Aquesta setmana, l’alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, acompanyat de regidores de ciutats com Roma, Amsterdam o París, ha reclamat a Brussel·les la creació d’un fons europeu de 300.000 milions anuals per a habitatge assequible. És una mena de “Pla Marshall habitacional” per pal·liar una emergència social. I no ho nego: els preus de l’habitatge s’han disparat a les grans ciutats, deixant fora del mercat joves, famílies treballadores i fins i tot classes mitjanes.

Ara bé, jo em pregunto, i ho faig amb total honestedat: estem atacant el problema des de l’arrel o només apuntalem els símptomes?

Des del meu punt de vista, el problema de fons no és la manca de finançament públic, sinó la disfunció estructural del mercat de l’habitatge. I, en concret, la seva manca de condicions per operar com un mercat saludable.

L’urbanisme, que hauria de ser una eina de progrés, s’ha convertit en un camp de batalla

Qualsevol economista de primer curs sap que un mercat que funciona bé tendeix a l’equilibri: si hi ha demanda, sorgeix oferta. Si la demanda és massiva, els incentius econòmics empenyen a construir, a promoure, a innovar. En aquest context, els preus s’ajusten, es produeix oferta per als segments atesos i l’accés al producte s'universalitza. A això en diem “buidar els mercats”. Els mercats, quan funcionen, es buiden.

Aleshores, si això no passa —si la demanda existeix, però no es cobreix, si el mercat no s’està buidant— la pregunta no és quants diners públics cal posar, sinó: per què no està apareixent l’oferta que els estrats socials (joves, rendes baixes, etc.) poden assumir?

El discurs dominant —posar més diners públics sobre la taula— en molts casos encobreix les causes reals. La meva opinió és que hem convertit l’accés a sòl i la promoció immobiliària en un laberint regulador ple d’incerteses, barreres, costos i rigideses.

Per exemple, el sòl urbanitzable escasseja, i moltes vegades és artificialment escàs per decisió política o per una planificació que prioritza la paràlisi sobre el desenvolupament. Hi ha ciutats que fa més d’una dècada que no desbloquegen nou sòl perquè el debat ideològic ho impedeix. L’urbanisme, que hauria de ser una eina de progrés, s’ha convertit en un camp de batalla.

Hem convertit l’accés a sòl i la promoció immobiliària en un laberint regulador ple d’incerteses, barreres, costos i rigideses

A això s’hi suma la inseguretat jurídica: els canvis normatius constants, la judicialització de molts desenvolupaments urbanístics i la pressió ideològica sobre el sector desincentiven la inversió privada. La promoció immobiliària necessita certeses, no titulars. Qualsevol promotor que es plantegi una inversió a cinc o set anys necessita saber que les regles no canviaran a mitja partida. Avui no té aquesta garantia.

I després hi ha les normatives carregades de bones intencions, però mal dissenyades, que disparen els costos de construcció. Eficiència energètica, accessibilitat, requisits tècnics i urbanístics... tot necessari, sí, però si no es pondera adequadament, fa inviable qualsevol promoció dirigida a rendes baixes. Plantegem-nos què entenem per “habitatge assequible”. Perquè si continuem exigint els mateixos estàndards tècnics, ambientals i de localització a un habitatge de 200.000 euros que a un de 500.000, estem condemnant el primer a no existir. Hauríem d’obrir un debat honest sobre quin tipus d’habitatge ens podem permetre, en quines ubicacions i amb quins instruments de col·laboració públic-privada.

Un altre factor clau són els temps administratius, que són eterns. Entre que s’identifica el sòl, s’aprova el planejament, s’obtenen les llicències i es construeix, poden passar entre sis i deu anys. Com es pot donar una resposta àgil a l’emergència habitacional si només la tramitació triga més que una legislatura? Hi ha promocions bloquejades per llicències durant dos o tres anys sense motiu tècnic real, simplement per col·lapse o lentitud burocràtica.

No cal regalar res. Només deixar treballar el mercat i el promotor. Perquè quan es pot construir, es construeix i baixen els preus

Tampoc no ajuda que es penalitzi el petit propietari o el promotor independent. El sector del lloguer, en concret, és ofegat per mesures que, en teoria, el protegeixen. Però en la pràctica, redueixen l’oferta.

Intervenir des del sector públic comprant sòl, construint habitatge protegit i regulant els preus és un model econòmicament ineficient, fiscalment insostenible i estructuralment lent.

El veritablement transformador seria eliminar rigideses, revisar normatives, facilitar sòl, agilitzar tràmits, oferir seguretat jurídica i —per què no— incentivar la promoció privada en els segments més necessitats. No cal regalar res. Només deixar treballar el mercat i el promotor. Perquè quan es pot construir, es construeix. I quan es construeix, baixen els preus.

Per què no hi ha habitatge? Perquè no deixem que el mercat el produeixi. I mentre no canviem aquest marc, no hi haurà fons europeu, per gegantí que sigui, que ho pugui resoldre.