Mentre esperem l’entrada en vigència de la llei espanyola de l'habitatge i els efectes sobre els lloguers, cal fer una mica de memòria d’on venim per entendre els canvis profunds econòmics que han equiparat el creixement a com vagi la construcció i venda o lloguer de pisos.

Fins fa 20 anys, el títol d’aquest article hauria estat al revés, “Compra o lloguer?”. Recordem que el 2003 a tot Espanya encara no s’havia fet la primera digestió de l’afartada de construir, comprar i revendre iniciada en el període Aznar. Havien implantat ja llavors la fórmula de turisme i totxo com a model de progrés econòmic, completat el 1999 amb la incorporació a l’euro, que enviava un missatge d’estabilitat: qui inverteixi a Espanya, mai més dependrà del tipus de canvi.

Aznar va plegar el 2004 per mor de ser l’únic dirigent europeu servil a la política exterior de Bush. El sector immobiliari encara no patia. Arriba després al poder Zapatero i manté el model heretat fins que a partir del 2008 Espanya queda definitivament enfangada per la crisi immobiliària i monetària als EUA.

Aquesta crisi deriva en l’arribada al poder de Mariano Rajoy el 2011. Un registrador de la propietat que coneix ben bé la importància del sector immobiliari, i que recupera la vella fórmula de creixement pel ciment. Aquí comença la segona etapa del totxo com a impulsor del creixement, doctrina que acaba penetrant a tots els estaments de l’Estat.  

Què és el sòl?

Els preus actuals del lloguer dels pisos són fruit d’aquestes polítiques? I tant! De com s’hi va arribar, cal resseguir fins on el PP té satèl·lits de poder, poc mediàtics, i recordar un organisme públic estatal quasi desconegut com la llavors Comissió Nacional de la Competència (CNC) que el 2012 (etapa Rajoy) ja havia definit l’innocu concepte de què és el sòl, agrícola o edificable, així: “Factor productiu limitat, heterogeni, irreproduïble i necessari”.

Definició dins l’ortodòxia econòmica, sí. Però els ideòlegs del PP hi varen afegir una altra accepció: “Un actiu financer molt important per a les famílies” i vinculat al sector bancari. Sobre aquesta petita frase es va edificar la nova política de promoció immobiliària: el sòl és també un producte financer.

I a Catalunya caldria tenir memòria de com varen desaparèixer nou caixes d’estalvi des de fa una vintena d’anys arrossegades per aquest principi: primer finançaven hipoteques, després constructors i, en la follia del totxo (i l’esmentat “actiu financer”), varen fer de promotores. Resultat: desaparició total de l’estalvi “de proximitat”.

La maniobra de la CNC va ser contestada a Catalunya, en un acte gens habitual, al Col·legi d’Arquitectes el 2013, on es van reunir arquitectes, enginyers de camins i industrials, advocats i economistes. A l’acte, l’economista Agustí Jover, assumint la descripció del sòl, amb variants menors, hi va afegir: “A més de ser un bé immòbil”. De passada, va advertir que la definició venia del gran economista del segle XVIII David Ricardo, però amb un afegitó decisiu: “A Ricardo mai li hauria passat pel cap que el sòl fos un actiu financer”. I la sentència sàvia de Jover: “En termes d’habitatge, el mercat no reequilibra”.

Coincidia, per contrast, amb una decisió del mateix any del govern Rajoy: va decretar, i és vigent i no pas per la pandèmia, que qui vingués a viure a Espanya amb una inversió superior als 500.000 euros en béns immobles, tindria la residència i després la nacionalitat espanyola en un tres i no res.

Així ens varen envair primer els russos i ara, al centre de Barcelona, els nord-americans seduïts per viure uns mesos a l’Eixample Dret, on ja s’hi compten avui 33 “rehabilitacions” integrals d’edificis, tal com ho va descriure fa quinze dies, en un reportatge meritori, Mònica Bernabé. Fracàs total de les normatives municipals quant a llicències i un nou pas d’expulsió de veïns cap ves a saber on.

Per què llogar si es pot comprar? Era el lema fins a finals dels noranta. Ara va l’inrevés: per què hipotecar-se 30 o 40 anys si sempre podem canviar de pis segons el lloguer i condicions? Problema: si hi ha prou pisos en oferta. La resposta és que no, i sense aturador fins ara.

Restricció induïda

Pujaran o baixaran els lloguers? Primera novetat: ja no preocupa tant la pujada dels tipus d’interès, que fa una dècada determinava acollir-se a la compra amb hipoteques de tipus fix (quan baixaven els tipus; ara és a l’inrevés). El que preocupa de veres és trobar un pis de lloguer en un mercat clarament de baixa oferta.

