada el pasado mes de diciembre con una caída del 10% de las compraventas, después de un año 2022 en el que las operaciones crecieron en su conjunto el 14,7% (mejor año desde 2007). El rápido encarecimiento de la financiación en este comienzo de 2023 abre nuevas dudas de cómo afectará al conjunto del sector donde los más pesimistas apuntan a un parón de la demanda.
Así, los tipos medios de las operaciones hipotecarias (fijas, variables y mixtas) alcanzaron en enero de este año el 3,345%, frente al 3,116% de diciembre y ya muy lejos del 1,485% de enero del pasado año. Además, el euríbor en febrero se ha elevado hasta el 3,534% por lo que los préstamos para comprar la casa volverán a encarecerse. El euríbor a un año abría esta semana ya en el 3,859%.
Las expectativas de los expertos han cambiado sustancialmente en las últimas dos semanas sobre los tipos de interés. El BCE tiene prevista reunión el próximo día 16, mientras que la Reserva Federal estadounidense lo hará el día 22 y se esperan alzas en tono al medio punto que continuarían produciéndose al menos hasta el verano. El economista jefe de la gestora Ostrum AM, Philippe Waechter, destaca que: “La política monetaria del BCE es impotente frente a la propagación del impacto de los precios de la energía” y añade que “tendrá que ser más restrictiva para frenar la inflación, a riesgo de provocar una recesión en la Eurozona”. En este misma línea Silvia Dall’Angelo, economista senior en Federated Hermes, recalca: “Los datos recientes pintan un cuadro de crecientes presiones subyacentes sobre los precios. Esto envalentonará a los halcones en el Consejo de Gobierno del BCE, y con un alza de tasas de 50 puntos básicos en la reunión de marzo ahora dada por hecho, el tono probablemente seguirá siendo agresivo, con el banco central conservando un pronunciado sesgo de ajuste”.
Tipos más altos durante más tiempo y posibilidad de recesión que, sin duda, afectarán notablemente al mercado inmobiliario. Recientemente el informe elaborado por la Cátedra Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra titulado “Impacto de la demanda en la subida de los tipos hipotecarios” apunta que cada incremento del 1% en el tipo de interés causa una disminución de los compradores potenciales de entre el 5% y el 6%. De igual manera, en cada situación de incremento del 1% de los tipos hipotecarios, disminuye la demanda alrededor de un 7% en las ciudades más impactadas (San Sebastián, Palma, Barcelona y Madrid) y, en cambio, alrededor de un 3% en las ciudades menos impactadas (Lérida, Zamora, Ávila y Cuenca). Poniendo un ejemplo más extremo, este estudio apunta a que si los tipos hipotecarios alcanzasen el 5,5%, la bajada de la demanda potencial en el mercado inmobiliario rondaría el 17,5%.
Subida de cuota hasta del 79%
Según indican en el comparador inmobiliario Kelisto.es, actualmente con el euríbor a cierre de febrero en el 3,534%, las cuotas hipotecarias se han encarecido el 50,8% respecto a las pagadas hace un año. Pero también en este contexto actual de previsiones de tipos más altos, hacen un ejercicio sobre un euríbor en máximos históricos (alcanzado en julio de 2008 en el 5,393%) Aunque todavía está a 1,8 puntos de llegar al máximo histórico de julio de 2008 (cuando se situó en el 5,393%). Si este mes hubiera vuelto a su máximo histórico, la cuota de quieres revisaran su hipoteca en marzo aumentaría entre 293,60 y 880,8 euros al mes: es decir, pagarían entre 3.523,20 y 10.569,60 euros más al año, lo que supondría una subida del 79,66%.
Revisiones en los precios
Al comienzo del año, los analistas inmobiliarios apuntaban a un mercado estabilizado a lo largo de 2023. Pero las condiciones han cambiado, tanto en términos de tipos como en expectativas de recesión económica si los bancos centrales no pueden doblegar la inflación. Aspectos que reducirán la demanda y deberán forzar los precios a la baja. Los analistas de Bankinter esperan una caída del 3% el próximo año y del 2% en 2024 (porcentaje al que habría que sumar la subida del coste de la vida). También en esta línea el propio BCE espera en principio una caída del 9% en los precios para estos dos próximos años en el conjunto de la eurozona.
Para Bankinter los factores que incidirán en la bajada de precios serán el mayor coste de financiación hipotecaria, la menor tasa de ahorro de los hogares por el encarecimiento de la vida y, una caída de la inversión en vivienda ante la aparición de competidores como los bonos que ofrecen ya una rentabilidad cercana al 4% que se equipara con la que se obtiene por alquilar viviendas.
Miguel Cardoso, economista jefe de BBVA Research, por su parte, confía en la estabilización de precios para este 2023 con subidas inferiores a la inflación. Sus argumentos a favor de una evolución moderada del precio de la vivienda se basan en la estabilidad del mercado laboral, en un incremento de las rentas de las familias en torno al 4,5% y en la ausencia de sobreoferta en el mercado, frente a tiempos pasados de derrumbe de los precios.