La nueva ley de vivienda presenta serios interrogantes en ambos lados —sobre todo en el alquiler— tanto en el del inquilino como en el del arrendador. Eso es debido, entre otras cosas, a los famosos vacíos legales que leyes tan importantes marcan en sus inicios y que, posteriormente, se van resolviendo a través de las sentencias y la jurisprudencia que todas ellas generan.
A pesar de todo, también hay una cuestión de interpretación jurídica, que va por una parte u otra en función de qué organismo lo dictamine. El abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la UOC, Alejandro Fuentes-Lojo, sitúa la diferencia legislativa vigente: "Definir el concepto de gran tenedor resulta demasiado difícil con la situación que tenemos ahora mismo, porque hay varias leyes y cada una dice algo distinto. A modo de ejemplo, no es lo mismo acogerse a la ley de vivienda que a las normas de juego que estipula el alquiler social, resulta una aberración".
Nuevamente, un vacío legal
Por eso, hay que ir a la definición de los grandes conceptos. La nueva ley considera gran tenedor a aquella persona con más de diez viviendas. Pero eso es lo que se estipula en España. Mientras que en Catalunya, la norma es mucho más estricta por este lado. "Se ha pasado de diez viviendas a un mínimo ya de cinco, y la gente está realmente muy asustada. Por cinco viviendas, nos referimos a aquellas que están dentro de la zona tensionada, pero, además, el Govern de la Generalitat de Catalunya ha sumado un matiz, y es que entiende por zona tensionada el conjunto de toda la comunidad, es decir, los 140 municipios tensionados, y no diferencia si estos responden a una zona tensionada distinta a la de otro que se pueda tener".
¿Y si tengo una propiedad compartida?
El hecho de hablar de una única zona tensionada que engloba los 140 municipios, de norte a sur de Catalunya, y no hacer la diferencia, ya resulta un agravante diferente para el propietario catalán respecto al del resto del Estado. Pero existe otra derivada que genera un último interrogante. ¿Un gran tenedor lo es si tiene cinco propiedades, pero son compartidas? A modo de ejemplo, tiene dos casas compartidas con su pareja, una propia y dos más, heredadas y compartidas con sus hermanos. "La ley, nuevamente, no establece nada", señala el abogado Fuentes-Lojo. Y añade: "Al final, hablamos de una comunidad de bienes, se tiene que computar el porcentaje y no en su totalidad. Fuera de Catalunya, la ley —en general— ya es más flexible, teniendo en cuenta que el tope son diez viviendas", concluye.
Debemos recordar que las comunidades de bienes son entes sin personalidad jurídica que no tienen capacidad jurídica para ser sujetos de derechos y obligaciones civiles, por lo cual a priori no se podrían englobar en el ámbito subjetivo de la definición de gran tenedor de la ley, que tan solo hace referencia a personas físicas o jurídicas. "A mi parecer, y excepto mejor criterio de los tribunales, tan solo tienen que calificarse como gran tenedor aquellas comunidades de bienes de carácter dinámico o funcionales que trascienden la mera copropiedad, actuando unificadamente en el tráfico, con estructura, organización, pactos sociales, representación y fines propios, que se relacionan contractualmente con el inquilino como unidad de imputación. Esta tipología de comunidades de bienes funciona como si fueran sociedades por su finalidad y estructura", subraya a Fuentes-Lojo. En estos casos, para su cómputo, se deben incluir los inmuebles en condominio o copropiedad integrantes de la comunidad de bienes, pero no las fincas de las que sean titulares en pleno dominio los componentes de la comunidad de bienes, o de las que sean copropietarios con terceros.