El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este miércoles uno de los dos decretos de vivienda aprobados el martes por el Consejo de Ministros, el de "medidas urgentes", mientras que el jueves publicará el segundo, que incluirá la renovación automática de los contratos de alquiler, que entrará en vigor tras su publicación, aunque puede decaer si el Congreso no lo convalida.

El decreto publicado este miércoles incluye medidas de protección de los inquilinos, para evitar los desahucios de personas y familias vulnerables, medidas fiscales para incentivar el alquiler, medidas fiscales para gravar los pisos turísticos y las viviendas vacías, ampliación del parque público de vivienda, promoción de nueva vivienda y ayudas a la compra de la primera vivienda.


Estas son todas las medidas aprobadas y publicadas en el BOE este miércoles:

Limitaciones a las compras especulativas y a los fondos buitre

- Límite a las compras por debajo del valor de mercado: Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades, con personalidad jurídica o sin, que tengan entre sus objetivos sociales la adquisición de inmuebles no podrán comprar viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado. La limitación también afecta a las adquisiciones gratuitas. La restricción se aplica tanto a las viviendas ya construidas y habitables como a los edificios construidos en suelo residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad y dispongan del certificado final de obra, pero no se aplicará cuando la vivienda se destine a alquiler asequible o social durante un mínimo de cinco años, a residencias sociosanitarias, a alojamiento de colectivos vulnerables gestionado por entidades del tercer sector o a la atención de víctimas de violencia de género. 

- Suspensión de los desahucios de los fondos buitre: Hasta el 31 de diciembre de 2030, los juzgados deberán suspender los procedimientos de desahucio cuando la propiedad sea de una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de créditos hipotecarios impagados a precios muy inferiores al valor de tasación, con fines especulativos, y el ocupante se encuentre en situación de vulnerabilidad y no disponga de una alternativa residencial. Esta suspensión no dará derecho a indemnización por parte de la Administración y se mantendrá mientras persistan las circunstancias que la han motivado. También se aplicará cuando ya exista una resolución judicial que ordene el lanzamiento, siempre que todavía no se haya ejecutado.

Desahucios y protección de las personas vulnerables

- Suspensión de los desahucios: Se establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de protección para las personas vulnerables sin alternativa residencial, también cuando el propietario no sea un fondo buitre, con las condiciones y excepciones previstas en la norma.

- Intervención de las comunidades autónomas: Cuando no se haya ofrecido una alternativa residencial, el juzgado requerirá a la administración competente que informe de los recursos disponibles y los ofrezca. Se introduce un mecanismo para que, cuando la administración no facilite una alternativa residencial, el inquilino pueda poner fin al procedimiento de desahucio mediante el pago de las cantidades debidas, manteniéndose el contrato.

 - Compensaciones: Se prevén compensaciones para los propietarios que se dediquen al alquiler asequible cuando concurran los supuestos establecidos legalmente. Este régimen no se aplica a los fondos buitre incluidos. También se compensará a las comunidades autónomas. El Estado asumirá los costes que comporte el cumplimiento de estas obligaciones, excepto los intereses de demora derivados de un cumplimiento tardío.

Alquileres y protección de los inquilinos

- Prórroga extraordinaria de los contratos: Se establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2027. Hasta esta misma fecha, no se podrá actualizar la renta cuando supere el límite máximo del índice de referencia de precios. Cuando no lo supere, el incremento podrá llegar al 2%, salvo que haya otro pacto entre las partes.

- Regulación de los alquileres de temporada: Los contratos temporales deberán tener una causa expresa, real y acreditable que justifique la necesidad de vivienda temporal del arrendatario. Los contratos temporales o por habitaciones que no tengan una causa temporal acreditada pasarán automáticamente a considerarse contratos de vivienda habitual y quedarán sujetos a las garantías de la Ley de arrendamientos urbanos.

