El pago de las reparaciones en una vivienda de alquiler es una de las grandes fuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha fijado una doctrina respecto de las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda, las cuales corresponden siempre al propietario, aunque el contrato intente imponer esa carga al inquilino.
El alto tribunal recuerda que el derecho a una vivienda habitable está protegido por la ley y no puede ser eliminado de ninguna manera. Por tanto, ninguna cláusula contractual puede anular la obligación legal del casero de mantener el inmueble en condiciones adecuadas para la vida. Si la reparación es esencial, el propietario debe asumir el coste y no hay excusa alguna para evitarlo.
Las reparaciones esenciales, según el Supremo
La sentencia del Tribunal Supremo aclara que se consideran reparaciones esenciales todas aquellas que afectan directamente al uso normal de la vivienda, a la seguridad de quienes la habitan o a su salud. Es decir, cualquier problema que impida vivir con normalidad en el inmueble entra dentro de esta categoría y, por tanto, debe ser reparado a cargo del casero.
Esto incluye fallos graves en suministros básicos, problemas estructurales, averías que comprometen el confort mínimo o defectos que hagan que la vivienda deje de cumplir su función. El criterio no se basa en el coste de la reparación, sino en su impacto sobre la habitabilidad. Si la vivienda no puede usarse con normalidad, la responsabilidad es siempre del propietario.
Los límites de la obligación del propietario
Ahora bien, la doctrina del Supremo también establece límites, como con todo. El propietario no está obligado a asumir los pequeños arreglos derivados del uso cotidiano ni los daños provocados por el propio inquilino. El desgaste normal por el paso del tiempo tampoco convierte cualquier incidencia en una reparación esencial. La clave está en distinguir entre mantenimiento básico y conservación de la vivienda. Todo lo que sea imprescindible para que el piso sea habitable recae en el casero, mientras que las incidencias menores corresponden al arrendatario.
El Supremo subraya que trasladar al inquilino reparaciones esenciales mediante contrato es una práctica contraria a la ley. Aunque el arrendatario haya firmado esa cláusula, no pierde su derecho a exigir que el propietario cumpla con su obligación legal. Así pues, la sentencia refuerza la protección del inquilino y envía un mensaje claro al mercado del alquiler: las condiciones básicas de una vivienda no se negocian, y ningún contrato puede convertir en legal lo que la ley prohíbe.