¿Subirán los tipos del BCE y frenarán el mercado inmobiliario?

El pasado 11 de junio el Banco Central Europeo volvió a mover ficha y elevó los tipos de interés en 25 puntos básicos, hasta el 2,25%. Aunque la subida pueda parecer modesta, ha reabierto una de las preguntas recurrentes de la economía española: ¿Pueden unos tipos más altos frenar el mercado inmobiliario o incluso provocar una corrección de precios?

Mi respuesta es clara: no necesariamente.

De hecho, si analizamos la situación actual con cierta perspectiva histórica, el principal problema del mercado inmobiliario español no son los tipos de interés. El verdadero desafío es el nivel alcanzado por los precios de la vivienda en relación con los ingresos de las familias.

El impacto real de una subida de 25 puntos básicos

Una subida de 0,25 puntos porcentuales en una hipoteca a 30 años supone aproximadamente un incremento de la cuota mensual de entre el 3% y el 4%.

Es una subida relevante, pero difícilmente será el factor decisivo que haga desistir a una familia de comprar una vivienda.

Lo preocupante es que muchas familias ya destinan una parte muy elevada de sus ingresos al pago de la vivienda antes incluso de considerar nuevas subidas de tipos.

Históricamente, cuando la tasa de esfuerzo hipotecaria —el porcentaje de los ingresos destinado al pago de la hipoteca— supera de forma sostenida el 35%-40%, empiezan a aparecer tensiones significativas en el mercado.

Y en determinadas zonas de España ya estamos peligrosamente cerca de esos niveles.

Lo que nos enseña la historia

El primer gráfico muestra la evolución de la tasa de esfuerzo hipotecaria desde 1988.

Resulta especialmente interesante observar que los momentos de mayor tensión no siempre coincidieron con los precios más elevados de la vivienda.

A principios de los años noventa, los tipos hipotecarios superaban el 15%, lo que llevó la tasa de esfuerzo por encima del 70%.

En cambio, durante la burbuja inmobiliaria de 2007-2008, los tipos eran mucho más moderados, pero el fuerte incremento de los precios de la vivienda volvió a disparar el esfuerzo financiero de los hogares.

La lección es clara: el mercado inmobiliario depende tanto del coste del dinero como de la relación entre precios e ingresos.

La fotografía actual

Los datos actuales son reveladores. El valor medio de una vivienda en España se sitúa en torno a los 247.000 euros, mientras que la hipoteca media asciende a 173.280 euros. Con un préstamo a 30 años y un tipo de interés del 3%, la cuota mensual ronda los 731 euros. Frente a ello, el salario medio bruto anual se sitúa en 29.500 euros, lo que equivale aproximadamente a un salario neto de 1.950 euros mensuales.

Con estas cifras, una familia con un único salario estaría destinando cerca del 38% de sus ingresos al pago de la hipoteca.

La clave no será cuánto suban los tipos, sino si los ingresos de las familias son capaces de seguir el ritmo de los precios de la vivienda

Incluso con dos fuentes de ingresos, la accesibilidad a la vivienda se ha deteriorado notablemente respecto a décadas anteriores.

Por eso considero que el principal factor de riesgo no es una subida aislada de tipos, sino que los salarios continúen creciendo por debajo de la inflación mientras los precios inmobiliarios mantienen su tendencia alcista.

Una diferencia fundamental respecto a 2008

Existe, sin embargo, una noticia positiva.

El sistema hipotecario español es hoy mucho más resistente que antes de la crisis financiera.

Hace quince años prácticamente la totalidad de las hipotecas se formalizaban a tipo variable. Hoy más del 60% de las nuevas operaciones se firman a tipo fijo y cerca del 40% del stock hipotecario ya está protegido frente a futuras subidas de tipos.

Esta transformación reduce significativamente la vulnerabilidad financiera de las familias y limita el impacto inmediato de las decisiones del BCE sobre el consumo y la capacidad de pago de los hogares.

¿Debemos preocuparnos?

En mi opinión, una o incluso dos subidas adicionales de 25 puntos básicos no deberían ser suficientes para provocar una crisis inmobiliaria en España.

Sin embargo, si se mantiene la combinación de un crecimiento insuficiente de los salarios, unos precios de la vivienda en máximos históricos, una oferta residencial limitada y unos tipos de interés estructuralmente más elevados que en la última década, entonces sí podríamos ver una ralentización significativa de las compraventas y una corrección gradual en determinadas zonas del mercado.

La cuestión clave para los próximos años no será cuánto suban los tipos, sino si los ingresos de las familias son capaces de seguir el ritmo de los precios de la vivienda.

Y esa, probablemente, es la verdadera asignatura pendiente del mercado inmobiliario español.

*Xavier Riba es economista y profesor de Finanzas en EADA Business School. Más de 25 años de experiencia en banca