Precaució primera: la llei de l'habitatge del govern PSOE-UP, ja aprovada fa mesos, encara no està vigent. Va amb retard perquè sabien bé els d'UP què volien (el text és seu) i, ara, els del PSOE el que no volen i menys en període electoral. Aquesta llei llesta per publicar té també un tarannà similar al de la reforma laboral ja en marxa: reequilibrar el que el PP de Rajoy va fer tan bon punt va arribar al poder, el suport al poder dels diners.

És evident que el mercat immobiliari des de llavors afavoria els inversors de tota mena i deixava en segon terme els que compraven o llogaven. Ara, si la llei ja aprovada s’aplica sense retorçar-la, hi hauria motius per pensar que Espanya entri en els paràmetres europeus de fomentar el lloguer i protegir de manera equilibrada propietaris i llogaters. Dubtes? Sí, és clar.  

A sol i a obaga

Com als habitatges, hi ha zones de la llei on toca el sol a bona hora i altres que resten en penombra. Per exemple: aquella disposició del PP de reduir el període de lloguer a tres anys, que era baldera i perjudicial per a qui llogava, resultat de la pressió de la banca voraç de la dècada anterior i que tenia centenars de pisos acumulats sense llogar. Quan el 2019 el govern PSOE-UP ja va revertir aquella decisió del PP i va estendre el període mínim de 3 a 5 anys si el propietari era persona física, i a 7 anys si era persona jurídica, ja va començar el reequilibri. Més solana i menys obaga.   

Per contra, la distinció entre grans i petits tenidors de pisos de lloguers encara desafina molt a l’hora d’entendre quins són uns i altres. La ratlla de tracte al propietari, que està per sobre o per sota de 10 pisos propis per llogar, no s’ajusta a la realitat de com s’ha fixat una i altra xifra. I sobretot, si sabem que els anomenats grans tenidors de pisos són els inversors vinculats a immensos fons d’inversió globals que controlen cadascú, pel cap baix, més de 3.000 pisos, s’ha posat la ratlla de separació al lloc correcte?

A obaga: en el cas de Catalunya, es té prou en compte que el model ancestral d’herències suposa, passada la primera generació, que es pot arribar a una concentració de més de 10 o 20 habitatges, que no passen de ser una renda econòmica familiar? En aquest mercat tan local i asimètric, fer lleis que aspiren a crear models des de l’estadística pura amb voluntat equitativa (mèrit del govern PSOE-UP, sens dubte) corren el perill de desconèixer d’on venim i on som.

L’enginyer Guifré Homedes Amat, tercera generació de responsable de gestió d’Amat Immobiliaris a la Barcelona metropolitana i, per tradició familiar, impulsor dels dos coneixements sobre el sector (des de dalt, les tendències macroeconòmiques; des de baix, els milers de dades de la gestió diària de proximitat amb els clients des de fa 75 anys) ha avisat recentment: “Amb perspectiva, encara avui es noten les decisions dels governs de fa 10 anys: la innecessària reducció del període de lloguer de pisos a tres anys el 2013, quan el mercat era estable, i la creació de la Sareb per acumular pisos que la banca espanyola va promoure sense criteris de mercat”. I ho rebla amb perspectiva de resultats: “Ho van acabar venent a fons d’inversió d’àmbit mundial, tant en recursos com en vendes”.

Una síntesi més que memorable per entendre no només on som, sinó què ens hi ha portat. Des del descrit al principi sobre la petita fotesa de què s’entén per sòl fins a l’actual situació de risc de col·lapse del mercat de lloguer a Barcelona (i moltes altres ciutats i viles del país, víctimes de posar-se de moda) per manca d’afinament de les lleis. Tendència que està per veure si la nova llei canvia els paràmetres.

Que si el Canadà que si Amsterdam

Finalment, ressenyem que ara corren dos exemples que es volen “importar” a correcuita i amb l’escalf de l’any electoral. Primer, el govern del Canadà vol prohibir les compres d’habitatges per part d’estrangers com a mesura per frenar l’escalada de preus. S’entén si es parla de determinades ciutats en el país, que passa per ser el segon més gran de món en extensió, una altra cosa és quanta part és habitable, i que sembla una mesura destinada a contenir als capitals invasors del seu veí de l’est, la Xina, amb la mirada sobre Vancouver.

Segona, Amsterdam, on s’ha decidit que qui vulgui comprar un pis amb intenció de posar-lo en lloguer, i si l’immoble té un valor inferior als 500.000 euros, el comprador haurà d’esperar quatre anys abans de posar-lo al mercat de lloguer. Ves per on, veus prou interessades ja deien fa unes setmanes que el que va fer el Canadà era impensable a Europa. Queden avisats des d’Amsterdam.

Que el sòl sempre es pot remoure també és una llei econòmica.