En septiembre de 2020, el Govern catalán implementó un sistema de control de alquileres que se aplicó a 61 municipios de más de 20.000 habitantes que registraban una tensión alcista en el mercado de alquiler. Este régimen, que estuvo únicamente vigente durante un año y medio porque la regulación se declaró inconstitucional en marzo de 2022, sacó a relucir un debate dentro y fuera del sector inmobiliario: ¿El límite en las rentas de alquiler es realmente un freno a la oferta de vivienda? A fecha de hoy, la polémica sigue abierta, y expertos y estudiosos del sector plantean opiniones dispares. Entre otras cosas, porque, a raíz de la tensión inflacionista, el gobierno español también aprobó en marzo de 2022, la aplicación de un límite del 2% en los alquileres, medida que se ha prorrogado hasta finales de 2023. Entre los últimos estudios difundidos se encuentra el informe del Institut d'Economia de Barcelona (IEB), elaborado por los profesores Jordi Jofre (Universitat de Barcelona), Rodrigo Martínez (UCL) y Mariona Segú (CY Cergy Paris Université). En el mismo se sostiene que la política de regulación de alquileres adoptada en Catalunya en 2020 se mostró efectiva para bajar los precios del alquiler sin generar una retirada masiva de pisos del mercado.
Argumentan en su informe, titulado Nueva evidencia sobre los efectos del control de alquileres en Catalunya, que comparando los municipios sujetos a la regulación con un grupo de municipios no sujetos a ella -por tener menos de 20.000 habitantes- aunque igualmente tenían un mercado de alquiler tenso, el precio del alquiler bajó entre un 4% y un 5% en los municipios regulados, frente a los no regulados. Además, aseguran que con el análisis realizado no hay evidencia que demuestre que la regulación haya reducido el número de contratos de alquiler suscritos, lo cual indica que “la reducción de la oferta a corto plazo no es necesariamente sustancial”. Respecto a los efectos del control de alquileres sobre el número de contratos concluidos y sobre el stock de unidades en alquiler, en ambas variables, los estudiosos concluyen que éstas no se vieron afectadas por la política de control de los alquileres, “lo cual confirma que el número de viviendas en alquiler no se redujo a causa de la regulación de los alquileres”. Para estudiar el impacto de esta regulación, los académicos han utilizado los microdatos proporcionados por el Incasol (Institut Català del Sòl) y la Agència d’Habitatge de Catalunya (AHC), con un total de 148 municipios: 58 afectados por la norma y 90 sin afectación, pero con características similares en población y situación del mercado inmobiliario. Estos datos cubren el universo de contratos de alquiler suscritos y concluidos en Catalunya entre 2016 y 2022.
Entrando a valorar los efectos económicos derivados de la aplicación de un límite en las rentas por alquiler, el profesor Jordi Jofre explica que la política de control de los alquileres afectó a más de 190.000 contratos que deberían estar vigentes durante cinco años. De ahí, que los cálculos del informe determinen que, tomando un alquiler base de unos 730 euros mensuales, "un 4% menos en alquiler son 350 euros anuales de rebaja en la renta del inquilino, que, en 190.000 contratos durante 5 años, implican una reducción de más de 300 millones de euros en los costos de vivienda para las familias inquilinas".
De igual modo, cabe señalar que el estudio del IEB también analiza qué pasó cuando la regulación se declaró inconstitucional en marzo de 2022. Los datos muestran que los alquileres volvieron a sus valores pre-regulación inmediatamente y no aumentó la cantidad de pisos alquilados en zonas reguladas.