- Alquiler de habitaciones: La suma de las rentas de todas las habitaciones de una misma vivienda no podrá superar el precio que tendría el alquiler del inmueble entero. Los alquileres por habitaciones deberán respetar los límites de precios establecidos para las zonas de mercado residencial tensionado.

- Competencias autonómicas: La regulación estatal de los alquileres temporales y por habitaciones no impedirá que las comunidades autónomas apliquen sus propias normas.

- Gastos inmobiliarios: Se prohíbe repercutir a los inquilinos los gastos de gestión inmobiliaria para formalizar el contrato y los impuestos asociados a la vivienda.

- Estado de la vivienda: Se amplían las garantías de los arrendatarios ante desperfectos que afecten a la habitabilidad y se refuerzan las condiciones de entrega del inmueble cuando finaliza el contrato.

- Derecho de compra preferente: Se amplía y refuerza el derecho de adquisición preferente de los inquilinos cuando se vende la vivienda que ocupan.

Medidas fiscales para incentivar el alquiler asequible

- Nuevas reducciones del IRPF para los propietarios: Se introducen incentivos fiscales para los arrendadores que formalicen nuevos contratos, alquilen una vivienda por primera vez, la destinen al alquiler asequible o social mediante una administración o entidad sin ánimo de lucro, o la hayan rehabilitado durante los dos años anteriores.

- Deducción para los inquilinos: Se establece una deducción de hasta el 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, sujeta a límites de renta.

- Ayudas a la rehabilitación: Las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 destinadas a rehabilitar inmuebles quedarán exentas de tributación. Se amplía la aplicación del tipo reducido del 10% a determinadas obras de rehabilitación de viviendas que posteriormente se destinen al alquiler habitual.

- Régimen fiscal de las socimis: Se modifica la tributación de los beneficios no distribuidos procedentes de la actividad inmobiliaria residencial. El gravamen especial será del 25%, con reducciones del 50% o del 100% cuando se cumplan determinados requisitos de alquiler asequible y reinversión.

- IVA de las viviendas turísticas: Los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados de hasta 30 noches para el mismo arrendatario, o aquellos que incorporen servicios propios de la industria hotelera, quedarán sujetos a IVA. El tipo aplicable será del 10%.

Ampliación y protección del parque público de vivienda

- Protección permanente de las viviendas de Casa 47: Los inmuebles de titularidad de la entidad pública que se vendan no podrán superar el precio máximo establecido a partir del módulo más elevado de la vivienda protegida vigente en cada comunidad autónoma. Este límite de precio se mantendrá en las sucesivas compraventas y deberá constar tanto en las escrituras como en el Registro de la Propiedad.

- Traspaso de inmuebles públicos: Se facilita la incorporación a Casa 47 de inmuebles del patrimonio del Estado y de la Seguridad Social para destinarlos a políticas de vivienda asequible. También podrá gestionar inmuebles de Muface y Reales Patronatos.

- Fondo de Vivienda de Impacto Social: Se crea un fondo público para financiar proyectos innovadores en materia de vivienda que generen impacto social y atraigan inversión privada.

- Definición de vivienda asequible: Se considerará asequible la vivienda cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio. Los anexos no podrán incrementar el límite del alquiler.

Impulso de la construcción de vivienda asequible y ayudas a la compra

- Construcción industrializada: Se modifica la normativa hipotecaria para permitir que los componentes industrializados destinados a la construcción de edificios puedan constituirse como garantía hipotecaria mobiliaria.

- Avales para vivienda social y asequible: Se autoriza una línea de avales estatales de hasta 2.000 millones de euros para facilitar la financiación de promotores públicos y privados que construyan o mejoren viviendas destinadas al alquiler social o asequible. La línea podrá desarrollarse mediante convenios con el ICO con un plazo de hasta 35 años.

- Mecanismo TU CASA: Se crea un instrumento gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual mediante financiación complementaria. Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión. En las ventas posteriores, el precio no podrá superar el de adquisición actualizado según la evolución del IPC, con la posibilidad de incorporar determinadas obras de rehabilitación o mejora.