Eurostat publicaba esta semana que el precio de la vivienda aumentó un 5,1% en la Unión Europea durante el primer trimestre de 2026. En España lo hizo un 12,8%. Si ampliamos el horizonte temporal, desde 2015 la vivienda acumula una subida cercana al 40% en Europa y de alrededor del 70% en España.

La economía lleva más de dos siglos describiendo el comportamiento de cualquier mercado con dos simples magnitudes: oferta y demanda. Ya saben el chiste: ¿Qué es un economista? Alguien que cree que con una curva de oferta y otra de demanda puede explicar el mundo.

Pues no sé si todo el mundo, pero sí lo que está pasando en España. (En Europa el problema es similar, pero, como verán, aquí se agrava por nuestro clima y playas, tan atractivos para extranjeros).

Veamos esos dos datos y verán el porqué de lo que la gente llama burbuja inmobiliaria, que no lo es. En los últimos diez años, España ha pasado de 46,4 a 49,3 millones de habitantes. En ese mismo periodo, el número de hogares ha crecido de unos 18,3 millones a cerca de 19,5 millones. Son aproximadamente 1,2 millones de nuevos hogares. Cada uno de ellos necesita una vivienda en propiedad o en alquiler.

La diferencia entre crecimiento de población y construcción ya dibuja un mercado tensionado: se han creado más hogares que viviendas

¿Y qué ha ocurrido con la oferta? Durante la misma década se han construido aproximadamente un millón de viviendas nuevas. La diferencia entre ambas magnitudes ya dibuja un mercado tensionado: se han creado más hogares que viviendas.

A ese desequilibrio se añade un segundo factor. En esos mismos diez años, compradores extranjeros no residentes han adquirido alrededor de 450.000 viviendas en España. Conviene precisar de qué estamos hablando. Según una estimación propia elaborada combinando diferentes fuentes estadísticas y sectoriales, alrededor del 62% correspondería a ciudadanos europeos que adquieren una segunda residencia o preparan su jubilación en España (unas 280.000 viviendas); aproximadamente un 22% serían inversores patrimoniales (unas 100.000 viviendas); en torno a un 12% correspondería a profesionales internacionales y teletrabajadores de alta cualificación (unas 55.000 viviendas); y el segmento de lujo representaría aproximadamente un 4% (unas 18.000 viviendas).

En resumen y, grosso modo:

Aumento de demanda: 1.650.000 viviendas.

Aumento de oferta: 1.000.000 viviendas.

Es decir, ha habido producto para absorber solo el 60% de la demanda (1,0 dividido entre 1,65). Un 40% de la demanda no puede ser atendida en España.

¿Resultado?: +70% en precios.

Incluso sin los no residentes, el déficit ya existe. Cuando una parte de esa nueva oferta se destina además a compradores internacionales, la presión sobre el mercado residencial se dispara.

Los datos más recientes muestran que la tendencia continúa. En 2025 se formaron cerca de 239.000 nuevos hogares y se terminaron alrededor de 95.000 viviendas. La oferta cubrió aproximadamente el 40% de las nuevas necesidades residenciales, y faltan los no residentes.

Muchos dirán: ¿y por qué no se ha cubierto ese gap con pisos vacíos?

Cuando una parte de la nueva oferta se destina a compradores internacionales, la presión sobre el mercado residencial se dispara

La respuesta es simple: de las viviendas que no son primera residencia, que son unos 3,8 millones, alrededor del 35% corresponde a segundas residencias utilizadas por sus propietarios (1,33 millones). Son viviendas ocupadas algunos fines de semana, en vacaciones o durante determinadas épocas del año.

Otro 20% serían viviendas heredadas, pendientes de venta, en reforma o en estado deficiente (760.000). Muchas necesitan inversiones importantes antes de poder alquilarse o venderse.

Un 15% se halla en zonas con escasa demanda (570.000). Aunque estuvieran disponibles mañana mismo, apenas aliviarían la presión sobre ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o València.

Y eso nos deja aproximadamente un 30% (1,14 millones de viviendas) potencialmente susceptible de incorporarse al mercado.

Pero lo hacen. ¿Por qué?

Mi estimación es que cerca de un 15% (570.000 viviendas) permanece fuera del mercado por el riesgo percibido de impagos, ocupaciones, costes judiciales o deterioro del inmueble. Otro 10% (380.000) permanece vacío por motivos regulatorios, fiscales o por la incertidumbre jurídica que algunos propietarios perciben en el alquiler. El 5% restante (190.000) respondería a decisiones personales muy diversas: propietarios que prefieren reservar la vivienda para un familiar, esperan un mejor momento para vender o simplemente no desean alquilar.

El precio de la vivienda va a seguir, por tanto, de momento, subiendo.