Mientras esperamos la entrada en vigor de la ley española de la vivienda y los efectos sobre los alquileres, hay que hacer un poco de memoria de dónde venimos para entender los cambios profundos económicos que han equiparado el crecimiento a cómo vaya la construcción y venta o alquiler de pisos.

Hasta hace 20 años, el título de este artículo habría sido al revés, "¿Compra o alquiler?". Recordemos que en 2003 en toda España todavía no se había hecho la primera digestión del hartón de construir, comprar y revender iniciado en el periodo Aznar. Habían implantado ya entonces la fórmula de turismo y ladrillo como modelo de progreso económico, completado en 1999 con la incorporación al euro, que enviaba un mensaje de estabilidad: quien invierta en España, nunca más dependerá del tipo de cambio.

Aznar se fue el 2004 por ser el único dirigente europeo servil a la política exterior de Bush. El sector inmobiliario todavía no sufría. Llega después al poder Zapatero y mantiene el modelo heredado hasta que a partir de 2008 España queda definitivamente enfangada por la crisis inmobiliaria y monetaria en los EE.UU.

Esta crisis deriva en la llegada al poder de Mariano Rajoy en 2011. Un registrador de la propiedad que conoce exactamente la importancia del sector inmobiliario, y que recupera la vieja fórmula de crecimiento por el cemento. Aquí empieza la segunda etapa del ladrillo como impulsor del crecimiento, doctrina que acaba penetrando en todos los estamentos del Estado.

¿Qué es el suelo?

¿Los precios actuales del alquiler de los pisos son fruto de estas políticas? ¡Por supuesto! De cómo se llegó a esto, hay que recorrer hasta dónde el PP tiene satélites de poder, poco mediáticos, y recordar un organismo público estatal casi desconocido como es la entonces Comisión Nacional de la Competencia (CNC) que en 2012 (etapa Rajoy) ya había definido el inocuo concepto de què es el suelo, agrícola o edificable, así: "Factor productivo limitado, heterogéneo, irreproducible y necesario".

Definición dentro de la ortodoxia económica, sí. Pero los ideólogos del PP añadieron otra acepción: "Un activo financiero muy importante para las familias" y vinculado al sector bancario. Sobre esta pequeña frase se edificó la nueva política de promoción inmobiliaria: el suelo es también un producto financiero.

Y en Catalunya habría que hacer memoria de cómo desaparecieron nueve cajas de ahorro desde hace unos veinte años arrastradas por este principio: primero financiaban hipotecas, después a constructores y, en la locura del ladrillo (y el mencionado "activo financiero"), hicieron de promotoras. Resultado: desaparición total del ahorro "de proximidad".

La maniobra de la CNC fue contestada en Catalunya, en un acto nada habitual, en el Col·legi d’Arquitectes​ en 2013, donde se reunieron arquitectos, ingenieros de caminos e industriales, abogados y economistas. En el acto, el economista Agustí Jover, asumiendo la descripción del suelo, con variantes menores, añadió: "Además de ser un bien inmóvil". De paso, advirtió que la definición venía del gran economista del siglo XVIII David Ricardo, pero con una coletilla decisiva: "A Ricardo nunca se le habría ocurrido que el suelo fuera un activo financiero". Y la sentencia sabia de Jover: "En términos de vivienda, el mercado no reequilibra".

Coincidía, por contraste, con una decisión del mismo año del gobierno Rajoy: decretó, y es vigente y no por la pandemia, que quien viniera a vivir a España con una inversión superior a los 500.000 euros en bienes inmuebles, tendría la residencia y después la nacionalidad española en un abrir y cerrar de ojos.

Así nos invadieron primero los rusos y ahora, en el centro de Barcelona, los norteamericanos seducidos por vivir unos meses en el Eixample Dret, donde ya se cuentan hoy 33 "rehabilitaciones" integrales de edificios, tal como lo describió hace quince días, en un reportaje meritorio, Mònica Bernabé. Fracaso total de las normativas municipales en cuanto a licencias y un nuevo paso de expulsión de vecinos hacia vete a saber dónde.

¿Para qué alquilar si se puede comprar? Era el lema hasta finales de los noventa. Ahora va el revés: ¿por qué hipotecarse 30 o 40 años si siempre podemos cambiar de piso según el alquiler y condiciones? Problema: si hay suficientes pisos en oferta. La respuesta es que no, y sin freno hasta ahora.

Restricción inducida

¿Subirán o bajarán los alquileres? Primera novedad: ya no preocupa tanto la subida de los tipos de interés, que hace una década determinaba acogerse a la compra con hipotecas de tipo fijo (cuando bajaban los tipos; ahora es al revés). Lo que preocupa de verdad es encontrar un piso de alquiler en un mercado claramente de baja oferta.

