El Euríbor a un año, el índice de referencia para los tipos de interés de la mayoría de hipotecas de renta variable, ha cerrado el mes de noviembre con una nueva subida, al situarse en el 2,829% por término medio, lo que supone dos décimas más que el mes anterior. Así y todo, el aumento se va moderando, ya que en octubre el índice subió 0,393 puntos, y es el menor desde el mes de julio. Eso no impide que la compra de viviendas siga en pie en España: en septiembre pasado se firmaron un total de 44.119 préstamos, un 4% más que en septiembre del 2021. El importe medio de las últimas transacciones ha sido de 143.222 euros, con un aumento del 0,5%, mientras que el importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en septiembre (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 157.973 euros, un 7,1% superior al mismo mes del 2021.

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas que se contratan en España, a falta de un mes para cerrar 2022, está situado en la tasa mensual más elevada de los últimos 14 años. Desde principio de año, el Euríbor ya acumula una subida de 3,3 puntos, próximo a los máximos de diciembre del 2008, cuando llegó al 3,452%.

En este contexto, no hay previsiones de cambio. Los expertos pronostican que seguirá al alza a consecuencia de los esperados y declarados aumentos de tipo de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para controlar la inflación.

A raíz del último incremento, aquellas personas o familias que tengan una hipoteca variable de 143.000 euros (el importe medio hipotecados según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, el INE) a 25 años, con un diferencial del 1% sobre el Euríbor, si la revisan con el dato de noviembre verán cómo se incrementa su cuota mensual en un 37,6% respecto del año pasado, 191 euros más.

El director d'Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, en declaraciones que recoge la agencia Europa Press, afirma que el incremento que se ha producido desde enero ha sido "algo totalmente excepcional" y que se sitúa "fuera de las dinámicas del mercado". "Es algo -sigue- que nunca habíamos visto en la historia del Euríbor", y sostiene que "esta carrera alcista no se detendrá a corto ni a medio plazo".

En declaraciones a la agencia EFE, el analista del intermediario de bolsa en línea XTB, Joaquín Robles, pronostica que el Euríbor "puede acabar el año en torno al 3% y se podría acercar al 3,5% en el primer semestre de 2023, en función de cómo evolucione la inflación y las previsiones sobre los tipos de interés en la zona euro". Se da prácticamente por descontado que el BCE subirá sus tipos en la próxima reunión del 15 de diciembre.

Problemas para futuros hipotecados

La subida del Euríbor no solo afecta a las hipotecas variables, sino también a futuros hipotecados. En primer lugar, porque aquellos que tengan un perfil económico bajo pueden tener muchas más dificultades para que el banco les conceda la hipoteca. "No es que los bancos sean más rígidos con la subida del Euríbor, sino que a este tipo de persona ya se le hace imposible poder pedir una hipoteca y que se la concedan porque podría superar las ratios de endeudamiento (no destinar más del 30-35% de su sueldo al pago de la vivienda), es decir, podría tener problemas para hacer frente a la cuota mensual de su hipoteca", afirma Colombelli.

Eso, además, estaría provocando que la hipoteca a tipo fijo quede en un segundo plano para las entidades financieras que estarían encareciendo sus tipos fijos hasta llegar en ocasiones al 4%: "En general, hay menos tipo fijo porque hay más resistencia de los bancos a la hora de ofrecerlo. Además, ahora un tipo fijo del 2% o 2,5% podríamos decir que es un tipo bueno porque ya hay muchos bancos que lo sitúan por encima del 3%", comenta el director de Hipotecas de iAhorro.

Código de Buenas Prácticas para deudores

En este sentido, hay que destacar que Banco Santander y BBVA se suman formalmente en las nuevas medidas de alivio hipotecario aprobadas por el Gobierno central la semana pasada con la idea de ayudar más de un millón de familias vulnerables o en riesgo de estarlo por la subida del Euríbor, según fuentes financieras consultadas por EFE. Las dos entidades financieras se suman a CaixaBank, que fue la primera a suscribir el llamado Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios, aprobado por Reial decreto.

Mientras, en España, el número de préstamos constituidos sobre viviendas el pasado mes de septiembre fue de 44.119, un 4% más que en septiembre de 2021. El importe medio es de 143.222 euros, con un aumento del 0,5%, mientras que el importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en septiembre (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 157.973 euros, un 7,1% superior al del mismo mes del 2021.

Por otra parte, el valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas llega a los 8.762,3 millones de euros, un 9,1% más que en septiembre de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 6.318,8 millones, con un incremento anual del 4,6%. Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en septiembre, el tipo de interés medio al principio es del 2,59% y el plazo medio de 23 años. Así pues, los datos del INE confirman la tendencia al alza de forma consecutiva desde hace diecinueve meses, a pesar del contexto de crisis económica generado con el estallido de la guerra en Ucrania el pasado mes de febrero.

El tipo de interés fijo se consolida

Por su parte, el 33,3% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 66,7% a tipo fijo, una tendencia que parece inmóvil desde la crisis del 2008. El tipo de interés medio al principio es del 2,16% para las hipotecas a tipo variable y del 2,84% para las de tipo fijo. A las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,47% y el plazo medio de 24 años. El 31,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyen a tipo variable y el 68,2% a tipo fijo. El interés medio al inicio es del 1,96% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,70% para las de tipo fijo.

Un dato relevante es el que dan las hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés. De las 11.140 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 32,5% se deben a modificaciones de los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 16,8% al 49,9%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 81,6% al 48,0%. El Euríbor es el tipo al que se referencia el porcentaje más alto de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (76,4%) como después, (45,6%). Después de la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos a las hipotecas a tipo fijo disminuye 0,7 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,4 puntos.

Hipotecas por comunidades autónomas

Si entramos en el detalle de donde se han cerrado más compras financiadas de viviendas, Catalunya repite podio. Las comunidades con más hipotecas constituidas sobre viviendas en septiembre son la Comunidad de Madrid (8.836), Andalucía (7.769) y tercera queda Catalunya (7.683). Las comunidades donde se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.645,2 millones de euros), Catalunya (1.289,2 millones) y Andalucía (979,1 millones). Las comunidades con mayores tasas anuales al capital prestado son Galicia (37,8%), Aragón (21,1%) y Cantabria (20,9%). Por otra parte, las comunidades con más tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Galicia (30,3%), Cantabria (19,6%) y Aragón (14,5%).

Por su parte, las comunidades que presentan los descensos más importantes en sus tasas anuales son Castilla y León (–10,3%), Andalucía (–10,2%) y la Comunidad Foral de Navarra (–9,8%). Todos estos datos del 2022 son provisionales y se revisarán cuando se difundan las del mismo periodo del año que viene. Es decir, cuando se publiquen los datos de septiembre de 2023, se difundirán los definitivos del año anterior. Obviamente, los cambios que marcan la agenda política y económica de la Unión Europea pueden modificar las previsiones. El Euríbor está disparado: cierra en octubre con un valor del 2,629%, una subida importante con respecto a octubre (2,233%) y la previsión es que se acabe en noviembre en torno al 2,83%. En unos meses, el principal indicador para calcular el interés de las hipotecas variables en España ha pasado de estar en negativo a superar el 2,5% en octubre.