Catalunya limitará la compra de vivienda en zonas tensionadas y condicionará su uso. El gran tenedor solo podrá adquirir para residencia habitual o para alquilar bajo topes. El pequeño propietario también verá delimitado el destino del inmueble. No se prohíbe comprar. Se decide para qué se puede comprar.

Conviene ordenar el debate. Se repite que el problema es la vivienda vacía. Catalunya supera las 400.000 según el último censo. El número impacta. Pero la categoría “vacía” es estadística, no económica. Ahí conviven pisos en mal estado, inmuebles pendientes de reforma, herencias bloqueadas, litigios, segundas residencias infrautilizadas y, sí, propietarios que no quieren alquilar. No todo ese stock es movilizable. Ni todo puede convertirse en alquiler estable por decreto.

El problema estructural es otro: falta de oferta efectiva en zonas de alta demanda. Y ante un problema de oferta, la respuesta vuelve a centrarse en regular la compra y el uso.

Aquí aparece la contradicción de fondo. Si alguien compra una vivienda, el mensaje ahora es claro: o la habitas o la alquilas en las condiciones fijadas. El margen de decisión se estrecha. El derecho de propiedad se redefine en función de la utilidad social que la Administración considera adecuada.

Si el mensaje es que cada año habrá una nueva capa de regulación sobre precios, contratos, compradores y usos, el resultado previsible es menos oferta futura

Si una persona quiere comprar un piso para usarlo esporádicamente, para ir los domingos o para tener una segunda residencia, ¿debe impedírsele porque el mercado está tensionado? La nueva norma responde que sí, o casi sí. El uso pasa a estar planificado.

Cuanto más regulas la compra y el uso de un activo, más alteras su atractivo como inversión. Y cuando alteras el atractivo, cambias el comportamiento de quienes producen y de quienes compran. El promotor que decide hoy si inicia una promoción mira el marco a cuatro o cinco años. Si percibe que la rentabilidad futura estará topada y el destino del activo condicionado, ajustará su exposición. Construirá menos vivienda libre. Buscará otros segmentos. O desplazará inversión a territorios con menor intervención.

Es una cuestión de incentivos negativos. La vivienda no se fabrica en semanas. Se planifica, se financia y se ejecuta en ciclos largos. Si el mensaje continuado es que cada año habrá una nueva capa de regulación sobre precios, contratos, compradores y usos, el resultado previsible es menos oferta futura.

La experiencia reciente lo ilustra. Con topes al alquiler, parte del stock se desplazó hacia contratos de temporada o hacia la venta. El mercado no desaparece. Se reconfigura. Si ahora se condiciona también quién puede comprar y para qué, aparecerán nuevas fórmulas. Fragmentación de propiedad. Vehículos interpuestos. Uso alternativo del inmueble. Canales menos transparentes.

Estamos ante una deriva donde el mercado inmobiliario queda cada vez más administrado. Precio regulado. Uso condicionado. Perfil del comprador delimitado

Desde Lenin y Stalin y Marx, la tentación de corregir el mercado mediante regulación detallada ha sido constante. El objetivo siempre es comprensible: proteger al ciudadano frente a abusos o desigualdades. El problema es que cuando se sustituyen los incentivos por planificación, las distorsiones se multiplican. Aparecen mercados paralelos. Se reduce la inversión. Se erosiona la eficiencia en la asignación de recursos.

De acuerdo, no estamos ante una economía planificada. Pero sí ante una deriva donde el mercado inmobiliario queda cada vez más administrado. Precio regulado. Uso condicionado. Perfil del comprador delimitado.

Y, mientras tanto, el núcleo del problema permanece: el stock es insuficiente en relación con la demanda en determinadas zonas urbanas. Si la oferta no crece, limitar quién puede comprar solo redistribuye el acceso a un bien escaso. No lo vuelve abundante.

La política de vivienda debería empezar por una pregunta distinta: ¿qué condiciones harían que más propietarios quisieran alquilar y más promotores quisieran construir? Seguridad jurídica. Estabilidad regulatoria. Agilidad urbanística. Colaboración público-privada.

Cuando un bien es escaso, el foco debe estar en producir más. Todo lo demás es gestionar la escasez. Y gestionar la escasez no la elimina

Regular la compra puede ser popular. Condicionar el uso puede ser políticamente vendible. Pero si el resultado es desincentivar la producción y empujar la actividad hacia fórmulas opacas, el problema no se resolverá. Se cronificará.

Cuando un bien es escaso, el foco debería estar en producir más. Todo lo demás es gestionar la escasez. Y gestionar la escasez no la elimina.

La economía se gestiona con incentivos, no restringiendo libertades.