En plena crisis de acceso a la vivienda, el foco del mercado del alquiler se ha desplazado esta semana hacia los grandes tenedores. El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha remitido cartas a 13 grandes inmobiliarias y fondos de inversión propietarios de cerca de 100.000 viviendas de alquiler, recordándoles su obligación de aplicar la prórroga extraordinaria de contratos prevista en el Real decreto ley 8/2026. La medida establece que los arrendatarios podrán ampliar sus contratos hasta dos años adicionales si estos vencen entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, con actualizaciones de renta limitadas.

A partir de esta decisión, el Personal Shopper Inmobiliario (PSI) Iñaki Unsain considera para ON ECONOMIA que este movimiento “evidencia las contradicciones de la política de vivienda de los últimos años” y sostiene que “es el mejor ejemplo de que se ha legislado de forma generalista, sin diferenciar entre tipologías de propietarios, penalizando especialmente al pequeño inversor mientras el mercado sigue altamente concentrado”.

En este aspecto, el director general de ACV Gestión Inmobiliaria critica que se reconoce explícitamente que hay un volumen muy relevante de vivienda en manos de grandes operadores, pero las medidas no han sido selectivas ni eficaces. “Se ha generado un entorno regulatorio que impacta de forma directa sobre el pequeño propietario, que es quien, en términos agregados, sostiene la mayor parte del parque de alquiler”, apunta.

Exigencia de políticas quirúrgicas

El análisis del experto se basa en la estructura real del mercado. En Barcelona, ​​el 93 % de los arrendadores tienen menos de cinco viviendas y concentra aproximadamente el 55 % del parque de alquiler. Dentro de este grupo, el 71 % dispone de un único inmueble arrendado, mientras que un 12 % tiene dos.

En paralelo, hay una concentración significativa en manos de grandes tenedores: cerca del 7 % de los propietarios controla el 45 % de la oferta, y alrededor de 3.000 actores concentran aproximadamente un tercio del mercado. “La dualidad es clara: una base muy amplia de pequeños propietarios frente a un núcleo reducido con gran capacidad de acumulación de vivienda”, resume Unsain. A su parecer, esta realidad “exigiría políticas quirúrgicas”, pero lo que se ha implementado hasta ahora ha sido “una regulación transversal que no distingue y que acaba afectando de forma desproporcionada a los perfiles más vulnerables desde el punto de vista económico”.

Sobreregulación y contracción de la oferta

Unsain sitúa el origen del problema en la acumulación de medidas regulatorias adoptadas en los últimos años: limitaciones en la actualización de rentas, declaraciones de zonas tensionadas, controles de precios y prórrogas obligatorias de contratos. “Se ha configurado un marco de creciente intervención que ha alterado los incentivos del mercado. El resultado no ha sido una contención efectiva de precios, sino una contracción progresiva de la oferta disponible”, explica.

Varios indicadores del sector apuntan en esta dirección. En los principales mercados urbanos, la oferta de vivienda de alquiler residencial permanente se ha reducido de manera sostenida desde la introducción de medidas de control. En ciudades como Barcelona, ​​la caída acumulada de la oferta se sitúa en porcentajes de doble dígito en los últimos años, especialmente en el segmento de pequeños propietarios. “Una parte relevante del parque ha salido del mercado tradicional y las viviendas que se destinaban a alquiler habitual se han trasladado a venta o, directamente, permanecen vacías ante la incertidumbre regulatoria”, señala.

Actuar de manera específica

Desde una perspectiva económica, Unsain considera que el efecto es coherente con la teoría básica de oferta y demanda. El PSI subraya que, a pesar del objetivo de las políticas públicas, los precios del alquiler no han experimentado descensos estructurales, sino que han mantenido una tendencia al alza o, en el mejor de los casos, una moderación puntual insuficiente para corregir el problema de acceso. A la luz de estos datos, Unsain concluye que el modelo actual requiere una revisión en profundidad. “Proteger al inquilino es un objetivo legítimo, pero se debe compatibilizar con la generación de incentivos suficientes para mantener e incrementar la oferta”, sostiene. “Mientras no se distinga claramente entre grandes tenedores y pequeños propietarios, y no se actúe de forma específica sobre los focos de concentración, las medidas aún tendrán efectos contraproducentes sobre el conjunto del mercado”, concluye.