Precaución primera: la ley de la vivienda del gobierno PSOE-UP, ya aprobada hace meses, todavía no está vigente. Va con retraso porque sabían bien los de UP qué querían (el texto es suyo) y, ahora, los del PSOE lo que no quieren y menos en periodo electoral. Esta ley lista para publicar tiene también un talante similar al de la reforma laboral ya en marcha: reequilibrar lo que el PP de Rajoy hizo tan pronto como llegó al poder, el apoyo al poder del dinero.

Es evidente que el mercado inmobiliario desde entonces favorecía a los inversores de todo tipo y dejaba en segundo término los que compraban o alquilaban. Ahora, si la ley ya aprobada se aplica sin retorcerla, habría motivos para pensar que España entre en los parámetros europeos de fomentar el alquiler y proteger de manera equilibrada a propietarios e inquilinos. ¿Dudas? Sí, por supuesto.

Al sol y a la sombra

Como en las viviendas, hay zonas de la ley donde toca el sol a buena hora y otras que se quedan en penumbra. Por ejemplo: aquella disposición del PP de reducir el periodo de alquiler a tres años, que era excesiva y perjudicial para quien alquilaba, resultado de la presión de la banca voraz de la década anterior y que tenía centenares de pisos acumulados sin alquilar. Cuando en 2019 el gobierno PSOE-UP ya revirtió aquella decisión del PP y extendió el periodo mínimo de 3 a 5 años si el propietario era persona física, y a 7 años si era persona jurídica, ya empezó el reequilibrio. Más solana y menos umbría.

Por el contrario, la distinción entre grandes y pequeños tenedores de pisos de alquileres todavía desafina mucho a la hora de entender cuáles son unos y otros. La línea de trato al propietario, que está por encima o por debajo de 10 pisos propios para alquilar, no se ajusta a la realidad de cómo se ha fijado una y otra cifra. Y sobre todo, si sabemos que los llamados grandes tenedores de pisos son los inversores vinculados a inmensos fondos de inversión globales que controlan cada uno, como mínimo, más de 3.000 pisos, ¿se ha puesto la línea de separación en el lugar correcto?

En umbría: en el caso de Catalunya, ¿se tiene lo suficiente en cuenta que el modelo ancestral de herencias supone, pasada la primera generación, que se puede llegar a una concentración de más de 10 o 20 viviendas, que no pasan de ser una renta económica familiar? En este mercado tan local y asimétrico, hacer leyes que aspiran a crear modelos desde la estadística pura con voluntad equitativa (mérito del gobierno PSOE-UP, sin duda) corren el peligro de desconocer de dónde venimos y dónde estamos.

El ingeniero Guifré Homedes Amat, tercera generación de responsable de gestión de Amat Immobiliaris en la Barcelona metropolitana y, por tradición familiar, impulsor de los dos conocimientos sobre el sector (desde arriba, las tendencias macroeconómicas; desde abajo, los miles de datos de la gestión diaria de proximidad con los clientes desde hace 75 años) ha avisado recientemente: "Con perspectiva, todavía hoy se notan las decisiones de los gobiernos de hace 10 años: la innecesaria reducción del periodo de alquiler de pisos a tres años en 2013, cuando el mercado era estable, y la creación de la Sareb para acumular pisos que la banca española promovió sin criterios de mercado". Y lo remacha con perspectiva de resultados: "Lo acabaron vendiendo a fondos de inversión de ámbito mundial, tanto en recursos como en ventas".

Una síntesis más que memorable para entender no solo dónde estamos, sino qué nos ha llevado hasta aquí. Desde lo descrito al principio sobre la pequeña nadería de qué se entiende por suelo hasta la actual situación de riesgo de colapso del mercado de alquiler en Barcelona (y muchas otras ciudades y poblaciones del país, víctimas de ponerse de moda) por falta de afinamiento de las leyes. Tendencia que está por verse si la nueva ley cambia los parámetros.

Que si Canadá que si Ámsterdam

Finalmente, reseñamos que ahora corren dos ejemplos que se quieren "importar" a toda prisa y con el furor del año electoral. Primero, el gobierno de Canadá quiere prohibir las compras de viviendas por parte de extranjeros como medida para frenar la escalada de precios. Se entiende si se habla de determinadas ciudades en el país, que pasa por ser el segundo más grande de mundo en extensión, otra cosa es cuánta parte es habitable, y que parece una medida destinada a contener a los capitales invasores de su vecino del este, China, con la mirada sobre Vancouver.

Segunda, Ámsterdam, donde se ha decidido que quien quiera comprar un piso con intención de ponerlo en alquiler, y si el inmueble tiene un valor inferior a los 500.000 euros, el comprador tendrá que esperar cuatro años antes de ponerlo en el mercado de alquiler. Mira por dónde, voces bastante interesadas ya decían hace unas semanas que lo que hizo Canadá era impensable en Europa. Quedan avisados desde Ámsterdam.

Que el suelo siempre se puede remover también es una ley económica.