En plena crisi d'accés a l'habitatge, el focus del mercat del lloguer s'ha desplaçat aquesta setmana cap a les grans forquilles. El Ministeri de Drets Socials, Consum i Agenda 2030 ha remès cartes a 13 grans immobiliàries i fons d'inversió propietaris de prop de 100.000 habitatges de lloguer recordant-los la seva obligació d'aplicar la pròrroga extraordinària de contractes prevista al Reial decret llei 8/2026. La mesura estableix que els arrendataris podran ampliar els seus contractes fins a dos anys addicionals si aquests vencen entre el 22 de març del 2026 i el 31 de desembre del 2027, amb actualitzacions de renda limitades.

A partir d'aquesta decisió, el Personal Shopper Immobiliari (PSI) Iñaki Unsain considera per ON ECONOMIA que aquest moviment" evidencia les contradiccions de la política d'habitatge dels darrers anys" i sosté que" és el millor exemple que s'ha legislat de forma generalista, sense diferenciar entre tipologies de propietaris, penalitzant especialment el petit inversor mentre el mercat segueix altament concentrat".

En aquest aspecte, el director general d'ACV Gestió Immobiliària critica que es reconeix explícitament que hi ha un volum molt rellevant d'habitatge en mans de grans operadors, però les mesures no han estat selectives ni eficaces. "S'ha generat un entorn regulatori que impacta de forma directa sobre el petit propietari, que és qui, en termes agregats, sosté la major part del parc de lloguer" apunta.

Exigència de polítiques quirúrgiques

L'anàlisi de l'expert es basa en l'estructura real del mercat. A Barcelona, ​​el 93% dels arrendadors tenen menys de cinc habitatges i concentra aproximadament el 55% del parc de lloguer. Dins aquest grup, el 71% disposa d'un únic immoble arrendat, mentre que un 12% en té dos.

En paral·lel, hi ha una concentració significativa en mans de grans forquilles: prop del 7% dels propietaris controla el 45% de l'oferta, i al voltant de 3.000 actors concentren aproximadament un terç del mercat. "La dualitat és clara: una base molt àmplia de petits propietaris davant d'un nucli reduït amb gran capacitat d'acumulació d'habitatge", resumeix Unsain. A parer seu, aquesta realitat “exigiria polítiques quirúrgiques”, però el que s'ha implementat fins ara ha estat “una regulació transversal que no distingeix i que acaba afectant de forma desproporcionada els perfils més vulnerables des del punt de vista econòmic”.

Sobreregulació i contracció de l'oferta

Unsain situa l'origen del problema en l'acumulació de mesures regulatòries adoptades els darrers anys: limitacions en l'actualització de rendes, declaracions de zones tensionades, controls de preus i pròrrogues obligatòries de contractes. "S'ha configurat un marc de creixent intervenció que ha alterat els incentius del mercat. El resultat no ha estat una contenció efectiva de preus, sinó una contracció progressiva de l'oferta disponible", explica.

Diversos indicadors del sector apunten en aquesta direcció. Als principals mercats urbans, l'oferta d'habitatge de lloguer residencial permanent s'ha reduït de manera sostinguda des de la introducció de mesures de control. En ciutats com Barcelona, ​​la caiguda acumulada de l'oferta se situa en percentatges de doble dígit els darrers anys, especialment en el segment de petits propietaris. "Una part rellevant del parc ha sortit del mercat tradicional i als habitatges que es destinaven a lloguer habitual s'han traslladat a venda o, directament, romanen buits davant la incertesa regulatòria", assenyala.

Actuar de manera específica

Des d'una perspectiva econòmica, Unsain considera que l'efecte és coherent amb la teoria bàsica d'oferta i de demanda. El PSI subratlla que, malgrat l'objectiu de les polítiques públiques, els preus del lloguer no han experimentat descensos estructurals, sinó que han mantingut una tendència a l'alça o, en el millor dels casos, una moderació puntual insuficient per corregir el problema d'accés. A la llum d'aquestes dades, Unsain conclou que el model actual requereix una revisió en profunditat. "Protegir l'inquilí és un objectiu legítim, però s'ha de compatibilitzar amb la generació d'incentius suficients per mantenir i incrementar l'oferta", sosté. “Mentre no es distingeixi clarament entre grans forquilles i petits propietaris, i no s'actuï de forma específica sobre els focus de concentració, les mesures encara tindran efectes contraproduents sobre el conjunt del mercat o”, conclou.