Una norma que incluirá la Ley de la Vivienda
Teniendo en cuenta que el control de los alquileres es el núcleo de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda que el gobierno español está tramitando en el Congreso de los Diputados y que, en algunos aspectos prevalecerá sobre las normas autonómicas, la polémica está servida. Los agentes del sector inmobiliario mantienen que ni se han reducido tanto los alquileres ni se ha sostenido el nivel de viviendas disponibles en régimen de alquiler en Catalunya. Es más, fuentes consultadas por ON ECONOMIA desvanecen este supuesto. Iñaki Unsain, fundador y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, manifiesta que en Barcelona el tope estatal del 2% en el precio del alquiler ha aumentado las rentas una media del 20% y la demanda se ha sustraído un 28%, por lo que se ha retirado oferta del mercado. Unsain comenta que muchos propietarios han retirado´del mercado los pisos que tenían en alquiler. Los propietarios las han retirado y comercializado como pisos de temporada, y otra parte se ha destinado a la compra-venta, “aunque en niveles poco significativos, debido a la subida de los tipos de interés”. Además, hay otro porcentaje que se ha retirado del mercado a la espera de la aprobación de la ley estatal. En este sentido, apunta a una posible subida del límite de las rentas al 3% el tope máximo de la renovación de los alquileres, “porque el ejecutivo español está muy presionado por su socio de gobierno, Podemos”. Según los cálculos del responsable de ACV Gestión Inmobiliaria, los propietarios que se han visto afectados por la norma, han visto como sus rentas por alquiler se reducían en unos 2.000 euros anuales.
Insiste Iñaki Unsain, como otros expertos del sector inmobiliario, en qué la fórmula para incrementar la oferta de pisos asequiblres en alquiler pasa por incrementar el número de viviendas sociales, no por poner límites a los precios, y que se precisan políticas de vivienda a largo plazo que incluyan más de una legislatura. Otra medida sería incentivar con desgravaciones fiscales a los propietarios para que bajen los alquileres con, por ejemplo, deducciones en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI); “aunque no son medidas populares para un gobierno de izquierdas y no creo que se fomente esta línea de incentivos”.
El 20% de los hogares destinan un 40% a gastos
Los autores del informe Nueva evidencia sobre los efectos del control de alquileres en Catalunya denotan que la accesibilidad a la vivienda es un problema cada vez más importante en muchas ciudades del mundo. En Europa, aproximadamente una de cada diez familias se gasta más del 40% de sus ingresos en cubrir los gastos del hogar, una situación descrita como “la sobrecarga de la vivienda” (housing overburden), que es especialmente aguda en las ciudades (Eurostat, 2021). En España, el 20% de los hogares en régimen de alquiler están sobrecargados por estos gastos, pues las familias destinan más del 40% de sus ingresos a la vivienda (OCDE, 2021). El alcance y la importancia de este fenómeno ha llevado a acuñar la expresión “crisis de accesibilidad a la vivienda” (UN-Habitat, 2020).
Los sistemas de control del precio de los alquileres -añaden- son medidas que han generado debate. Por un lado, había temor a una reducción de la oferta de viviendas y a una mala asignación de las unidades en alquiler. Por otro lado, las políticas de control de los alquileres pueden reportar beneficios netos en términos de bienestar (especialmente para las familias de rentas bajas), puesto que actúan como un instrumento de aseguramiento en un contexto de mercados incompletos y de aversión al riesgo. Ciudades como París o Berlín han optado por esta vía y recientemente han adoptado sistemas de control de los alquileres.
También argumentan que otros informes afianzan su tesis y citan otros estudios que han proporcionado evaluaciones alternativas sobre la política de control de los alquileres. En el primer estudio, Lessons from an Aborted Second-Generation Rent Control in Catalonia, de K. A. Kholodilin (2022), se utilizan los anuncios de alquileres publicados en la plataforma inmobiliaria Idealista para evaluar el impacto de la introducción del control de alquileres en el mercado de la vivienda y se concluye que la rebaja en las rentas fue de entre un 6-7% en los municipios regulados. Además, no hallan efectos estadísticamente significativos en el número de anuncios.
El segundo estudio es The effect of second generation rent controls: New evidence from Catalonia, de los professores de la Universitat Pompeu Fabra, J. Monras y J. G. Montalvo (2022) que, en base a los mismos datos, muestran que el control de los alquileres rebajó el alquiler medio un 5%. Sin embargo, señalan que esta política condujo a una convergencia de rentas hacia el precio de referencia, es decir, que las viviendas con alquileres más bajos que el precio de referencia subieron el alquiler. Además, observan un efecto negativo y significativo en el número de contratos firmados, aunque cabe decir que su muestra alcanza a 400 municipios.