¿Piso nuevo o de segunda mano? Es una pregunta que se hacen todos aquellos que tienen en mente adquirir una vivienda, bien para residencia, bien como inversión. Es difícil determinar qué opción es mejor, pues ambas tienen sus pros y sus contras y, por supuesto, depende mucho de dónde se quiera residir (en el centro o en las afueras), del tipo de vivienda que se desee (en urbanizaciones con piscinas o portales) y, por encima de todo, de cuánto se pueda pagar.
Unos factores que determinarán la elección. Sin embargo, la opción elegida por la gran mayoría de los españoles es la vivienda de segunda mano. Un reciente informe del Banco de España concluye que de cada 10 viviendas compradas el pasado año, 9 eran usadas y solo 1 era de nueva facturación. Algo que no siempre ha sido así. En 2008, en los estertores del boom inmobiliario, de cada 10 pisos que cambiaron de manos, 6 eran nuevos y 4 usados. Pero la opción mayoritaria por la usada se mantiene, con pocas variaciones, desde hace ya diez años.
Una preferencia que el Banco de España achaca, en parte, a la acumulación de un importante stock de vivienda durante las últimas décadas del siglo pasado y la primera del presente, además de por una escasez de vivienda nueva. Un problema que se ha agravado el pasado año y continuará en el presente, pues se calcula que hay un déficit de viviendas nuevas de unas 600.000. Algo que se debe tener en cuanta a la hora de optar por una nueva o una usada, pues la falta de nuevas promociones es uno de los elementos que más contribuyen a subir el precio de las viviendas nuevas.
Preferencias y necesidades
Sin embargo, cada uno es cada quién, con sus preferencias y necesidades, por lo que conviene, antes de optar por una vivienda usada y una nueva, conocer los pros y los contras. El portal Fotocasa ha elaborado una guía para poder ayudar a tomar la decisión más acertada posible. Y no se debe tomar a la ligera, pues la adquisición de un piso es la compra más importante de su vida para la mayoría de los españoles, si se tiene en cuenta que puede suponer los ingresos de 10 o más años de trabajo.
Fotocasa señala el precio de la vivienda como uno de los factores, posiblemente el más importante, a la hora de decidirnos por una u otra opción, por lo que debemos tenerlo en cuenta. Pero en términos económicos también es importante saber que la tributación que se paga por un inmueble nuevo (IVA) y uno usado (ITP) son distintas. Ahora bien, como se ha apuntado, se trata de la compra más importante de nuestra vida y marcará el estilo de vida que vamos a llevar durante muchos años, nosotros y nuestra familia. Por tanto, la decisión final dependerá de nuestras necesidades y preferencias, además de nuestras posibilidades económicas. Querer no es siempre poder.
Vivienda nueva
Desventajas: La principal es su precio, pues el metro cuadrado en las viviendas de obra nueva es siempre más caro que en las de segunda mano. Fotocasa señala que según la Sociedad de Tasación, los pisos nuevos son entre un 15% y un 10% más caros que los usados. A lo que se suma el hándicap de que no se puede negociar el precio, pues las promotoras no hacen descuentos sobre los precios que han establecido.
Para hacerse una idea, Fotocasa aporta la diferencia de precio medio de la vivienda nueva y usada en las tres principales comunidades autónomas en España, de acuerdo con el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario. Así, el metro cuadrado de la vivienda nueva en la Comunidad de Madrid cuesta de media 4.269 euros frente a 2.845 euros por una usada; en Catalunya, 4.473 euros la nueva y 2.505 euros la usada; y en el País Vasco, 3.111 euros el metro y 2.425 el de un piso usado. Por resumir, comprar una casa de obra nueva cuesta casi 14.000 euros más que una de segunda mano.
Otra desventaja, ligada también al coste de adquisición, son los impuestos que debemos pagar a la hora de comprar un inmueble de obra nueva. Primero, hay que abonar el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que supone el 10% del precio final de venta, y, además, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que varía dependiendo de la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del precio de adquisición.
Los suministros (luz, gas, wifi) es otra de las cuestiones que debemos tener en cuenta. Mientras que en una vivienda usada solo se deberá cambiar la titularidad, en una nueva deben darse de alta los suministros, cuyo precio oscilará entre los 330 y los 480 euros.
Ventajas: Los pisos nuevos tienen una mayor eficiencia energética que las de segunda mano y, además, suelen estar mejor distribuidas, para aprovechar al máximo el espacio y la luz natural, con un ahorro en el consumo de energía, tanto en la luz como en la calefacción. El informe Sostenibilidad en la demanda de vivienda en España, elaborado por Fotocasa y Solvia, señala la importancia que los compradores dan a este tipo de ahorro, pues 1 de cada 5 personas tiene la sostenibilidad como criterio fundamental a la hora de comprar. Además, la mayoría de los inmuebles de estas viviendas cuenta con soluciones de domótica, lo que también favorece el ahorro y la mejora de la eficiencia. Asimismo, al tratarse de edificios nuevos, no hará falta, a priori, hacer grandes reformas y la posibilidad de tener que hacer frente a derramas será mínima.
Vivienda usada
Desventajas: La principal es el deterioro que pueda tener, no solo el propio piso, sino también la finca. Si hay que hacer una reforma, el precio se encarecerá entre 35.000 y 45.000 euros dependiendo de las obras que se quieran hacer, y respecto al edificio, no solo hay que contar con las derramas de la comunidad por ciertas mejores, sino las futuras.
Aunque en las viviendas de segunda mano no deben darse de alta los suministros, sino cambiar su titularidad y subrogar los contratos ligados al piso, es importante asegurarse de que no hay recibos sin pagar del anterior propietario, como también que no hay recibos de comunidad pendientes.
Ventajas. El precio es claramente la mayor, aunque se debe tener en cuenta que el mantenimiento podría ser muy superior en las usadas que en las caras, por lo que se ha de tener en cuenta la antigüedad y conviene hablar con el administrador o el presidente de la finca para saber qué mejoras se han hecho en el edificio o están pendientes.
La ubicación puede ser una ventaja, aunque también tiene su parte negativa. Generalmente, las usadas suelen ser más céntricas, por lo que pueden estar mejor comunicadas y dotadas de más servicios que las de obra nueva, lo que permite desplazarse a pie o en transporte público. Pero raramente suelen tener aparcamiento, lo que puede suponer un hándicap si se tiene coche. O la falta de zonas ajardinas o incluso piscinas.
Los impuestos suelen jugar a favor de las usadas, pues el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que las grava, puede ser del 10%, igual que el IVA de las nuevas, pero podría ser inferior, hasta el 6%, dependiendo de la comunidad autónoma, por lo que siempre es conveniente informarse previamente.