L'Euríbor a un any, l'índex de referència per als tipus d'interès de la majoria d'hipoteques de renda variable, ha tancat el mes de novembre amb una nova pujada, en situar-se en el 2,829% de mitjana, el que suposa dues dècimes més que el mes anterior. Així i tot, l'augment es va moderant, ja que l'octubre l'índex va pujar 0,393 punts, i és el menor des del mes de juliol. Això no impedeix que la compra d’habitatges segueixi en peu a Espanya: el setembre passat se’n van signar un total de 44.119 préstecs, un 4% més que el setembre del 2021. L'import mitjà de les últimes transaccions ha estat de 143.222 euros, amb un augment del 0,5%, mentre que l'import mitjà de les hipoteques sobre el total de finques inscrites als registres de la propietat al setembre (procedents d'escriptures públiques realitzades anteriorment) és de 157.973 euros, un 7,1% superior al mateix mes del 2021.

L’indicador de referència per a la majoria de les hipoteques que es contracten a Espanya, a manca d'un mes per tancar 2022, està situat en la taxa mensual més elevada dels últims 14 anys. Des de principi d'any, l'Euríbor ja acumula una pujada de 3,3 punts, pròxim als màxims de desembre del 2008, quan va arribar al 3,452%.

En aquest context, no hi ha previsions de canvi. Els experts pronostiquen que seguirà a l'alça a conseqüència dels esperats i declarats augments de tipus d'interès per part del Banc Central Europeu (BCE) per lligar curta la inflació.

Arran de l’últim increment, aquelles persones o famílies que tinguin una hipoteca variable de 143.000 euros (l'import mitjà hipotecats segons les darreres dades de l'Institut Nacional d'Estadística, l'INE) a 25 anys, amb un diferencial de l'1% sobre l'Euríbor, si la revisen amb la dada de novembre veuran com s'incrementa la seva quota mensual en un 37,6% respecte de l'any passat, 191 euros més. 

El director d'Hipotecas d'iAhorro, Simone Colombelli, en declaracions que recull l'agència Europa Press, afirma que l'increment que s'ha produït des de gener ha estat "quelcom totalment excepcional" i que se situa "fora de les dinàmiques del mercat". “És quelcom -segueix- que mai havíem vist en la història de l'Euríbor", i sosté que "aquesta cursa alcista no s'aturarà a curt ni a mitjà termini".

En declaracions a l'agència EFE, l'analista de l’intermediari de borsa en línia XTB, Joaquín Robles, pronostica que l'Euríbor "pot acabar l'any al voltant del 3% i es podria apropar al 3,5% en el primer semestre de 2023, en funció de com evolucioni la inflació i les previsions sobre els tipus d'interès a la zona euro”. Es dona pràcticament per descomptat que el BCE apujarà els seus tipus en la pròxima reunió del 15 de desembre.

Problemes per a futurs hipotecats

La pujada de l'Euríbor no només afecta les hipoteques variables, sinó també a futurs hipotecats. En primer lloc, perquè aquells que tinguin un perfil econòmic baix poden tenir moltes més dificultats perquè el banc els concedeixi la hipoteca. "No és que els bancs siguin més rígids amb la pujada de l'Euríbor, sinó que a aquest tipus de persona ja se li fa impossible poder demanar una hipoteca i que la hi concedeixin perquè podria superar les ràtios d'endeutament (no destinar més del 30-35% del seu sou al pagament de l'habitatge), és a dir, podria tenir problemes per a fer front a la quota mensual de la seva hipoteca", afirma Colombelli.

Això, a més, estaria provocant que la hipoteca a tipus fix quedi en un segon pla per a les entitats financeres, que estarien encarint els seus tipus fixos fins a arribar a vegades al 4%: "En general, hi ha menys tipus fix perquè hi ha més resistència dels bancs a l'hora d'oferir-ho. A més, ara un tipus fix del 2% o 2,5% podríem dir que és un tipus bo perquè ja hi ha molts bancs que el situen per sobre del 3%", comenta el director d'Hipoteques d'iAhorro.

Codi de Bones Pràctiques per a deutors

En aquest sentit, cal destacar que Banco Santander i BBVA se sumen formalment a les noves mesures d'alleujament hipotecari aprovades pel Govern central la setmana passada amb la idea d'ajudar més d'un milió de famílies vulnerables o en risc d'estar-ho per la pujada de l'Euríbor, segons fonts financeres consultades per EFE. Les dues entitats financeres se sumen a CaixaBank, que va ser la primera a subscriure l’anomenat Codi de Bones Pràctiques per a deutors hipotecaris, aprovat per Reial decret.

