La producción de viviendas nuevas se mantiene por debajo de las necesidades de un mercado como el español. En el primer semestre del año se han visado un total de 50.729 unidades, un 5% menos que un año antes, según los datos del Colegio de Arquitectos de España (Cscae). En términos absolutos, este descenso representa 2.651 viviendas nuevas menos.

Las estimaciones apuntan a que difícilmente alcanzaremos los cien mil visados para este año. De esta manera, la producción de obra nueva se situará por debajo de los dos últimos ejercicios, cuando los visados se situaron por encima de los 105.000 en ambos años.

“Hay un consenso bastante grande en que las necesidades de vivienda nueva en el mercado español se sitúan entre las 150.000 y 200.000 unidades anuales”, explica Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario Pisos.com.

 

En Catalunya, el déficit también es acuciante, ya que en los primeros seis meses del año se han visado 7.433 viviendas nuevas, también un 5% menos que en el primer semestre del año pasado. A pesar de esto, en el área metropolitana de Barcelona se han visado 4.614 unidades, un 6% más que en el primer semestre del año pasado.

La producción de vivienda nueva en Catalunya apenas supone el 14,5% del total del mercado español, según el Col·legi d’Arquitectes de Catalunya, un porcentaje por debajo de su peso poblacional.

“La oferta sigue siendo muy limitada e insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda, teniendo en cuenta la evolución demográfica”, señalaba recientemente un informe de CaixaBank Research elaborado por la economista Judit Montoriol. El estudio calcula que la creación neta de hogares en el Estado español desde marzo de 2022 hasta marzo de este año ha sido de 241.000, es decir, muy por encima de la producción de viviendas.

 

Un déficit, no obstante, cronificado que no deja de aumentar año tras año. CaixaBank Research estima que este año se visarán 90.000 viviendas, una cifra que aumentará hasta las 105.000 unidades en 2024.

Precios al alza

“El déficit es especialmente acusado en mercados como Madrid, Barcelona, Málaga o Alicante, lo que a su vez incide en precios de la vivienda más altos”, señala Font, que subraya la necesidad de acelerar la puesta en el mercado de suelo finalista y también agilizar los trámites administrativos para aumentar los visados. Es decir, poner más suelo para viviendas en el mercado para que las promotoras puedan construir más rápidamente cuando detecten un aumento de la demanda.

Una mayor oferta de viviendas en el mercado ayudaría a contener los precios, que en los últimos cuatro años no han dejado de incrementarse. Según los datos de Tinsa, desde 2019 y a cierre de 2022, los precios de la obra nueva y usada en el mercado español se han incrementado un 12,5%. Especialmente intenso ha sido el aumento de precios en el último año, que se ha elevado al 8,1%.

 

En el primer semestre del año, el retroceso en la obra nueva residencial ha sido especialmente acusado en Extremadura, donde se ha dado un retroceso de la superficie visada del 31,8%; seguido de descensos también importantes en Galicia (30,8%), Comunidad Valenciana (25,1%), Castilla-La Mancha (20,8%), País Vasco (15,3%) y Catalunya (13%). En cambio, ha crecido en Murcia (63%), Cantabria (54%), Canarias (32%), Andalucía (10%), Aragón (10%) y Madrid (4,25%).

Josep Ramon Fontana, jefe del departamento de Mercados del Instituto de la Tecnología de la Construcción (Itec), considera que el mercado español puede soportar una producción de 250.000 viviendas nuevas anuales. “Las cien mil residencias que más o menos venimos produciendo en el último lustro se dirigen al comprador medio y alto; hay otras franjas del mercado que no están atendidas”, señala.

La cifra de 250.000 viviendas también la comparte Gonzalo Bernardos, director del máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universitat de Barcelona. “El mercado español podría absorber en estos momentos una producción de 250.000 viviendas nuevas al año”, señala el docente, para quien “la aversión y el control del riesgo por parte de las promotoras es lo que lleva a que se inicien tan pocas en los últimos años”, añade.