L'Eurostat publicava aquesta setmana que el preu de l'habitatge va augmentar un 5,1% a la Unió Europea durant el primer trimestre de 2026. A Espanya ho va fer un 12,8%. Si ampliem l'horitzó temporal, des de 2015 l'habitatge acumula una pujada propera al 40% a Europa i de prop del 70% a Espanya.

L'economia fa més de dos segles que descriu el comportament de qualsevol mercat amb dues simples magnituds: oferta i demanda. Ja saben l'acudit: Què és un economista? Algú que creu que amb una corba d'oferta i una altra de demanda pot explicar el món.

Doncs no sé si tot el món, però sí el que està passant a Espanya. (A Europa el problema és similar, però, com veuran, aquí s'agreuja pel nostre clima i platges, tan atractius per a estrangers).

Vegem aquestes dues dades i veuran el perquè del que la gent anomena bombolla immobiliària, que no ho és. En els últims deu anys, Espanya ha passat de 46,4 a 49,3 milions d'habitants. En aquest mateix període, el nombre de llars ha crescut d'uns 18,3 milions a prop de 19,5 milions. Són aproximadament 1,2 milions de noves llars. Cadascuna necessita un habitatge en propietat o de lloguer.

La diferència entre creixement de població i construcció ja dibuixa un mercat tensionat: s'han creat més llars que habitatges

I què ha passat amb l'oferta? Durant la mateixa dècada s'han construït aproximadament un milió d'habitatges nous. La diferència entre ambdues magnituds ja dibuixa un mercat tensionat: s'han creat més llars que habitatges.

A aquest desequilibri s'afegeix un segon factor. En aquests mateixos deu anys, compradors estrangers no residents han adquirit al voltant de 450.000 habitatges a Espanya. Convé matisar de què estem parlant. Segons una estimació pròpia elaborada combinant diferents fonts estadístiques i sectorials, al voltant del 62% correspondria a ciutadans europeus que adquireixen una segona residència o preparen la seva jubilació a Espanya (uns 280.000 habitatges); aproximadament un 22% serien inversors patrimonials (uns 100.000 habitatges); al voltant d'un 12% correspondria a professionals internacionals i teletreballadors d'alta qualificació (uns 55.000 habitatges); i el segment de luxe representaria aproximadament un 4% (uns 18.000 habitatges).

En resum i, grosso modo:

Augment de demanda: 1.650.000 habitatges.

Augment d'oferta: 1.000.000 habitatges.

És a dir, hi ha hagut producte per absorbir només el 60% de la demanda (1,0 dividit entre 1,65). Un 40% de la demanda no pot ser atesa a Espanya.

Resultat?: +70% en preus.

Fins i tot sense els no residents, el dèficit ja existeix. Quan una part d'aquesta nova oferta es destina a més a compradors internacionals, la pressió sobre el mercat residencial es dispara.

Les dades més recents mostren que la tendència continua. El 2025 es van formar prop de 239.000 noves llars i es van acabar al voltant de 95.000 habitatges. L'oferta va cobrir aproximadament el 40% de les noves necessitats residencials, i falten els no residents.

Molts diran: i per què no s'ha cobert aquesta bretxa amb pisos buits?

Quan una part de la nova oferta es destina a compradors internacionals, la pressió sobre el mercat residencial es dispara

La resposta és simple: dels habitatges que no són primera residència, que són uns 3,8 milions, al voltant del 35% correspon a segones residències utilitzades pels seus propietaris (1,33 milions). Són habitatges ocupats alguns caps de setmana, en vacances o durant determinades èpoques de l'any.

Un altre 20% serien habitatges heretats, pendents de venda, en reforma o en estat deficient (760.000). Molts necessiten inversions importants abans de poder llogar-se o vendre's.

Un 15% es troba en zones amb escassa demanda (570.000). Encara que estiguessin disponibles demà mateix, amb prou feines alleujarien la pressió sobre ciutats com Madrid, Barcelona, Màlaga o València.

I això ens deixa aproximadament un 30% (1,14 milions d'habitatges) potencialment susceptible d'incorporar-se al mercat.

Però ho fan. Per què?

La meva estimació és que prop d'un 15% (570.000 habitatges) roman fora del mercat pel risc percebut d'impagaments, ocupacions, costos judicials o deteriorament de l'immoble. Un altre 10% (380.000) roman buit per motius regulatoris, fiscals o per la incertesa jurídica que alguns propietaris perceben en el lloguer. El 5% restant (190.000) respondria a decisions personals molt diverses: propietaris que prefereixen reservar l'habitatge per a un familiar, esperen un millor moment per vendre o simplement no desitgen llogar.

El preu de l'habitatge continuarà, per tant, de moment, pujant.