Mentre, a Espanya, el nombre de préstecs constituïts sobre habitatges el passat mes de setembre va ser de 44.119, un 4% més que el setembre del 2021. L'import mitjà és de 143.222 euros, amb un augment del 0,5%, mentre que l'import mitjà de les hipoteques sobre el total de finques inscrites als registres de la propietat al setembre (procedents d'escriptures públiques realitzades anteriorment) és de 157.973 euros, un 7,1 superior al del mateix mes del 2021.

D'altra banda, el valor de les hipoteques constituïdes sobre finques urbanes arriba als 8.762,3 milions d'euros, un 9,1% més que el setembre del 2021. En habitatges, el capital prestat se situa en 6.318,8 milions, amb un increment anual del 4,6%. Per a les hipoteques constituïdes sobre el total de finques al setembre, el tipus d'interès mitjà al començament és del 2,59% i el termini mitjà de 23 anys. Així doncs, les dades de l'INE confirmen la tendència a l'alça de forma consecutiva des de fa dinou mesos, malgrat el context de crisi econòmica generat amb l'esclat de la guerra a Ucraïna el passat mes de febrer.

El tipus d’interès fix es consolida

Per la seva banda, el 33,3% de les hipoteques són a tipus d'interès variable i el 66,7% a tipus fix, una tendència que sembla immòbil des de la crisi del 2008. El tipus d'interès mitjà al començament és del 2,16% per a les hipoteques a tipus variable i del 2,84% per a les de tipus fix. A les hipoteques constituïdes sobre habitatges, el tipus d'interès mitjà és del 2,47% i el termini mitjà de 24 anys. El 31,8% de les hipoteques sobre habitatges es constitueixen a tipus variable i el 68,2% a tipus fix. L'interès mitjà a l'inici és de l'1,96% per a les hipoteques sobre habitatges a tipus variable i del 2,70% per a les de tipus fix.

Una dada rellevant és la que donen les hipoteques amb canvis en les seves condicions de tipus d'interès. De les 11.140 hipoteques amb canvis en les seves condicions, el 32,5% es deuen a modificacions en els tipus d'interès. Després del canvi de condicions, el percentatge d'hipoteques a interès fix augmenta del 16,8% al 49,9%, mentre que el d'hipoteques a interès variable disminueix del 81,6% al 48,0%. L'euríbor és el tipus a què es refereix el percentatge més alt d'hipoteques a tipus variable, tant abans del canvi (76,4%), com després (45,6%). Després de la modificació de condicions, l'interès mitjà dels préstecs a les hipoteques a tipus fix disminueix 0,7 punts i el de les hipoteques a tipus variable baixa 0,4 punts.

Hipoteques per comunitats autònomes

Si entrem en el detall d'on s'han tancat més compres finançades d’habitatges, Catalunya repeteix podi. Les comunitats amb més hipoteques constituïdes sobre habitatges al setembre són la Comunitat de Madrid (8.836), Andalusia (7.769) i tercera queda Catalunya (7.683). Les comunitats on es presta més capital per a la constitució d'hipoteques sobre habitatges són Comunitat de Madrid (1.645,2 milions d'euros), Catalunya (1.289,2 milions) i Andalusia (979,1 milions). Les comunitats amb majors taxes anuals al capital prestat són Galícia (37,8%), l'Aragó (21,1%) i Cantàbria (20,9%). D'altra banda, les comunitats amb més taxes de variació anual en el nombre d'hipoteques sobre habitatges són Galícia (30,3%), Cantàbria (19,6%) i l'Aragó (14,5%).

Per la seva banda, les comunitats que presenten els descensos més importants en les seves taxes anuals són Castella i Lleó (–10,3%), Andalusia (–10,2%) i la Comunitat Foral de Navarra (–9,8%). Totes aquestes dades del 2022 són provisionals i es revisaran quan es difonguin les del mateix període de l'any que ve. És a dir, quan es publiquin les dades de setembre de 2023, es difondran els definitius de l'any anterior. Òbviament, els canvis que marquen l'agenda política i econòmica de la Unió Europea poden modificar les previsions. L'Euríbor està disparat: tanca l'octubre amb un valor del 2,629%, una pujada important respecte a l'octubre (2,233%) i la previsió és que s'acabi el novembre al voltant del 2,83%. En uns mesos, el principal indicador per calcular l'interès de les hipoteques variables a Espanya ha passat d'estar en negatiu a superar el 2,5% a l'octubre.