El desajuste estructural entre la oferta y la demanda de vivienda en Catalunya ha escalado hasta llegar a un punto crítico sin precedentes, conformando una de las crisis sociales y económicas más graves de la última década. Los datos más recientes, provenientes de un exhaustivo estudio elaborado por CaixaBank Research, iluminan con cifras contundentes la magnitud de un problema que transborda el ámbito económico para convertirse en una cuestión de primera magnitud social.
El informe revela que la escasa construcción de nuevos pisos durante el periodo 2021-2024 ha provocado un déficit acumulado de 124.582 viviendas en Catalunya. Esta cifra no representa solo un déficit cuantitativo, sino que evidencia la incapacidad estructural del mercado para responder a las necesidades básicas de la población. El vacío generado se ha convertido en el motor principal del encarecimiento continuado de los precios de la vivienda, que se ha disparado hasta límites inalcanzables para miles de hogares catalanes, especialmente entre la población joven y los colectivos con menor capacidad económica.
El análisis por provincias ofrece una radiografía detallada de las profundas desigualdades territoriales dentro de Catalunya. Barcelona lidera el ranking con un déficit absoluto de 72.672 viviendas, una cifra que refleja la presión demográfica y económica del área metropolitana y que concentra el 58,3% del déficit total catalán. Tarragona presenta un déficit de 24.287 viviendas. Girona acumula un déficit de 21.151 viviendas, donde el turismo y la segunda residencia exacerban la tensión del mercado, y Lleida muestra un déficit de 6.472 viviendas, la cifra más moderada pero igualmente significativa para sus dimensiones demográficas.
Las claves de la crisis
En clave estatal, el déficit llega a 765.243 viviendas, situando Catalunya como una de las comunidades más afectadas por este desequilibrio estructural. Los analistas de CaixaBank señalan que las zonas urbanas presentan los números más rojos, precisamente porque son localizaciones que no han crecido con bastante músculo para hacer frente a la demanda existente. Este diagnóstico apunta hacia un problema complejo y multifactorial con origen en una insuficiente construcción de nueva obra, el aumento demográfico sostenido, la transformación de vivienda secundaria en principal, la inversión inmobiliaria como valor refugio y las limitaciones crónicas en la planificación urbanística.
La situación descrita tiene repercusiones profundas en la sociedad catalana: aumento del gasto en vivienda para los hogares, dificultades para la fijación de talento joven, aumento de las desigualdades sociales y tensiones en el tejido social de las ciudades. La resolución de esta crisis requiere, según los expertos, políticas públicas con visión estratégica que afronten tanto la oferta (acelerando la construcción de vivienda asequible) como la demanda (regulando los alquileres y limitando los usos especulativos), respetando la sostenibilidad territorial y ambiental.
Volviendo al ámbito estatal, la demanda extranjera se consolida como un pilar fundamental del mercado inmobiliario, con un peso que ya representa el 14,4% de todas las compraventas. El análisis de este colectivo, sin embargo, revela dos perfiles bien diferentes con motivaciones y comportamientos de compra opuestos: los extranjeros que residen en el país y los que no. Los extranjeros residentes, un colectivo que ha crecido con el auge de la inmigración, son ahora el motor de la compra para necesidad. Este grupo, que representa el 56,2% de las transacciones de extranjeros, compra principalmente por motivos laborales o educativos. Su patrón es prácticamente idéntico al de los compradores españoles: buscan hogar en zonas urbanas, a un precio medio similar, y suelen recurrir a créditos hipotecarios.
En cambio, la compra por parte de no residentes es la que experimenta un mayor crecimiento. Su peso ha pasado del 2,9% en el 2007 al 7,9% actual. Estos compradores actúan motivados por razones vacacionales o de inversión, con una elevada capacidad adquisitiva que cambia la pauta del mercado. Se decantan por zonas turísticas y por propiedades de gama alta, como evidencian los 3.063 euros que pagan por término medio por metro cuadrado, un precio que se ha disparado un 38% desde el 2019.
Esta dinámica dual dibuja un mercado inmobiliario fragmentado: por una parte, una compra para vivir, localizada en los núcleos urbanos; por la otra, una inversión de lujo que se concentra en las zonas costeras de mayor atractivo, consolidando España como destino preferente para el capital internacional.
El Reino Unido sigue siendo el principal país de origen de los compradores extranjeros no residentes. Aunque no se sitúan entre los principales actores, vale la pena destacar el creciente interés de compradores procedentes de Ucrania, Rumania, Irlanda y Portugal. Desde la perspectiva catalana, Girona y Tarragona han visto reducido su peso en las compraventas realizadas por extranjeros no residentes a todo el Estado. Esta bajada se atribuye, en buena parte, a un menor interés por parte de los compradores franceses, tradicionalmente muy presentes en esta zona, que han empezado a diversificar su atención hacia otros territorios españoles.