Esta semana, el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, acompañado de regidores de ciudades como Roma, Ámsterdam o París, ha reclamado a Bruselas la creación de un fondo europeo de 300.000 millones anuales para vivienda asequible. Es una especie de “Plan Marshall habitacional” para paliar una emergencia social. Y no lo niego: los precios de la vivienda se han disparado en las grandes ciudades, dejando fuera del mercado a jóvenes, familias trabajadoras e incluso clases medias.

Ahora bien, yo me pregunto, y lo hago con total honestidad: ¿estamos atacando el problema desde la raíz o solo apuntalando los síntomas?

Desde mi punto de vista, el problema de fondo no es la falta de financiación pública, sino la disfunción estructural del mercado de la vivienda. Y, en concreto, su falta de condiciones para operar como un mercado sano.

El urbanismo, que debería ser una herramienta de progreso, se ha convertido en un campo de batalla

Cualquier economista de primero de carrera sabe que un mercado que funciona bien tiende al equilibrio: si hay demanda, surge oferta. Si la demanda es masiva, los incentivos económicos empujan a que se construya, a que se promueva, a que se innove. En ese contexto, los precios se ajustan, se produce oferta para los segmentos atendidos y el acceso al producto se universaliza. A eso lo llamamos “vaciar los mercados”. Los mercados, cuando funcionan, se vacían.

Entonces, si eso no ocurre —si la demanda existe, pero no se cubre, si el mercado no se está vaciando— la pregunta no es cuánto dinero público hay que poner, sino: ¿por qué no está apareciendo la oferta que las capas sociales (jóvenes, rentas bajas, etc.) pueden asumir? 

El discurso dominante —poner más dinero público sobre la mesa— en muchos casos encubre las causas reales. Mi opinión es que hemos convertido el acceso a suelo y la promoción inmobiliaria en un laberinto regulatorio lleno de incertidumbres, barreras, costes y rigideces.

Por ejemplo, el suelo urbanizable escasea, y muchas veces es artificialmente escaso por decisión política o por una planificación que prioriza la parálisis sobre el desarrollo. Hay ciudades que llevan más de una década sin desbloquear nuevo suelo porque el debate ideológico lo impide. El urbanismo, que debería ser una herramienta de progreso, se ha convertido en un campo de batalla.

Hemos convertido el acceso a suelo y la promoción inmobiliaria en un laberinto regulatorio lleno de incertidumbres, barreras, costes y rigideces

A eso se suma la inseguridad jurídica: los cambios normativos constantes, la judicialización de muchos desarrollos urbanísticos y la presión ideológica sobre el sector desincentivan la inversión privada. La promoción inmobiliaria necesita certezas, no titulares. Cualquier promotor que se plantee una inversión a cinco o siete años necesita saber que las reglas no van a cambiar a mitad del partido. Hoy no tiene esa garantía.

Y luego están las normativas cargadas de buenas intenciones, pero mal diseñadas, que disparan los costes de construcción. Eficiencia energética, accesibilidad, requisitos técnicos y urbanísticos… todo necesario, sí, pero si no se pondera adecuadamente, hace inviable cualquier promoción dirigida a rentas bajas. Planteémonos qué entendemos por “vivienda asequible”. Porque si seguimos exigiendo los mismos estándares técnicos, ambientales y de localización a una vivienda de 200.000 euros que a una de 500.000, estamos condenando a la primera a no existir. Deberíamos abrir un debate honesto sobre qué tipo de vivienda podemos permitirnos, en qué ubicaciones y con qué instrumentos de colaboración público-privada.

Otro factor clave son los tiempos administrativos, que son eternos. Entre que se identifica el suelo, se aprueba el planeamiento, se consiguen licencias y se construye, pueden pasar entre seis y diez años. ¿Cómo se va a dar una respuesta ágil a la emergencia habitacional si solo la tramitación tarda más que una legislatura? Hay promociones bloqueadas por licencias durante dos o tres años sin motivo técnico real, simplemente por atasco o lentitud burocrática.

No hace falta regalar nada. Solo dejar trabajar al mercado y al promotor. Porque cuando se puede construir, se construye y bajan los precios

Tampoco ayuda que se penalice al pequeño propietario o al promotor independiente. El sector del alquiler, en concreto, está siendo estrangulado por medidas que, en teoría, lo protegen. Pero en la práctica, reducen la oferta.

Intervenir desde lo público comprando suelo, construyendo vivienda protegida y regulando los precios es un modelo económicamente ineficiente, fiscalmente insostenible y estructuralmente lento.

Lo verdaderamente transformador sería eliminar rigideces, revisar normativas, facilitar suelo, agilizar trámites, ofrecer seguridad jurídica y —por qué no— incentivar la promoción privada en los segmentos más necesitados. No hace falta regalar nada. Solo dejar trabajar al mercado y al promotor. Porque cuando se puede construir, se construye. Y cuando se construye, bajan los precios.

¿Por qué no hay vivienda? Porque no dejamos que el mercado la produzca. Y mientras no cambiemos ese marco, no habrá fondo europeo, por gigantesco que sea, que pueda resolverlo.