El desajust estructural entre l'oferta i la demanda d'habitatge a Catalunya ha escalat fins a arribar a un punt crític sense precedents, conformant una de les crisis socials i econòmiques més greus de la darrera dècada. Les dades més recents, provinents d'un exhaustiu estudi elaborat per CaixaBank Research, il·luminen amb xifres contundents la magnitud d'un problema que transborda l'àmbit econòmic per convertir-se en una qüestió de primera magnitud social.
L'informe revela que l'escassa construcció de nous pisos durant el període 2021-2024 ha provocat un dèficit acumulat de 124.582 habitatges a Catalunya. Aquesta xifra no representa només un dèficit quantitatiu sinó que evidencia la incapacitat estructural del mercat per respondre a les necessitats bàsiques de la població. El buit generat s'ha convertit en el motor principal de l'encariment continuat dels preus de l'habitatge, que s'ha disparat fins a límits inassolibles per a milers de llars catalanes, especialment entre la població jove i els col·lectius amb menor capacitat econòmica.
L'anàlisi per províncies ofereix una radiografia detallada de les profundes desigualtats territorials dins de Catalunya. Barcelona lidera el rànquing amb un dèficit absolut de 72.672 habitatges, una xifra que reflecteix la pressió demogràfica i econòmica de l'àrea metropolitana i que concentra el 58,3% del dèficit total català. Tarragona presenta un dèficit de 24.287 habitatges. Girona acumula un dèficit de 21.151 habitatges, on el turisme i la segona residència exacerben la tensió del mercat i Lleida mostra un dèficit de 6.472 habitatges, la xifra més moderada però igualment significativa per a les seves dimensions demogràfiques.
Les claus de la crisi
En clau estatal, el dèficit arriba 765.243 habitatges, situant Catalunya com una de les comunitats més afectades per aquest desequilibri estructural. Els analistes de CaixaBank assenyalen que les zones urbanes presenten els números més vermells precisament perquè són localitzacions que no han crescut amb prou múscul per fer front a la demanda existent. Aquest diagnòstic apunta cap a un problema complex i multifactorial amb origen en una insuficient construcció de nova obra, l'augment demogràfic sostingut, la transformació d'habitatge secundari en principal, la inversió immobiliària com a valor refugi i les limitacions cròniques en la planificació urbanística.
La situació descrita té repercussions profundes en la societat catalana: augment de la despesa en habitatge per les llars, dificultats per a la fixació de talent jove, augment de les desigualtats socials i tensions en el teixit social de les ciutats. La resolució d'aquesta crisi requereix, segons els experts, polítiques públiques amb visió estratègica que afrontin tant l'oferta (accelerant la construcció d'habitatge assequible) com la demanda (regulant els lloguers i limitant els usos especulatius), tot respectant la sostenibilitat territorial i ambiental.
Tornant a l'àmbit estatal, la demanda estrangera es consolida com un pilar fonamental del mercat immobiliari, amb un pes que ja representa el 14,4% de totes les compravendes. L'anàlisi d'aquest col·lectiu, però, revela dos perfils ben diferents amb motivacions i comportaments de compra oposats: els estrangers que resideixen al país i els que no. Els estrangers residents, un col·lectiu que ha crescut amb l'auge de la immigració, són ara el motor de la compra per a necessitat. Aquest grup, que representa el 56,2% de les transaccions d'estrangers, compra principalment per motius laborals o educatius. El seu patró és pràcticament idèntic al dels compradors espanyols: busquen llar en zones urbanes, a un preu mitjà similar i solen recórrer a crèdits hipotecaris.
En canvi, la compra per part de no residents és la que experimenta un major creixement. El seu pes ha passat del 2,9% el 2007 al 7,9% actual. Aquests compradors actuen motivats per raons vacacionals o d'inversió, amb una elevada capacitat adquisitiva que canvia la pauta del mercat. Es decanten per zones turístiques i per propietats de gamma alta, com evidencien els 3.063 euros que paguen de mitjana per metre quadrat, un preu que s'ha disparat un 38% des del 2019.
Aquesta dinàmica dual dibuixa un mercat immobiliari fragmentat: per una banda, una compra per a viure, localitzada als nuclis urbans; per l'altra, una inversió de luxe que es concentra en les zones costaneres de major atractiu, consolidant Espanya com a destí preferent per al capital internacional.
El Regne Unit continua sent el principal país d'origen dels compradors estrangers no residents. Tot i que no se situen entre els principals actors, val la pena destacar el creixent interès de compradors procedents d'Ucraïna, Romania, Irlanda i Portugal. Des de la perspectiva catalana, Girona i Tarragona han vist reduït el seu pes en les compravendes realitzades per estrangers no residents a tot l'Estat. Aquesta davallada s'atribueix, en bona part, a un menor interès per part dels compradors francesos, tradicionalment molt presents en aquesta zona, que han començat a diversificar la seva atenció cap a altres territoris espanyols.