Los precios de la vivienda se acercan a los máximos alcanzados en los tiempos de la gran burbuja inmobiliaria, que se registraron en pleno inicio del siglo XXI, aunque no de manera generalizada. Más de quince años después del boom y posterior declive inmobiliario, teniendo en cuenta que el techo se alcanzó entre 2007 y 2008, el valor de la vivienda nueva prácticamente se encuentra en esos niveles máximos. En las grandes capitales, como Madrid, Barcelona, Palma, San Sebastián y A Coruña se ha rebasado el precio de venta de la obra nueva. En el caso de la vivienda de segunda mano, el panorama es algo distinto, aún queda algo de recorrido para alcanzar esos máximos históricos.
Los datos de Sociedad de Tasación señalan que el pasado junio el precio medio de una vivienda nueva en España era de 2.809,3 euros por metro cuadrado, un 3,3% menos que a finales de 2008. En el caso de la vivienda en general (incluye nueva y usada), con datos de cierre de 2022, últimos disponibles, el precio medio era de 1.787 euros por metro cuadrado, un 22% menos que a finales de 2018.
Un diferencial entre las residencias nuevas y las usadas que surge como consecuencia de la mayor valoración que obtienen las viviendas en sus primeros años de vida (hasta cinco años de antigüedad es considerada nueva) por el menor desgaste al que han estado expuestas. No obstante, en el actual contexto de mercado, el diferencial es mayor que en otras épocas. Ello se debe a que hay una oferta limitada de viviendas para estrenar y una demanda que se mantiene fuerte y que se decanta por unos productos nuevos que cuentan con elementos de eficiencia energética y sostenibilidad que difícilmente tiene el parque de años atrás. “Además de esto, también debemos tener en cuenta que los promotores han experimentado un incremento en el precio de los materiales que no han tenido más remedio que trasladarlo al producto final”, explica Ferran Font, director de estudios del portal pisos.com.
“Estamos en una situación de mercado donde la vivienda nueva refleja presiones al alza en su precio, debido a una escasez de oferta que impide hacer frente a la demanda actual, especialmente fuerte en polos de atracción económica, turística y de población”, señalan desde el departamento de análisis de Sociedad de Tasación. De acuerdo a las fuentes consultadas, los precios máximos se alcanzaron entre 2007 y 2008 y a partir de ahí comenzaron una senda descendente hasta alrededor de 2015, cuando vuelve a comenzar el ciclo alcista en el que estamos inmersos actualmente.
Precios altos en las capitales de provincia
Las grandes ciudades, áreas metropolitanas y, en general, las capitales de provincia son las que han experimentado un mayor alza del precio de la vivienda, desde los mínimos de hace ocho años. También las áreas costeras y las islas, como Baleares, impulsadas por un turismo que no deja de crecer. El índice Tinsa de vivienda nueva y usada recoge que, desde el periodo de mínimos 2014-2015, el precio residencial en España se ha incrementado un 37%, aunque el aumento ha sido mayor en las grandes capitales (45%) y en las islas (38,3%). Con todo, aún está por debajo de los máximos históricos del periodo 2007-2008: un 19% en el caso del índice general; un 15%, en las grandes ciudades, y únicamente un 6% en las islas.
“Los precios residenciales en las capitales y grandes ciudades y en las islas se han incrementado más rápido que en otras zonas en la última década debido a las tensiones causadas por una concentración de la demanda, tanto de vivienda habitual como de turística, que no ha sido acompañada por la oferta debido a las limitaciones de suelo edificable, a los largos plazos de tramitación de licencias y a la escasez de mano de obra cualificada en el sector de la construcción desde el estallido de la burbuja en 2008”, explica Cristina Arias, director del servicio de estudios de Tinsa.
Desaceleración de precios en la vivienda usada
Los datos del INE del primer semestre del año indican que los precios se están desacelerando de forma acusada en el residencial de segunda mano y, por el contrario, se mantienen fuertes en la obra nueva. Así, en el caso de la vivienda usada, los incrementos registrados en el segundo y primer trimestre, del 3,6% y del 3,5%, respectivamente, están claramente por debajo de las alzas del 5,5% del cuarto trimestre del año pasado y del 7,6% del tercer trimestre de 2022.
La vivienda nueva, por el contrario, presenta aumentos de precios en línea con los del año pasado: 7,8% en el segundo trimestre y 6,2% en el primer trimestre, frente a las alzas del 6% del cuarto trimestre de 2022 y del 7,7% del tercer trimestre de 2022. “Todo parece indicar que estamos ante un potencial cambio de ciclo, que podrá venir acompañado de un incremento más moderado en los precios en los siguientes trimestres, aunque algo menos pronunciado en el caso de la vivienda nueva por el desequilibrio entre la oferta y la demanda”, apuntan desde Sociedad de Tasación.
Todo ello en un contexto de escasa oferta nueva puesta en el mercado. Los datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana recogen 108.985 visados para vivienda nueva a cierre de 2022, una cifra muy por debajo de las estimaciones de los expertos, que consideran que un mercado como el español necesita entre 150.000 y 200.000 unidades anuales. Como dato comparativo, en 2007, último año antes de la implosión de la burbuja, se visaron 650.000 viviendas en España. “Hoy se construyen seis veces menos que hace quince años, pese a una demanda de vivienda nueva todavía sostenible”, señalan desde el departamento de análisis de la Sociedad de Tasación.