La continúa subida de los tipos de interés están generando una ralentización en el mercado inmobiliario español, en lo que llevamos de año, y las perspectivas apuntan a que “el freno” seguirá hasta que no se confirme que el Banco Central Europeo dejará de incrementar el precio del dinero. El primer semestre del año ha mostrado como los grandes condicionantes de la inversión, precio y tipos de interés, siguen favoreciendo al inversor que cuente con menos necesidad de financiación. Y es ahí donde el capital patrimonialista, los family office, han mostrado que tienen músculo financiero y han desbancado a los fondos institucionales en la carrera de la inversión inmobiliaria. Ellos y también el capital financiero, básicamente las aseguradoras y socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria).

En las actuales condiciones de mercado, con unas rentabilidades ajustadas, el inversor privado se muestra como el actor más ágil y resiliente, y se ha convertido en el segundo operador en importancia dentro de este segmento de actividad. Una tendencia que ya se inició en 2021 y siguió en 2022. Así, de los 5.000 millones de inversión que ha recibido el sector inmobiliario de enero a junio pasado en España -a tenor de unos 2.500 millones constantes en cada uno de los dos trimestres- el capital patrimonialista ha aportado un 15% del total (715 millones de euros), según los datos de la consultora BNP Paribas. Mientras que otro tanto, un 11%, corresponde a dinero proveniente de las aseguradoras y otro 13% (unos 600 millones) a las socimi. De las operaciones realizadas por los familiy office destaca la compra, durante el primer trimestre de este año, que realizó el fondo Prallariz, compañía de Rafael González-Vallinas, que desembolsó 300 millones a Colonial para quedarse tres edificios de oficinas, con 35.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (Sba) en el eje de la Castellana.

A pesar de que por volumen los fondos institucionales aportan la mayor parte del capital, su presencia en el sector se está reduciendo, advierte Ignacio Martínez-Avial, director general de BNP Paribas Real Estate. Cabe señalar que la subida de los tipos de interés ha sido “tan brusca y rápida” que ha generado un desajuste entre la oferta y la demanda en cuanto a valoraciones y ha encarecido, por supuesto, la financiación. Pese a todo, “siempre hay algunas operaciones que por su volumen están protagonizadas por los grandes fondos”, admite y recuerda que, por ejemplo, durante el primer semestre de este año han copado el 52% del mercado, no sin destacar que ha habido una importante operación del fondo soberano de Abu Dhabi que ha representado el 30% del total. Abu Dhabi Investment Authority cerró una de las operaciones hoteleras más importantes de los últimos años, por 600 millones, con la firma de la compra de 17 hoteles, propiedad del fondo Equity Inmuebles del grupo Meliá.

El directivo de BNP Paribas resalta que los fondos de origen familiar tienen una mayor liquidez, y pueden competir con mayor holgura que hace dos años con los operadores institucionales que dependen de la financiación, con unos tipos de interés altos y sin signos de que las subidas se puedan dar por finalizadas. Todo ello en un contexto de rentabilidades estables también en las zonas de más demanda. Durante el primer semestre del año, los activos residenciales de compra para alquiler han dado rentabilidades del 4%, las más bajas de toda la actividad. Las más altas han sido el 6% de los centros comerciales, el casi 5% de hoteles y espacios logísticos. Las oficinas han dejado unas ganancias del 4,15% y el retail un 3,75%. “Lo que ocurre es que se está generando una importante brecha entre las rentabilidades que se obtienen en las zonas prime y el resto de las ubicaciones, en general, para todos los segmentos”, explica y argumenta que esta situación “empuja a los gestores inmobiliarios a una reestructuración de su cartera”, a intentar “equilibrar sus activos con desinversiones en aquellos inmuebles no estratégicos o que dejarán de serlo en el medio plazo”. No obstante, Ignacio Martínez-Avial manifiesta que “no estamos ante una fiebre vendedora”, el mercado de venta no está estresado, por lo que “las operaciones no gozan de altos descuentos. Lo que se observa son “ventas selectivas para las que se acaba encontrando al mejor comprador”. Cabe fijarse que la operación antes mencionada -la compraventa entre Prallariz y Colonial- es un claro ejemplo de la estrategia que está siguiendo el mercado.

No se espera que esta situación se revierta hasta 2024. Los 5.000 millones de inversión en el primer semestre del año suponen una caída del 40% respecto del mismo periodo de 2022, un año que a tenor de los resultados fue histórico, viniendo precedido de dos ejercicios afectados por la crisis de la pandemia. Las perspectivas apuntan que el segundo semestre de 2023 “la actividad será contenida”, el sector “seguirá con el freno puesto”, aunque a medidas que se acabe el verano y el BCE aclare sus posiciones “podrán cerrarse operaciones importantes”. El inversor español seguirá liderando el mercado acaparando un tercio de la inversión, después de un primer semestre en el que su capital aportado ha superado los 1.500 millones, una cifra importante a pesar de ser la mitad de lo invertido en el mismo periodo de 2022. Por el lado internacional, el capital proveniente de Estados Unidos y Alemania ha perdido posiciones y las empresas de inversión colectiva francesas (las llamadas SCPI) muestran un mejor dinamismo con compraventas de valores inferiores a los 20 millones de euros, según los datos de BNP Paribas. La buena noticia es, a entender del máximo directivo de la consultora en España, que la demanda se sostiene en todos los segmentos. El residencial sigue siendo atractivo porque hay demanda y un parque muy ajustado y también el sector hotelero tira con fuerza del sector. El e-commerce mantiene al alza el sector de la logística en las coronas adyacentes a las capitales para nuevas implantaciones o ampliación de las existentes, aunque se ha precipitado un ajuste de las valoraciones; en oficinas se buscan edificios que respondan a los nuevos requerimientos de sostenibilidad y buenas ubicaciones.