Proliferan los anuncios de nuevas fórmulas para completar la jubilación y, entre ellas, una de las más populares es la hipoteca inversa, que consiste en un tipo de préstamo hipotecario en el que la entidad bancaria abona una renta mensual al cliente a cambio de que este ofrezca su vivienda como garantía. Va dirigida a personas con más de 65 años o que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% o dependientes que sean propietarios de una vivienda. Banco Santander, a través de un acuerdo con Mapfre, Ibercaja, Caser, Optima Mayores y otras entidades financieras, que no hacen publicidad de este producto, las ofrecen. Estas hipotecas inversas comenzaron a regularse en España en 2007, aunque nunca han tenido mucho éxito y, además, su contratación se paralizó en 2013 con la crisis inmobiliaria para ahora coger nuevos bríos.
Hay, pues, un nuevo resurgir del producto ante las incertidumbres de la sostenibilidad de la pensión pública y también porque el 30% de los jubilados encuestados por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) y el Ministerio de Consumo declara que necesitará un complemento de ingresos para mantener un nivel de vida digno. Y, aunque el producto tiene un origen anglosajón (reverse mortgage) en la década de los setenta y sesenta, encuentra un encaje en el mercado español, ya que el 87% de los jubilados tiene una casa en propiedad.
Escaso rendimiento
La OCU y el Ministerio de Consumo elaboraron a finales del pasado diciembre un amplio informe sobre la hipoteca inversa y la conclusión no favorable a este producto. Según el estudio, las cantidades que pueden percibirse a través de una hipoteca inversa no son muy elevadas. En caso de abono total –pago de una sola vez- no llega al 30% del valor del inmueble. Para un valor medio de 200.000 euros y una edad de 75 años, la renta a percibir no supera los 300 euros mensuales. En el caso de un inmueble de 450.000 euros no llega a los 600 euros. Además en tiempos como los actuales con una inflación alta, salvo que se revaloricen estas rentas, su importe perderá valor rápidamente.
Así, destacan que solo en casos de inmuebles de alto valor y edad avanzada del contratante pueden lograrse unos ingresos mensuales que se aproximen a las necesidades expresadas, que la encuesta (OCU y Ministerio de Consumo) rondaban los 600 euros.
Intereses que doblan a los de las hipotecas
Uno de los aspectos que más desincentiva este producto es el tipo de interés que aplican las entidades financieras a estas hipotecas. Lamentablemente, el Banco de España no recoge en su estadística estos tipos y tampoco los bancos los hacen públicos. Pero suelen doblar los tipos de interés que los bancos cobran por las hipotecas normales. En octubre de 2022 rondaban el 6%, el doble de los de las mejores hipotecas para compra de vivienda a tipo fijo, con lo que la cantidad a devolver por los herederos se eleva muchísimo si el hipotecado vive muchos años. Así, si a los elevados tipos se les suman los gastos que conlleva la operación, en numerosos supuestos que han analizado en este estudio, la carga económica final suponía el doble y hasta el triple de las sumas realmente percibidas por el jubilado. “El hecho de que la carga económica de esta hipoteca no recaiga sobre el jubilado sino sobre los herederos (con cargo a la herencia, sin afectar al patrimonio personal de los herederos) no debe ser un argumento para menospreciar el coste total de la operación”, avisan en el informe.
Por eso, solo la encuentran aceptable en contados casos, para un propietario de edad avanzada y con una vivienda de valor elevado (único modo de obtener una renta de cierta entidad) y sin herederos. Pero aun en ese supuesto siempre habría que comparar las ofertas concretas con otras opciones como la venta de la nuda propiedad, que suele proporcionar un mayor importe y ser más interesante cuando no hay herederos. Existen otras alternativas para lograr liquidez a partir de una vivienda en propiedad, como la venta para comprar otra vivienda más económica o para vivir de alquiler, la mencionada venta de la nuda propiedad o la puesta en alquiler de la propia vivienda, entera o por habitaciones.
Ingresos no sujetos a tributación
Otra recomendación interesante en caso de que existan herederos de una vivienda que tenga hipoteca inversa es que se prevea un plazo suficiente después del fallecimiento del contratante o del beneficiario (un año puede ser suficiente) para que los herederos puedan estudiar sin prisa y con toda la información disponible la opción que mejor les convenga: devolver el préstamo y conservar el inmueble, o proceder a su venta o incluso renunciar a la herencia.
Una clara ventaja es el tratamiento fiscal de esas rentas percibidas por el jubilado, ya que como se trata de un préstamo estos ingresos mensuales adicionales no tributan en el IRPF. Además, es frecuente que la entidad le ofrezca la contratación simultánea de un seguro de renta vitalicia, con el fin de garantizar que los mayores puedan percibir esa renta complementaria hasta su fallecimiento, si así lo desean. Por ello, el jubilado debe contemplar qué ocurre si se excede el plazo previsto en la hipoteca inversa. Es importante comprender la diferencia entre préstamos y seguros de rentas vitalicias. El seguro incorpora un elemento de aleatoriedad, motivo por el que sus prestaciones pueden ser más reducidas.