El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este jueves el segundo decreto de vivienda, que, como el primero, se votará el viernes en el Congreso de los Diputados. Este solo contiene un artículo único para hacer indefinidos los contratos de alquiler mediante prórrogas obligatorias, de manera que, si se aprueba, dejará sin validez las prórrogas obligatorias hasta 2028 del primer decreto, porque el límite temporal desaparecerá.

El decreto entrará en vigor este mismo viernes, 2 de octubre, pero su vigencia puede durar horas si no lo convalida el Congreso, cosa que parece lo más probable. El Gobierno está negociando el apoyo de Junts y el PNV, ahora mismo en el aire, pero el decreto que tiene más opciones es el primero, mientras que el segundo parece todavía más difícil que prospere.

 

Prórroga automática de los contratos de alquiler

A partir de ahora, la prórroga será la norma. Cuando venzan los contratos, se prorrogarán automáticamente por un mínimo de cinco años, en el caso de que el propietario sea una persona física, o siete años si el propietario es una persona jurídica. La prórroga solo se evitará si alguna de las partes comunica la voluntad de no renovarlo.

Nuevos plazos de preaviso

El propietario deberá comunicar que no quiere prorrogar el contrato con al menos seis meses de antelación, y no cuatro, como hasta ahora. El inquilino deberá avisar con al menos dos meses de antelación.

Indemnización por no renovar

Si el propietario comunica válidamente que no quiere prorrogar el contrato, deberá indemnizar al inquilino. La indemnización equivaldrá, como mínimo, a doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas.

La indemnización se calculará, siempre que sea posible, de acuerdo con el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. No podrá ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia del inquilino en la vivienda. El dinero se abonará en el momento de entregar la vivienda.

Excepción a la indemnización

El propietario no deberá hacer frente a la indemnización en algunos casos, que deberán constar expresamente, detalladamente y por escrito en la notificación de preaviso. Los casos son los siguientes:

  • Cuando el propietario, si es persona física, necesite la vivienda para uso permanente propio, de sus familiares hasta segundo grado de consanguinidad o adopción, o de su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad. Si la vivienda no es ocupada en los tres meses posteriores a la entrega, salvo fuerza mayor, el inquilino podrá reclamar la indemnización.
  • Cuando el inquilino no haya habitado efectivamente el inmueble durante más de seis meses de los doce anteriores a la notificación, excepto en determinadas ausencias justificadas.
  • Cuando el inquilino disponga de otra vivienda en el mismo municipio y la pueda ocupar.
  • Cuando las partes firmen un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual.
  • Cuando el inquilino rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, siempre que garantice una permanencia mínima de cinco o siete años y que la renta cumpla las reglas del artículo 17.6 de la LAU.
  • Cuando concurran otras circunstancias justificadas que hagan prevalecer los intereses de un propietario con vulnerabilidad acreditada.

Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad

El inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica mediante un informe o certificado de los servicios sociales municipales o autonómicos, emitido durante el último año. La prórroga será obligatoria para el propietario cuando sea un gran tenedor, salvo que se haya firmado un nuevo contrato. No será acumulable con otras prórrogas extraordinarias establecidas por ley.

Prórroga extraordinaria en zonas tensionadas

En viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, el inquilino podrá pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años, que se aplicará por periodos anuales y mantendrá las condiciones del contrato vigente. La prórroga es incompatible con otras prórrogas extraordinarias legales y tiene carácter preferente