La contínua pujada dels tipus d'interès estan generant un alentiment al mercat immobiliari espanyol, des de principi d'any, i les perspectives apunten que "el fre" seguirà fins que no es confirmi que el Banc Central Europeu deixarà d'incrementar el preu dels diners. El primer semestre de l'any ha mostrat com els grans condicionants de la inversió, preu i tipus d'interès, continuen afavorint l'inversor que compti amb menys necessitat de finançament. I és allà on el capital patrimonialista, els family office, han mostrat que tenen múscul financer i han desbancat als fons institucionals en la cursa de la inversió immobiliària. Ells i també el capital financer, bàsicament les companyies d'assegurances i socimi (societats anònimes cotitzades d'inversió immobiliària).
En les actuals condicions de mercat, amb unes rendibilitats ajustades, l'inversor privat es mostra com l'actor més àgil i resilient, i s'ha convertit en el segon operador en importància dins d'aquest segment d'activitat. Una tendència que ja es va iniciar el 2021 i va seguir el 2022. Així, dels 5.000 milions d'inversió que ha rebut el sector immobiliari de gener a juny passat a Espanya -d'acord amb uns 2.500 milions constants en cada un dels dos trimestres- el capital patrimonialista ha aportat un 15% del total (715 milions d'euros), segons les dades de la consultora BNP Paribas. Mentre que un altre tant, un 11%, correspon a diners provinents de les companyies d'assegurances i un altre 13% (uns 600 milions) a les socimi. De les operacions realitzades pels familiy office destaca la compra, durant el primer trimestre d'aquest any, que va realitzar el fons Prallariz, companyia de Rafael González-Vallinas, que va desemborsar 300 milions a Colonial per quedar-se tres edificis d'oficines, amb 35.000 metres quadrats de superfície bruta per llogar (Sba) en l'eix de la Castellana.
Malgrat que per volum els fons institucionals aporten la major part del capital, la seva presència al sector s'està reduint, adverteix Ignacio Martínez-Avial, director general de BNP Paribas Real Estate. Es pot assenyalar que la pujada dels tipus d'interès ha estat "tan brusca i ràpida" que ha generat un desajust entre l'oferta i la demanda quant a valoracions i ha encarit, per descomptat, el finançament. Malgrat tot, "sempre hi ha algunes operacions que pel seu volum són protagonitzades pels grans fons", admet i recorda que, per exemple, durant el primer semestre d'aquest any han copat el 52% del mercat, no sense destacar que hi ha hagut una important operació del fons sobirà d'Abu Dhabi que ha representat el 30% del total. Abu Dhabi Investment Authority va tancar una de les operacions hoteleres més importants dels últims anys, per 600 milions, amb la firma de la compra de 17 hotels, propietat del fons Equity Inmuebles del grup Meliá.
El directiu de BNP Paribas ressalta que els fons d'origen familiar tenen una liquiditat més gran, i poden competir amb més folgança que fa dos anys amb els operadors institucionals que depenen del finançament, amb uns tipus d'interès alts i sense signes que les pujades es puguin donar per finalitzades. Tot això en un context de rendibilitats estables també a les zones de més demanda. Durant el primer semestre de l'any, els actius residencials de compra per a lloguer han donat rendibilitats del 4%, les més baixes de tota l'activitat. Les més altes han estat el 6% dels centres comercials, el gairebé 5% d'hotels i espais logístics. Les oficines han deixat uns guanys del 4,15% i el retail un 3,75%. "El que ocorre és que s'està generant una important fractura entre les rendibilitats que s'obtenen a les zones prime i la resta de les ubicacions, en general, per a tots els segments", explica i argumenta que aquesta situació "empeny als gestors immobiliaris a una reestructuració de la seva cartera", a intentar "equilibrar els seus actius amb desinversions en aquells immobles no estratègics o que deixaran de ser-ho a mitjà termini". No obstant això, Ignacio Martínez-Avial manifesta que "no estem davant d'una febre venedora", el mercat de venda no està estressat, per la qual cosa "les operacions no tenen alts descomptes. El que s'observa són "vendes selectives per a les quals s'acaba trobant al millor comprador". Cal fixar-se que l'operació abans esmentada -la compravenda entre Prallariz i Colonial- és un clar exemple de l'estratègia que està seguint el mercat.
No s'espera que aquesta situació es reverteixi fins a 2024. Els 5.000 milions d'inversió en el primer semestre de l'any suposen una caiguda del 40% respecte del mateix període de 2022, un any que d'acord amb els resultats va ser històric, venint precedit de dos exercicis afectats per la crisi de la pandèmia. Les perspectives apunten que el segon semestre de 2023 "l'activitat serà continguda", el sector "seguirà amb el fre posat", encara que a mesures que s'acabi l'estiu i el BCE aclareixi les seves posicions "podran tancar-se operacions importants". L'inversor espanyol continuarà liderant el mercat acaparant un terç de la inversió, després d'un primer semestre en què el seu capital aportat ha superat els 1.500 milions, una xifra important malgrat ser la meitat de l'invertit en el mateix període de 2022. Pel costat internacional, el capital provinent dels Estats Units i Alemanya ha perdut posicions i les empreses d'inversió col·lectiva franceses (les denominades SCPI) mostren un millor dinamisme amb compravendes de valors inferiors als 20 milions d'euros, segons les dades de BNP Paribas. La bona notícia és, a entendre del màxim directiu de la consultora a Espanya, que la demanda se sosté en tots els segments. El residencial continua sent atractiu perquè hi ha demanda i un parc molt ajustat i també el sector hoteler estira amb força el sector. L'e-commerce manté a l'alça el sector de la logística a les corones adjacents a les capitals per a noves implantacions o ampliació de les existents, encara que s'ha precipitat un ajustament de les valoracions; en oficines es busquen edificis que responguin als nous requeriments de sostenibilitat i bones ubicacions.