El sector de l'habitatge es prometia un 2023 estable davant de la forta demanda insatisfeta que únicament es va veure truncada el mes de desembre passat amb una caiguda del 10% de les compravendes, després d'un any 2022 en el que les operacions van créixer en el seu conjunt el 14,7% (millor any des de 2007). El ràpid encariment del finançament en aquest començament de 2023 obre nous dubtes de com afectarà el conjunt del sector on els més pessimistes apunten a una aturada de la demanda.

Així, els tipus mitjans de les operacions hipotecàries (fixes, variables i mixtes) van assolir el gener d'aquest any el 3,345%, davant el 3,116% de desembre i ja molt lluny de l'1,485% de gener de l'any passat. A més, l'euríbor al febrer s'ha elevat fins al 3,534% per la qual cosa els préstecs per comprar la casa tornaran a encarir-se. L'euríbor a un any obria aquesta setmana ja en el 3,859%.

Les expectatives dels experts han canviat substancialment en les últimes dues setmanes sobre els tipus d'interès. El BCE té prevista reunió el proper dia 16, mentre que la Reserva Federal nord-americana ho farà el dia 22 i s'esperen alces en to enmig punt que continuarien produint-se almenys fins a l'estiu. L'economista en cap de la gestora Ostrum AM, Philippe Waechter, destaca que: "La política monetària del BCE és impotent davant la propagació de l'impacte dels preus de l'energia" i afegeix que "haurà de ser més restrictiva per frenar la inflació, a risc de provocar una recessió a l'Eurozona." En aquest mateixa línia Silvia Dall'Angelo, economista sènior a Federated Hermes, recalca: "Les dades recents pinten un quadre de creixents pressions subjacents sobre els preus. Això envalentirà als falcons en el Consell de Govern del BCE, i amb una alça de taxes de 50 punts bàsics en la reunió de març ara donada per fet, el to probablement continuarà sent agressiu, amb el banc central conservant un pronunciat biaix d'ajustament".

Tipus més alts durant més temps i possibilitat de recessió que, sens dubte, afectaran notablement el mercat immobiliari. Recentment l'informe elaborat per la Càtedra Grup Tecnocasa i la Universitat Pompeu Fabra titulat "Impacte de la demanda en la pujada dels tipus hipotecaris" apunta que cada increment de l'1% en el tipus d'interès causa una disminució dels compradors potencials d'entre el 5% i el 6%. D'igual manera, en cada situació d'increment de l'1% dels tipus hipotecaris, disminueix la demanda al voltant d'un 7% a les ciutats més impactades (Sant Sebastià, Palma, Barcelona i Madrid) i, en canvi, al voltant d'un 3% a les ciutats menys impactades (Lleida, Zamora, Àvila i Conca). Posant un exemple més extrem, aquest estudi apunta que si els tipus hipotecaris assolissin el 5,5%, la baixada de la demanda potencial al mercat immobiliari rondaria el 17,5%.

Pujada de quota fins i tot del 79%

Segons indiquen al comparador immobiliari Kelisto.es, actualment amb l'euríbor a tancament de febrer en el 3,534%, les quotes hipotecàries s'han encarit el 50,8% respecte a les pagades fa un any. Però també en aquest context actual de previsions de tipus més alts, fan un exercici sobre un euríbor en màxims històrics (assolit el juliol de 2008 en el 5,393%) Tot i que encara està a 1,8 punts d'arribar al màxim històric de juliol de 2008 (quan es va situar en el 5,393%). Si aquest mes hagués tornat al seu màxim històric, la quota de vols revisessin la seva hipoteca al març augmentaria entre 293,60 i 880,8 euros al mes: és a dir, pagarien entre 3.523,20 i 10.569,60 euros més a l'any, la qual cosa suposaria una pujada del 79,66%.

Revisions en els preus

Al començament de l'any, els analistes immobiliaris apuntaven a un mercat estabilitzat al llarg de 2023. Però les condicions han canviat, tant en termes de tipus com en expectatives de recessió econòmica si els bancs centrals no poden doblegar la inflació. Aspectes que reduiran la demanda i hauran de forçar els preus a la baixa. Els analistes de Bankinter n'esperen una de caiguda del 3% el proper any i del 2% el 2024 (percentatge a què caldria sumar la pujada del cost de la vida). També en aquesta línia el mateix BCE espera en principi una caiguda del 9% en els preus per a aquests dos propers anys en el conjunt de l'eurozona.

Per a Bankinter els factors que incidiran en la baixada de preus seran el cost de finançament hipotecari més gran, la menor taxa d'estalvi de les llars per l'encariment de la vida i, una caiguda de la inversió en habitatge davant de l'aparició de competidors com els bons que ofereixen ja una rendibilitat propera al 4% que s'equipara amb la que s'obté per llogar habitatges.

Miguel Cardoso, economista en cap de BBVA Research, per la seva part, confia en l'estabilització de preus per a aquest 2023 amb pujades inferiors a la inflació. Els seus arguments a favor d'una evolució moderada del preu de l'habitatge es basen en l'estabilitat del mercat laboral, en un increment de les rendes de les famílies entorn del 4,5% i en l'absència de sobreofereix al mercat, davant temps passats d'ensorrament dels preus.